Revente et réintégration des amortissements Jeanbrun : le point clé que vos clients ignorent
Comprendre la réintégration des amortissements Jeanbrun à la revente (art. 150 VB III CGI). Impact fiscal, calcul et stratégies pour vos clients CGPI.
# Revente et réintégration des amortissements Jeanbrun : le point clé que vos clients ignorent
La réintégration des amortissements à la revente est l'angle mort de la plupart des présentations Jeanbrun. Les CGPI qui ne l'abordent pas créent une mauvaise surprise au moment de la sortie. Ceux qui l'expliquent clairement — et qui montrent que le dispositif reste rentable malgré cette règle — construisent une confiance durable avec leurs clients.
Voici tout ce que tu dois maîtriser sur ce sujet.
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Le cadre légal : article 150 VB III du CGI
La réintégration des amortissements est codifiée à l'article 150 VB III du Code général des impôts. Son principe : lorsqu'un propriétaire a déduit des amortissements de ses revenus fonciers dans le cadre d'un dispositif fiscal (Jeanbrun, mais aussi LMNP-LMP, Borloo, Périssol, etc.), ces amortissements sont ajoutés au prix d'acquisition pour calculer la plus-value imposable à la revente.
La formule de base : Plus-value imposable = Prix de vente − (Prix d'acquisition + Travaux et frais − Amortissements réintégrés)
En pratique, la réintégration des amortissements réduit le prix de revient fiscal, ce qui augmente la plus-value taxable.
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Mécanisme concret : un exemple chiffré
Situation :
- Bien neuf acquis en 2026 à 280 000 €
- Revendu en 2035 (9 ans après) à 310 000 €
- Amortissements déduits pendant 9 ans : niveau social, base 80 % × 280 000 € = 224 000 €
- Amortissement annuel : 224 000 × 4,5 % = 10 080 € → retenu à 10 000 €/an
- Total amortissements sur 9 ans : 90 000 €
Calcul de la plus-value sans réintégration (droit commun)
Plus-value brute = 310 000 − 280 000 = 30 000 € Abattements pour durée de détention (9 ans) :- IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année → 9 ans : abattement 0 % (pas encore applicable avant la 6e année)
Plus-value IR après abattement : 30 000 × (1 − 24 %) = 22 800 € Impôt IR (19 %) : 4 332 € Prélèvements sociaux (17,2 %, abattement 8,25 % à 9 ans) : 30 000 × 91,75 % × 17,2 % = 4 741 € Total sans réintégration : ~9 073 €
Calcul de la plus-value AVEC réintégration Jeanbrun
La réintégration réduit le prix de revient fiscal : Prix d'acquisition fiscal = 280 000 − 90 000 = 190 000 € Plus-value brute = 310 000 − 190 000 = 120 000 € Abattement 24 % IR : 120 000 × 76 % = 91 200 € Impôt IR (19 %) : 17 328 € Prélèvements sociaux (abattement 8,25 %) : 120 000 × 91,75 % × 17,2 % = 18 965 € Total avec réintégration : ~36 293 €
Le bilan net
| Sans réintégration | Avec réintégration | |
|---|---|---|
| Impôt à la revente | ~9 073 € | ~36 293 € |
| Économie fiscale cumulée 9 ans (TMI 41 %) | 0 € | ~68 000 € |
| Bilan net | −9 073 € | +31 707 € |
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Comment présenter ce point à ton client sans le faire fuir
La réintégration mal présentée fait peur. Bien présentée, elle renforce ta crédibilité. Voici le script :
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"Je vais te parler d'un point que peu de CGPI évoquent, et c'est dommage. À la revente, une règle fiscale réintègre les amortissements que tu as déduits dans le calcul de ta plus-value. En pratique, tu paies un peu plus d'impôt à la revente qu'un propriétaire classique.
Mais voici ce que ça donne concrètement sur ton dossier : tu as économisé [X] € d'impôt pendant 9 ans. À la revente, la réintégration te coûte [Y] €. Ton gain net, même après cette réintégration, est de [X − Y] €. Et c'est en plus de la valorisation de ton bien.
Je préfère te montrer les deux lignes plutôt que de les cacher. Et les deux lignes montrent que le Jeanbrun tient la route même dans ce scénario."
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Cette présentation transparente transforme une potentielle objection en preuve de sérieux.
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Les stratégies pour réduire l'impact de la réintégration
Stratégie 1 : Conserver le bien au-delà de 9 ans
Plus la durée de détention est longue, plus les abattements pour durée de détention s'appliquent — et réduisent la base imposable à la revente.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 7 ans | 12 % | 3,30 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % |
| 9 ans | 24 % | 6,60 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 26,40 % |
| 22 ans | 100 % (exonération IR) | — |
| 30 ans | — | 100 % (exonération PS) |
Pour un client avec un horizon long terme (patrimoine retraite, transmission), la stratégie "conserver 22 ans" neutralise complètement l'impact de la réintégration sur l'IR.
Stratégie 2 : Choisir le niveau de loyer selon l'horizon de sortie
Si le client envisage une revente à 9-12 ans :
- Choisir le niveau social ou intermédiaire plutôt que très social
- L'amortissement est plus faible (3,5 % ou 4,5 % vs 5,5 %)
- La réintégration à la sortie est également plus faible
- Le bilan net fiscal est légèrement moins favorable mais l'impact revente est réduit
- Choisir le niveau très social sans hésitation
- Maximiser l'avantage fiscal annuel
- L'abattement de 22 ans sur IR neutralise la réintégration
Stratégie 3 : Donation ou transmission
La donation d'un bien immobilier efface la plus-value latente. Les héritiers reçoivent le bien à sa valeur vénale au jour de la donation — la réintégration des amortissements est soldée à ce moment, mais la plus-value transmise repart de zéro pour les donataires.
Cette stratégie s'intègre dans une réflexion patrimoniale plus large que tu dois coordonner avec le notaire.
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Le cas spécifique : revente à perte
Si le bien est revendu à un prix inférieur au prix d'acquisition, il n'y a pas de plus-value taxable. La réintégration des amortissements ne s'applique que sur la plus-value — s'il n'y a pas de plus-value nette, il n'y a rien à réintégrer.
En revanche, si la réintégration des amortissements fait apparaître une plus-value malgré une revente nominalement à perte :
Exemple :
- Prix d'acquisition : 200 000 €
- Prix de vente : 195 000 €
- Amortissements déduits : 80 000 €
- Prix d'acquisition fiscal : 200 000 − 80 000 = 120 000 €
- Plus-value fiscale : 195 000 − 120 000 = 75 000 € (malgré une "perte" nominale)
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L'impact sur la stratégie de gestion locative
La réintégration incite à sécuriser la revente sur des marchés liquides, avec des biens à forte demande locative. Un bien difficile à revendre (petite commune, marché atone) expose ton client à une double peine : faible plus-value nominale ET réintégration des amortissements.
Règle pratique : oriente tes clients vers des zones où la demande de revente est forte. Zones A et A bis pour les biens premium, grandes villes de zone B1 pour les marchés intermédiaires. Pour les zones B2 et C, adapte le niveau d'amortissement à l'horizon de détention (plutôt long terme).
Consulte notre article sur les zones éligibles Jeanbrun pour une lecture stratégique des marchés selon l'horizon de sortie.
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Ce que tu dois dire à ton client avant la signature
Avant la signature, assure-toi que ton client a bien compris et accepté les trois éléments suivants :
1. La réintégration à la revente "Si tu revends avant 22 ans, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de ta plus-value. Voici le chiffre précis sur ton dossier."
2. L'engagement de 9 ans minimum "Si tu sors avant 9 ans sans motif reconnu (décès, invalidité, licenciement), tous les avantages fiscaux sont remis en cause rétroactivement."
3. Le bilan net reste positif "Même en tenant compte de la réintégration, l'avantage fiscal cumulé sur 9 ans est de [X] €. Voici le calcul complet avec les deux colonnes."
Cette transparence protège ton client — et elle te protège aussi en cas de litige ultérieur.
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Conclusion : la réintégration n'est pas un défaut, c'est une règle connue
Tous les dispositifs d'amortissement immobilier comportent une réintégration à la sortie. Ce n'est pas une spécificité Jeanbrun — c'est une règle fiscale constante. La différence, c'est que le Jeanbrun offre des taux d'amortissement plus élevés que les anciens dispositifs, ce qui rend l'avantage fiscal plus fort même après réintégration.
Pour approfondir la stratégie de simulation complète intégrant revente et réintégration, utilise le simulateur Jeanbrun et notre méthode sur le calcul du rendement.
Les CGPI qui maîtrisent ce point en entretien closent mieux — et fidélisent leurs clients.