Jeanbrun
Zone A — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Arès :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Arès avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A

Prix au m²

2 955 €

Économie/an (TMI 41%)

1 309 €

Pourquoi investir à Arès avec la loi Jeanbrun ?

Arès (7 154 habitants, zone A) offre un cadre d'investissement accessible dans le Gironde. Avec 29.8% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 6.6%.

Le marché immobilier à Arès

Contexte local

Ville de taille intermédiaire du Gironde, Arès bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Marché locatif

Le marché locatif de Arès présente une demande régulière. La part de locataires (29.8%) assure un vivier de candidats. En zone A, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 14.03 €/m² (intermédiaire) et 11.22 €/m² (social).

Spécificités de Arès

Pour un T2 de 42 m² à Arès, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 543 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 500 €, générant un déficit foncier imputable de 3 193 €/an, soit une économie d'impôt de 1 309 €/an pour un investisseur en TMI 41% (11 781 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

2 955 €

Part de locataires

29.8 %

Vacance locative

4.3 %

Transactions (5 ans)

54

Rendement brut estimé

6,6 %

Tension locative

9/10

Arès face aux autres villes du Gironde

À 2 955 €/m², Arès se classe 18ᵉ ville la plus chère du Gironde (sur 38 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.6 %, elle se place 17ᵉ sur 38 pour la rentabilité locative.

Investir à BordeauxComparer toutes les villes du Gironde

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Arès — Zone A

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

14.03 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

679 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.22 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

543 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.72 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

374 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Arès, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge78 579 €56 246 €27 746 €
2 personnes à charge94 150 €67 386 €33 582 €
3 personnes à charge111 581 €79 815 €39 487 €
4 personnes à charge125 510 €89 843 €44 484 €
Par personne supp.13 969 €10 008 €4 955 €

Simulation loi Jeanbrun à Arès — T2

Exemple concret : T2, prix 125 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T2 à Arès — Niveau social

Prix acquisition

125 000 €

Loyer mensuel max

543 €

Amort. annuel

4 500 €

Déficit imputable

3 193 €

Économie TMI 30 %

958 €/an

≈ 8 622 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

1 309 €/an

≈ 11 781 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

1 437 €/an

≈ 12 933 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Arès, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Arès ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Arès.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Arès ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Où se situe Arès ?

Arès (33), zone A du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.

Simulez votre projet à Arès

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Arès

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Arès.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Gironde.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.