Jeanbrun
Zone B1 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Vénissieux :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Vénissieux avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B1

Prix au m²

1 599 €

Économie/an (TMI 41%)

424 €

Pourquoi investir à Vénissieux avec la loi Jeanbrun ?

Avec 59 000 habitants et une position en zone B1, Vénissieux est une métropole du Rhône offrant une demande locative forte (64.8% de locataires, vacance à 7.3%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 599 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 8.5%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Vénissieux.

Le marché immobilier à Vénissieux

Contexte local

Vénissieux est l'une des principales agglomérations du Rhône. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Vénissieux est tendu. 64.8% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (7.3%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 1 599 €/m².

Spécificités de Vénissieux

Pour un T3 de 62 m² à Vénissieux, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 3 600 €, générant un déficit foncier imputable de 1 035 €/an, soit une économie d'impôt de 424 €/an pour un investisseur en TMI 41% (3 816 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

1 599 €

Part de locataires

64.8 %

Vacance locative

7.3 %

Transactions (5 ans)

620

Rendement brut estimé

8,5 %

Tension locative

8/10

Vénissieux face aux autres villes du Rhône

À 1 599 €/m², Vénissieux se classe 52ᵉ ville la plus chère du Rhône (sur 57 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 8.5 %, elle se place 14ᵉ sur 56 pour la rentabilité locative.

Investir à LyonComparer toutes les villes du Rhône

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Vénissieux — Zone B1

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.31 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

706 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.05 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

565 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

6.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

388 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone B1

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Vénissieux, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule35 435 €28 049 €20 107 €
Couple47 321 €37 447 €26 851 €
1 personne à charge56 905 €45 029 €32 289 €
2 personnes à charge68 699 €54 368 €38 988 €
3 personnes à charge80 816 €63 957 €45 869 €
4 personnes à charge91 078 €72 072 €51 686 €
Par personne supp.10 161 €8 041 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Vénissieux — T3

Exemple concret : T3, prix 100 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Vénissieux — Niveau social

Prix acquisition

100 000 €

Loyer mensuel max

565 €

Amort. annuel

3 600 €

Déficit imputable

1 035 €

Économie TMI 30 %

311 €/an

≈ 2 799 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

424 €/an

≈ 3 816 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

466 €/an

≈ 4 194 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Vénissieux, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Vénissieux ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Vénissieux.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Vénissieux ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Vénissieux ? La demande locative

Vénissieux est classée en zone tendue (zone B1, encadrement des loyers et préavis réduit), avec une tension locative estimée autour de 9/10. La proximité immédiate de Lyon et un bassin d'emploi industriel dense soutiennent une demande locative élevée et régulière, notamment sur les petites et moyennes surfaces.

Bassin d'emploi industriel

Forte concentration d'employeurs : Bosch et Bosch Rexroth (centre de référence des engins de chantier), Aldes, Renault Trucks à proximité, qui génèrent une demande de salariés en location.

Proximité directe de Lyon

Métro D au terminus Vénissieux (liaison Part-Dieu / Bellecour), tramways T4 et T6, gare SNCF : Vénissieux fonctionne comme un faubourg de Lyon, captant les actifs cherchant des loyers plus abordables que dans la ville-centre.

Renouvellement urbain NPNRU

Programme de 555 M€ HT sur le Plateau des Minguettes/Clochettes (220 ha, 21 000 habitants), avec densification, nouveaux commerces et habitat diversifié visant à terme 30 000 habitants, modernisant durablement l'offre de logements.

Élargissement du centre-ville

ZAC Marché-Monmousseau-Balmes, secteur gare et pôle Grand Parilly–Puisoz : nouveaux logements et services le long des axes bien desservis (métro D, tramway T4), renforçant l'attractivité résidentielle.

Population jeune et nombreuse

Près de 68 000 habitants avec une part importante de jeunes actifs et de ménages locataires, alimentant une demande structurelle sur les studios, T2 et T3.

Investir à Vénissieux selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1480 – 640 €/mois~5,5 %Étudiants, jeunes actifs, salariés industriels
T2650 – 730 €/mois~5,5 %Jeunes actifs, couples
T3780 – 970 €/mois~5,5 %Couples, petites familles
T4 et +950 – 1 200 €/mois~4,5 %Familles

Dans quels quartiers investir à Vénissieux ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Moulin à Vent

≈ 3 000 €/m²Rendement ~5 %

Quartier le plus prisé de Vénissieux, limitrophe du 8e arrondissement de Lyon et desservi par le tramway T6 (Mermoz, Gerland, hôpitaux Est). Habitat pavillonnaire et petits collectifs calmes, recherché par des familles et des actifs lyonnais cherchant un accès direct à Lyon. Prix appartement autour de 3 000 €/m², les plus élevés de la commune.

Familles, jeunes actifs travaillant à Lyon

Parilly

≈ 2 800 €/m²Rendement ~5 %

Secteur aéré au bord du parc de Parilly (178 ha), desservi par le tramway T4 et le métro D voisin. Mélange d'ancien et de programmes récents, apprécié des familles pour le cadre vert et l'accès rapide à Lyon. Prix appartement de l'ordre de 2 650 à 2 970 €/m², avec une demande locative solide.

Familles, actifs métropolitains

Vénissieux Centre / Mairie

≈ 2 850 €/m²Rendement ~5,5 %

Cœur urbain autour de la mairie et de la station de métro D Vénissieux, terminus de la ligne avec liaison directe vers Lyon Part-Dieu et Bellecour. Commerces, marché, gare SNCF et axes TC dense : forte demande de jeunes actifs et de ménages modestes. Prix appartement entre 2 700 et 3 000 €/m².

Jeunes actifs, ménages primo-locataires

Vénissy (ZAC du Sud / Plateau des Minguettes)

≈ 2 400 €/m²Rendement ~6 %

Nouveau centre du Plateau des Minguettes issu du renouvellement urbain : commerces de Vénissy, mail Armstrong, pôle culturel du Cerisier, desservi par le tramway T4. Programmes neufs (faibles charges) portés par le NPNRU (555 M€ HT). Prix appartement de 2 200 à 2 600 €/m², ciblant une clientèle d'investisseurs long terme.

Ménages modestes, familles

Max Barel – Charréard

≈ 2 300 €/m²Rendement ~6 %

Secteur de logements collectifs à l'est du centre, entre métro D et tramway T4, faisant l'objet d'une diversification de l'habitat. Prix d'entrée parmi les plus bas de la commune, loyers souvent plafonnés (zone tendue). Rendements bruts attractifs mais charges et vacance à surveiller.

Ménages modestes, étudiants

Les Minguettes / Clochettes

≈ 1 900 €/m²Rendement ~6,5 %

Grand quartier prioritaire (QPV) de 21 000 habitants, soit près de 40 % de la population, en cours de transformation profonde via le NPNRU. Prix appartement souvent inférieurs à 2 000 €/m² au sud du plateau, parmi les plus bas du Rhône. Rendements bruts élevés mais profil de risque marqué (vacance, impayés), à réserver aux investisseurs avertis.

Ménages modestes, locataires aidés

Où se situe Vénissieux ?

Vénissieux (69), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Auvergne-Rhône-Alpes.

Simulez votre projet à Vénissieux

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Vénissieux

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Vénissieux.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Rhône.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.