Jeanbrun
Zone A — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Hyères :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Hyères avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A

Prix au m²

2 782 €

Économie/an (TMI 41%)

1 934 €

Pourquoi investir à Hyères avec la loi Jeanbrun ?

Avec 60 000 habitants et une position en zone A, Hyères est une métropole du Var offrant une demande locative forte (45% de locataires, vacance à 6.5%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 782 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6.1%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Hyères.

Le marché immobilier à Hyères

Contexte local

Hyères est l'une des principales agglomérations du Var. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Hyères est tendu. 45% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (6.5%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 2 782 €/m².

Spécificités de Hyères

Pour un T3 de 62 m² à Hyères, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 6 120 €, générant un déficit foncier imputable de 4 718 €/an, soit une économie d'impôt de 1 934 €/an pour un investisseur en TMI 41% (17 406 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

2 782 €

Part de locataires

45 %

Vacance locative

6.5 %

Transactions (5 ans)

899

Rendement brut estimé

6,1 %

Tension locative

8/10

Hyères face aux autres villes du Var

À 2 782 €/m², Hyères se classe 27ᵉ ville la plus chère du Var (sur 72 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.1 %, elle se place 50ᵉ sur 72 pour la rentabilité locative.

Investir à ToulonComparer toutes les villes du Var

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Hyères — Zone A

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

14.03 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

875 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

700 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.72 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

482 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Hyères, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge78 579 €56 246 €27 746 €
2 personnes à charge94 150 €67 386 €33 582 €
3 personnes à charge111 581 €79 815 €39 487 €
4 personnes à charge125 510 €89 843 €44 484 €
Par personne supp.13 969 €10 008 €4 955 €

Simulation loi Jeanbrun à Hyères — T3

Exemple concret : T3, prix 170 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Hyères — Niveau social

Prix acquisition

170 000 €

Loyer mensuel max

700 €

Amort. annuel

6 120 €

Déficit imputable

4 718 €

Économie TMI 30 %

1 415 €/an

≈ 12 735 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

1 934 €/an

≈ 17 406 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

2 123 €/an

≈ 19 107 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Hyères, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Hyères ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Hyères.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Hyères ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Hyères ? La demande locative

Hyères est classée en zone tendue : la demande y est double, avec une location à l'année soutenue par les actifs et seniors dans le centre, et une très forte pression saisonnière estivale sur le littoral. Les loyers tournent autour de 14 à 15 €/m² et les rendements bruts s'établissent généralement entre 4,5 et 5,5 %.

Tourisme balnéaire et îles d'Or

Plages (La Capte, L'Ayguade, Almanarre), presqu'île de Giens et liaisons vers Porquerolles, Port-Cros et Le Levant génèrent une forte demande de location saisonnière l'été et un parc important de résidences secondaires.

Base d'aéronautique navale Le Palyvestre

La BAN d'Hyères emploie environ 1 600 personnes (militaires et civils), source stable de demande locative à l'année, notamment de studios et T2.

Aéroport Toulon-Hyères

L'aéroport civil intégré au site du Palyvestre accueille près de 350 000 passagers par an, renforçant l'accessibilité de la ville et l'attractivité touristique et économique du secteur.

Marché en hausse continue

Le prix moyen au m² atteint environ 4 800 à 5 000 €/m² en 2025-2026, en hausse d'environ 4 à 5 % sur un an et de l'ordre de 35 % sur cinq ans, signe d'un marché tendu et recherché.

Résidences secondaires et littoral varois

La part élevée de résidences secondaires sur la commune réduit l'offre disponible à la location à l'année et entretient la pression sur les loyers, notamment dans les quartiers balnéaires prisés.

Investir à Hyères selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1500 – 600 €/mois~5,5 %Jeunes actifs, saisonniers, militaires
T2650 – 850 €/mois~5 %Couples, jeunes actifs, location saisonnière
T3850 – 1 100 €/mois~4,5 %Petites familles, actifs à l'année
T4 et +1 100 – 1 600 €/mois~4 %Familles, résidences secondaires

Dans quels quartiers investir à Hyères ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre historique / Gambetta

≈ 4 300 €/m²Rendement ~5 %

Cœur de la ville médiévale et de l'avenue Gambetta, c'est le pôle de la demande locative à l'année (actifs, seniors, salariés). Les prix d'achat plus contenus, autour de 4 300 €/m², permettent un meilleur rendement, mais le bâti ancien demande souvent des travaux de rénovation et d'amélioration du DPE.

Actifs à l'année, seniors, jeunes ménages

Presqu'île de Giens

≈ 7 200 €/m²Rendement ~3,5 %

Secteur le plus prisé et le plus cher d'Hyères, face aux îles d'Or, avec des biens balnéaires recherchés en résidence secondaire et en location saisonnière. Les appartements y dépassent fréquemment 7 000 €/m², ce qui comprime fortement la rentabilité au profit de la valorisation patrimoniale.

Vacanciers haut de gamme, résidences secondaires

Le Port – La Capte

≈ 6 200 €/m²Rendement ~4 %

Front de mer animé entre le port de plaisance et la plage de La Capte, très dynamique en location saisonnière estivale. Les appartements compacts s'y négocient autour de 6 200 €/m² ; la rentabilité repose sur la vue, un bon DPE et un fort taux d'occupation l'été.

Touristes balnéaires, plaisanciers

Costebelle – Mont des Oiseaux

≈ 6 500 €/m²Rendement ~3,5 %

Quartier résidentiel verdoyant sur les hauteurs, apprécié pour son cadre et ses vues mer. Marché haut de gamme à environ 6 500 €/m² (jusqu'à plus de 10 000 €/m² pour les biens d'exception), davantage orienté propriétaires occupants et secondaires que rendement.

Familles aisées, résidences secondaires

L'Ayguade

≈ 4 700 €/m²Rendement ~5 %

Station balnéaire familiale à l'est de la commune, avec une plage et un marché plus accessible que La Capte ou Giens, autour de 4 700 €/m². Bon compromis entre demande saisonnière estivale et location à l'année, avec une rentabilité parmi les plus équilibrées de la ville.

Familles, vacanciers, actifs

La Bayorre / Almanarre

≈ 4 500 €/m²Rendement ~5,5 %

Secteurs plus abordables au nord-ouest et vers la presqu'île, avec un parc varié (maisons de ville, villas, appartements) entre 4 000 et 5 000 €/m². Accès rapides et demande locative annuelle solide d'actifs en font un bon couple rendement/risque pour l'investisseur.

Actifs, familles, primo-locataires

Où se situe Hyères ?

Hyères (83), zone A du dispositif Jeanbrun, en Provence-Alpes-Côte d'Azur.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Hyères

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Hyères.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Var.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.