Loi Jeanbrun à Nantes :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Nantes avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
2 856 €
Économie/an (TMI 41%)
2 089 €
Pourquoi investir à Nantes avec la loi Jeanbrun ?
Avec 371 000 habitants et une position en zone A, Nantes est une métropole du Loire-Atlantique offrant une demande locative forte (61.5% de locataires, vacance à 5.9%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 856 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 5.9%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Nantes.
Le marché immobilier à Nantes
Contexte local
Nantes est l'une des principales agglomérations du Loire-Atlantique. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Nantes est tendu. 61.5% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (5.9%) est très faible, signe d'une forte pression. Le prix médian des appartements s'établit à 2 856 €/m².
Spécificités de Nantes
Pour un T3 de 62 m² à Nantes, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 6 300 €, générant un déficit foncier imputable de 5 096 €/an, soit une économie d'impôt de 2 089 €/an pour un investisseur en TMI 41% (18 801 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
2 856 €
Part de locataires
61.5 %
Vacance locative
5.9 %
Transactions (5 ans)
5 055
Rendement brut estimé
5,9 %
Tension locative
9/10
Nantes face aux autres villes du Loire-Atlantique
À 2 856 €/m², Nantes se classe 8ᵉ ville la plus chère du Loire-Atlantique (sur 28 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 5.9 %, elle se place 19ᵉ sur 28 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Nantes — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Nantes, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Nantes — T3
Exemple concret : T3, prix 175 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Nantes — Niveau social
Prix acquisition
175 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
6 300 €
Déficit imputable
5 096 €
Économie TMI 30 %
1 529 €/an
≈ 13 761 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
2 089 €/an
≈ 18 801 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
2 293 €/an
≈ 20 637 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Nantes, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Nantes ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Nantes.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Nantes ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Nantes ? La demande locative
Nantes reste un marché locatif structurellement porteur (score de tension LocService 3,11 en 2025). La demande est soutenue par une forte population étudiante et un tissu économique diversifié.
Pôle universitaire majeur
Nantes Université compte plus de 43 000 étudiants dont ~5 000 internationaux : demande constante en studios et petites surfaces.
Bassin d'emploi dynamique
Airbus Operations, Lactalis-Nestlé, LU, Eiffage, CHU ; 1er rang agroalimentaire français.
Nouveau CHU sur l'Île de Nantes
Livraison prévue en 2027 : forte demande de personnel hospitalier, redessine le marché de l'Île de Nantes.
Réseau de transport étendu
Trois lignes de tramway structurent la ville (ligne 1 = axe est-ouest le plus fréquenté), valorisant les biens desservis.
Attractivité démographique
Métropole parmi les plus attractives de l'Ouest (impact universitaire 727 M€, 16 700 emplois) : flux constant d'arrivants.
Investir à Nantes selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 450 – 600 €/mois | ~5,5 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 550 – 750 €/mois | ~5 % | Jeunes actifs, couples |
| T3 | 750 – 950 €/mois | ~4,5 % | Jeunes familles, colocations |
| T4 et + | 1 000 – 1 400 €/mois | ~4 % | Familles, profils stables |
Dans quels quartiers investir à Nantes ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville / Cité des Congrès
Cœur commerçant et patrimonial, le plus recherché à la location (18-21 €/m²). Demande permanente d'actifs et jeunes cadres.
Jeunes actifs, cadres, étudiants en colocationÎle de Nantes
Quartier en pleine mutation, futur pôle majeur avec le nouveau CHU (livraison 2027). Neuf entre 4 900 et 6 900 €/m², population active et qualifiée.
Cadres, personnel hospitalier, jeunes ménagesHauts-Pavés / Saint-Félix
Quartier résidentiel prisé des familles (~4 020 €/m²). Proximité du centre, cadre verdoyant, bonne desserte.
Familles, cadres, profils long termeDoulon / Vieux-Doulon
Le secteur le plus abordable (~2 850 €/m²), en transformation et desservi par le tramway. Meilleurs rendements bruts de la ville.
Primo-investisseurs, jeunes actifs, étudiantsNantes Nord / Campus
Zone universitaire concentrant une grande partie des 43 000 étudiants de Nantes Université. Forte demande de studios, prix modérés.
Étudiants, jeunes chercheursBottière-Chénaie / Nantes Erdre
Quartiers récents et bien desservis (~16 €/m²), mix de logements neufs appréciés des jeunes ménages.
Jeunes ménages, actifs, famillesOù se situe Nantes ?
Nantes (44), zone A du dispositif Jeanbrun, en Pays de la Loire.
Simulez votre projet à Nantes
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Nantes
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Nantes.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Loire-Atlantique.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.