Jeanbrun
Zone A — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Pessac :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Pessac avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A

Prix au m²

2 616 €

Économie/an (TMI 41%)

1 624 €

Pourquoi investir à Pessac avec la loi Jeanbrun ?

Avec 70 000 habitants et une position en zone A, Pessac est une métropole du Gironde offrant une demande locative forte (51% de locataires, vacance à 3.8%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 616 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6.5%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Pessac.

Le marché immobilier à Pessac

Contexte local

Pessac est l'une des principales agglomérations du Gironde. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Pessac est tendu. 51% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (3.8%) est très faible, signe d'une forte pression. Le prix médian des appartements s'établit à 2 616 €/m².

Spécificités de Pessac

Pour un T3 de 62 m² à Pessac, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 5 760 €, générant un déficit foncier imputable de 3 960 €/an, soit une économie d'impôt de 1 624 €/an pour un investisseur en TMI 41% (14 616 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

2 616 €

Part de locataires

51 %

Vacance locative

3.8 %

Transactions (5 ans)

317

Rendement brut estimé

6,5 %

Tension locative

10/10

Pessac face aux autres villes du Gironde

À 2 616 €/m², Pessac se classe 21ᵉ ville la plus chère du Gironde (sur 38 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.5 %, elle se place 19ᵉ sur 38 pour la rentabilité locative.

Investir à BordeauxComparer toutes les villes du Gironde

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Pessac — Zone A

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

14.03 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

875 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

700 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.72 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

482 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Pessac, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge78 579 €56 246 €27 746 €
2 personnes à charge94 150 €67 386 €33 582 €
3 personnes à charge111 581 €79 815 €39 487 €
4 personnes à charge125 510 €89 843 €44 484 €
Par personne supp.13 969 €10 008 €4 955 €

Simulation loi Jeanbrun à Pessac — T3

Exemple concret : T3, prix 160 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Pessac — Niveau social

Prix acquisition

160 000 €

Loyer mensuel max

700 €

Amort. annuel

5 760 €

Déficit imputable

3 960 €

Économie TMI 30 %

1 188 €/an

≈ 10 692 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

1 624 €/an

≈ 14 616 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

1 782 €/an

≈ 16 038 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Pessac, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Pessac ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Pessac.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Pessac ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Pessac ? La demande locative

Pessac, deuxième commune de la métropole bordelaise (~67 000 habitants) et zone A du dispositif, conjugue un fort poids étudiant, un grand bassin d'emploi et une desserte tram efficace. Le loyer moyen avoisine 16 €/m² pour les appartements, et la tension locative reste élevée du fait du campus voisin et de l'attractivité de l'agglomération.

Pôle universitaire

Le domaine universitaire de Talence-Pessac-Gradignan accueille environ 65 000 étudiants, 5 000 chercheurs et enseignants ; l'université Bordeaux Montaigne a son siège à Pessac (lettres, langues, sciences humaines), alimentant une demande étudiante structurelle pour studios et T2.

Bassin d'emploi

La zone d'activités de Bersol (Grand Bersol) concentre environ 19 000 emplois et plus de 1 000 entreprises (Capgemini, Bureau Veritas, Orange, La Monnaie de Paris) ; Pessac est le 3e pôle économique de la métropole, intégré à l'opération Bordeaux Inno Campus.

Pôle santé

Le groupe hospitalier Sud du CHU de Bordeaux, dont l'hôpital Haut-Lévêque, est implanté à Pessac et génère un volume important d'emplois médicaux et paramédicaux, soutenant la location pour internes, soignants et personnels hospitaliers.

Transports et projets urbains

La ligne B du tram relie Pessac (Saige, centre, Alouette) à Bordeaux et au campus ; le pôle multimodal Pessac-Alouette (gare TER + tram) et l'aménagement Pessac–Haut-Lévêque renforcent l'accessibilité et la valorisation du sud-ouest de la commune.

Cadre et vignobles

Sur son territoire, Pessac abrite des domaines de l'appellation Pessac-Léognan (dont Château Haut-Brion), un environnement verdoyant (parc du Bourgailh) qui renforce l'attractivité résidentielle et la stabilité de la demande locative familiale.

Investir à Pessac selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1480 – 600 €/mois~5,5 %Étudiants, jeunes actifs
T2640 – 780 €/mois~5 %Jeunes actifs, couples, internes du CHU
T3850 – 1 050 €/mois~4,5 %Couples, petites familles
T4 et +1 150 – 1 500 €/mois~4 %Familles

Dans quels quartiers investir à Pessac ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre Bourg

≈ 3 650 €/m²Rendement ~4,5 %

Cœur historique et commerçant de Pessac, autour de l'avenue Pasteur et du marché, desservi par la ligne B du tram. Tissu d'échoppes et de petits collectifs récents qui attirent familles, cadres et primo-accédants. C'est le secteur le plus cher de la commune, autour de 3 650 €/m² pour l'appartement.

Familles, cadres, jeunes actifs

Pessac-Alouette

≈ 3 600 €/m²Rendement ~5 %

Pôle multimodal du sud-ouest pessacais avec gare TER et terminus actuel de la ligne B du tram, à proximité de l'hôpital Haut-Lévêque. Quartier résidentiel pavillonnaire en pleine valorisation grâce au projet Inno Campus, prisé des actifs du CHU et de la zone de Bersol. Prix moyen autour de 3 600 €/m².

Actifs du CHU et de Bersol, familles

Saige

≈ 2 800 €/m²Rendement ~6 %

Quartier en bordure du domaine universitaire de Talence-Pessac, marqué par de grands ensembles et une station de tram B. Secteur le plus abordable de la commune (autour de 2 800 €/m²), porté par une demande étudiante constante et un programme de rénovation urbaine. Bons rendements pour de la location meublée étudiante.

Étudiants, jeunes actifs

France / Les Échoppes

≈ 3 600 €/m²Rendement ~4,5 %

Quartier résidentiel proche du centre, fait d'échoppes bordelaises et de maisons de ville, bien relié au campus et à Bordeaux par le tram B. Recherché par les familles et les jeunes couples, il offre un cadre calme à un prix intermédiaire d'environ 3 600 €/m².

Familles, jeunes couples

Magonty

≈ 3 750 €/m²Rendement ~4 %

Secteur pavillonnaire prisé de l'ouest de Pessac, calme et verdoyant, proche des écoles et des accès rocade. L'un des quartiers les plus valorisés de la commune (autour de 3 750 €/m²), il vise une clientèle familiale plutôt que locative à fort rendement.

Familles, cadres

Bourgailh / Le Burck

≈ 3 400 €/m²Rendement ~5,5 %

Quartiers populaires de l'ouest pessacais, en bordure de la coulée verte du Bourgailh, accessibles à environ 3 400 €/m². Tissu mixte de logements collectifs et de pavillons, soutenu par la demande d'actifs et d'étudiants cherchant des loyers contenus. Rendements supérieurs à la moyenne communale.

Jeunes actifs, étudiants, familles modestes

Où se situe Pessac ?

Pessac (33), zone A du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Pessac

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Pessac.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Gironde.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.