Loi Jeanbrun à Biarritz :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Biarritz avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
7 466 €
Économie/an (TMI 41%)
3 017 €
Pourquoi investir à Biarritz avec la loi Jeanbrun ?
Biarritz (33 000 habitants, zone A) offre un cadre d'investissement dynamique dans le Pyrénées-Atlantiques. Avec 40.1% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 4.5%.
Le marché immobilier à Biarritz
Contexte local
Ville de taille intermédiaire du Pyrénées-Atlantiques, Biarritz bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
Marché locatif
Le marché locatif de Biarritz présente une demande régulière. La part de locataires (40.1%) assure un vivier de candidats. En zone A, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 14.03 €/m² (intermédiaire) et 11.22 €/m² (social).
Spécificités de Biarritz
Pour un T2 de 42 m² à Biarritz, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 543 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 6 480 €, générant un déficit foncier imputable de 7 359 €/an, soit une économie d'impôt de 3 017 €/an pour un investisseur en TMI 41% (27 153 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
7 466 €
Loyer de marché médian
16,39 €/m²
Part de locataires
40.1 %
Vacance locative
1.7 %
Transactions (5 ans)
760
Rendement brut estimé
2,6 %
Tension locative
9/10
Biarritz face aux autres villes du Pyrénées-Atlantiques
À 7 466 €/m², Biarritz se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Pyrénées-Atlantiques (sur 33 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 2.6 %, elle se place 33ᵉ sur 33 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Biarritz — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
679 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
543 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
374 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Loyer de marché vs plafond Jeanbrun à Biarritz
Loyer de marché médian
16,39 €/m²
Plafond Jeanbrun (intermédiaire)
14,03 €/m²
Décote à consentir
-14 %
À Biarritz, le plafond Jeanbrun intermédiaire (14,03 €/m²) impose un loyer environ 14 % sous le marché (16,39 €/m²). En contrepartie, vous amortissez une part du bien et réduisez durablement votre fiscalité foncière — souvent plus rentable que le surplus de loyer abandonné.
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Biarritz, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Biarritz — T2
Exemple concret : T2, prix 180 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T2 à Biarritz — Niveau social
Prix acquisition
180 000 €
Loyer mensuel max
543 €
Amort. annuel
6 480 €
Déficit imputable
7 359 €
Économie TMI 30 %
2 208 €/an
≈ 19 872 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
3 017 €/an
≈ 27 153 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
3 312 €/an
≈ 29 808 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Biarritz, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Biarritz ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Biarritz.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Biarritz ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Dans quels quartiers investir à Biarritz ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville
Quartier gare
Périphérie sud
Où se situe Biarritz ?
Biarritz (64), zone A du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.
Simulez votre projet à Biarritz
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Biarritz
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Biarritz.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Pyrénées-Atlantiques.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.