Loi Jeanbrun à La Teste-de-Buch :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à La Teste-de-Buch avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
5 000 €
Économie/an (TMI 41%)
1 775 €
Pourquoi investir à La Teste-de-Buch avec la loi Jeanbrun ?
La Teste-de-Buch (29 000 habitants, zone A) offre un cadre d'investissement dynamique dans le Gironde. Avec 39.6% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 5.9%.
Le marché immobilier à La Teste-de-Buch
Contexte local
Ville de taille intermédiaire du Gironde, La Teste-de-Buch bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
Marché locatif
Le marché locatif de La Teste-de-Buch présente une demande régulière. La part de locataires (39.6%) assure un vivier de candidats. En zone A, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 14.03 €/m² (intermédiaire) et 11.22 €/m² (social).
Spécificités de La Teste-de-Buch
Pour un T2 de 42 m² à La Teste-de-Buch, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 543 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 5 040 €, générant un déficit foncier imputable de 4 329 €/an, soit une économie d'impôt de 1 775 €/an pour un investisseur en TMI 41% (15 975 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
5 000 €
Loyer de marché médian
14,98 €/m²
Part de locataires
39.6 %
Vacance locative
3 %
Transactions (5 ans)
180
Rendement brut estimé
3,6 %
Tension locative
9/10
La Teste-de-Buch face aux autres villes du Gironde
À 5 000 €/m², La Teste-de-Buch se classe 3ᵉ ville la plus chère du Gironde (sur 38 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 3.6 %, elle se place 37ᵉ sur 38 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à La Teste-de-Buch — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
679 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
543 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
374 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Loyer de marché vs plafond Jeanbrun à La Teste-de-Buch
Loyer de marché médian
14,98 €/m²
Plafond Jeanbrun (intermédiaire)
14,03 €/m²
Décote à consentir
-6 %
À La Teste-de-Buch, le plafond Jeanbrun intermédiaire (14,03 €/m²) impose un loyer environ 6 % sous le marché (14,98 €/m²). En contrepartie, vous amortissez une part du bien et réduisez durablement votre fiscalité foncière — souvent plus rentable que le surplus de loyer abandonné.
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à La Teste-de-Buch, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à La Teste-de-Buch — T2
Exemple concret : T2, prix 140 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T2 à La Teste-de-Buch — Niveau social
Prix acquisition
140 000 €
Loyer mensuel max
543 €
Amort. annuel
5 040 €
Déficit imputable
4 329 €
Économie TMI 30 %
1 299 €/an
≈ 11 691 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
1 775 €/an
≈ 15 975 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
1 948 €/an
≈ 17 532 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à La Teste-de-Buch, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à La Teste-de-Buch ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de La Teste-de-Buch.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à La Teste-de-Buch ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Dans quels quartiers investir à La Teste-de-Buch ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville
Quartier gare
Périphérie sud
Où se situe La Teste-de-Buch ?
La Teste-de-Buch (33), zone A du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.
Simulez votre projet à La Teste-de-Buch
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
Dans le Gironde / Nouvelle-Aquitaine
Grandes villes du Gironde
- Loi Jeanbrun à Bordeaux
- Loi Jeanbrun à Mérignac
- Loi Jeanbrun à Pessac
- Loi Jeanbrun à Talence
- Loi Jeanbrun à Villenave-d'Ornon
- Loi Jeanbrun à Bègles
Villes voisines
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à La Teste-de-Buch
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de La Teste-de-Buch.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Gironde.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.