Zones éligibles Jeanbrun : où orienter vos clients pour maximiser le rendement
Guide complet des zones éligibles au dispositif Jeanbrun par zone (A bis, A, B1, B2, C). Stratégie CGP pour orienter vos clients vers les meilleures opportunités.
# Zones éligibles Jeanbrun : où orienter vos clients pour maximiser le rendement
Contrairement au Pinel qui s'appliquait uniquement en zones tendues, le dispositif Jeanbrun est éligible sur toute la France. C'est une rupture fondamentale qui ouvre des opportunités dans des marchés que tes clients n'auraient jamais considérés sous les anciens dispositifs. Mais "éligible partout" ne veut pas dire "intéressant partout". Ta valeur ajoutée en tant que CGPI, c'est de les orienter vers les marchés où le rapport loyer/prix/vacance locative est le plus favorable.
Voici la lecture stratégique des zones que tu dois maîtriser.
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Le zonage A/B/C : ce que ça change pour Jeanbrun
Le zonage A bis, A, B1, B2, C est maintenu pour les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires. Plus la zone est tendue, plus les plafonds de loyers sont élevés — ce qui permet de maintenir des loyers absolus plus importants même en appliquant la décote réglementaire.
Plafonds de loyers par zone (barème 2026)
| Zone | Loyer plafond intermédiaire (€/m²) | Loyer plafond social (€/m²) | Loyer plafond très social (€/m²) |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris, petite couronne) | ~18,25 | ~15,95 | ~13,75 |
| A (grandes agglomérations) | ~13,56 | ~11,86 | ~10,22 |
| B1 (villes moyennes tendues) | ~10,93 | ~9,56 | ~8,24 |
| B2 (villes petites-moyennes) | ~9,83 | ~8,60 | ~7,41 |
| C (reste du territoire) | ~8,59 | ~7,52 | ~6,48 |
La zone détermine le plafond, mais c'est le niveau de loyer choisi (intermédiaire/social/très social) qui détermine le taux d'amortissement. Ce sont deux curseurs indépendants.
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Zone A bis : Paris et petite couronne
Le paradoxe parisien
Paris offre les loyers les plus élevés en valeur absolue, mais les prix d'acquisition sont tels que le rendement locatif brut reste faible (souvent 2,5 à 3,5 %). L'amortissement Jeanbrun améliore le bilan fiscal, mais l'effort d'épargne reste élevé.Ce qui fonctionne en zone A bis :
- Clients avec TMI 41 % ou 45 % qui cherchent une optimisation fiscale forte
- Clients déjà propriétaires en IDF avec une épargne disponible importante
- Studios et T2 dans les arrondissements périphériques (13e, 19e, 20e) où le rapport prix/loyer est meilleur
- Biens en proche banlieue (Saint-Denis, Montreuil, Pantin) avec prix inférieurs et loyers plafonds proches
- Paris (tous arrondissements)
- Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt
- Montreuil, Saint-Denis, Pantin, Vincennes
Zone A : les marchés les plus équilibrés
La zone A regroupe les grandes agglomérations hors Paris — Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Montpellier, Rennes, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Lille. C'est ici que le dispositif Jeanbrun offre le meilleur rapport rendement/risque.
Pourquoi la zone A est la cible principale :
- Prix d'acquisition entre 150 000 € et 350 000 € pour des studios à T3
- Marchés locatifs dynamiques avec faible vacance
- Programme neufs nombreux et conformes RE2020
- Plafonds de loyers permettant des niveaux de loyer raisonnables même avec décote -30 % ou -45 %
Focus Lyon (zone A)
- Prix moyen T2 neuf : 230 000 - 280 000 €
- Loyer plafond social zone A : ~11,86 €/m²
- T2 de 45 m² → loyer Jeanbrun social : ~534 €/mois
- Amortissement social (4,5 %) sur base 80 % de 250 000 € = 9 000 €/an
- Rendement net fiscal très attractif pour un TMI 30-41 %
Focus Bordeaux (zone A)
- Marché en légère correction post-2023 → prix d'entrée accessibles
- Fort dynamisme locatif (étudiants, jeunes actifs)
- Offre neuve importante en périphérie (Mérignac, Pessac, Bègles)
- Opportunité ancienne avec travaux dans l'hypercentre et les quartiers Saint-Michel, Bastide
Focus Toulouse (zone A)
- Croissance démographique soutenue (aéronautique, spatial, numérique)
- Prix neuf plus accessibles qu'à Lyon ou Bordeaux
- Vacance locative très faible
- Quartiers à cibler : Compans-Caffarelli, Montaudran, Guilheméry
Zone B1 : les opportunités sous-radar
La zone B1 regroupe des villes de taille intermédiaire avec des marchés locatifs solides et des prix bien inférieurs à la zone A. Pour un client avec un budget de 150 000 à 220 000 €, c'est souvent la zone avec le meilleur rendement net de fiscalité.
Villes B1 à présenter à tes clients :
| Ville | Pourquoi intéressante |
|---|---|
| Nantes | Forte demande locative, marché en consolidation, prix raisonnables |
| Rennes | Ville universitaire, croissance régulière, peu de vacance |
| Tours | Prix très accessibles, demande locative stable, réseau TGV |
| Clermont-Ferrand | Prix bas, rendement élevé, marché étudiant fort |
| Dijon | Prix contenus, marché locatif actif, CHU et universités |
| Angers | Forte population étudiante, prix bas, croissance démographique |
| Grenoble | Demande locative élevée (tech, universités), prix en baisse |
| Poitiers | Marché de niche, prix accessibles, population stable |
L'argument B1 face à tes clients parisiens
Un client parisien avec 200 000 € à investir a le choix entre :- Un studio de 18 m² en zone A bis avec rendement brut 3 %
- Un T2 de 45 m² à Tours avec rendement brut 5 %, amortissement identique, vacance locative plus faible
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Zone B2 et C : le territoire souvent négligé
C'est ici que le dispositif Jeanbrun se distingue vraiment des anciens outils. En Pinel, la zone B2 était soumise à agrément préfectoral, et la zone C était exclue. Avec Jeanbrun, tout le territoire est éligible.
Quand orienter un client vers la zone B2 ou C ?
Profil adapté :
- Client avec budget limité (80 000 - 150 000 €)
- Client avec ancrage régional fort (investissement dans sa ville ou région)
- Client cherchant un investissement à fort rendement brut (4-6 %) avec fiscalité Jeanbrun en bonus
- Client qui préfère gérer lui-même son bien (proximité géographique)
- Vacance locative plus fréquente dans les zones peu dynamiques
- Revente potentiellement plus difficile selon la localisation
- Marchés locaux moins liquides
Exemples zone B2/C avec bon potentiel
- Châlons-en-Champagne : préfecture, administration, prix très bas
- Albi, Rodez : marchés stables, prix accessibles
- Blois, Chartres, Laon : dynamique bassin d'emploi régional
- Stations de ski (Annecy, Chambéry, Albertville) : locataires permanents, pas saisonniers
La stratégie de portefeuille géographique pour tes clients multi-investisseurs
Le dispositif Jeanbrun permet 2 logements par foyer fiscal. Pour tes clients qui souhaitent maximiser l'avantage fiscal, propose une stratégie de diversification géographique :
Combinaison recommandée :
- Bien n°1 : Zone A (Lyon, Bordeaux, Toulouse) en neuf, niveau très social → maximiser l'amortissement sur un actif de valeur
- Bien n°2 : Zone B1 (Nantes, Tours, Angers) en ancien avec travaux → maximiser le déficit foncier sur charges + amortissement
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Le neuf vs l'ancien selon la zone
La question "neuf ou ancien ?" n'est pas universelle — elle dépend aussi de la zone.
Zone A bis et A → privilégier le neuf
- Les biens anciens conformes (DPE A/B/C après travaux) sont rares et chers
- Les programmes neufs RE2020 sont nombreux et gérés par des promoteurs sérieux
- L'investisseur évite le risque chantier
- Le neuf existe en périphérie des grandes villes B1
- L'ancien avec travaux dans l'hypercentre peut offrir un excellent rapport prix/loyer
- La demande locative est suffisante pour absorber les deux types
- L'offre neuve est limitée
- Les biens anciens à rénover offrent des décotes importantes
- Le dispositif Jeanbrun est particulièrement intéressant ici car les anciens dispositifs excluaient ces zones
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Comment présenter le choix de zone à ton prospect
Ne laisse pas le client choisir la zone seul sur des critères émotionnels ("j'aime bien Bordeaux"). Structure le choix avec une grille de critères :
Grille de décision zone :
| Critère | Pondération | Questions à poser |
|---|---|---|
| Budget disponible | 30 % | Quelle enveloppe maximale pour l'investissement ? |
| Objectif fiscal | 25 % | TMI, besoin de déficit foncier ou d'amortissement ? |
| Tolérance à la gestion | 20 % | Gestion déléguée ou proximité souhaitée ? |
| Horizon de revente | 15 % | Revente à 9 ans, 15 ans ou patrimoine long terme ? |
| Profil de risque | 10 % | Vacance locative acceptable ? |
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Conclusion : l'ubiquité territoriale, ton argument de vente différenciant
Le Pinel excluait 80 % du territoire français. Jeanbrun y est éligible à 100 %. C'est un argument que tu peux utiliser pour élargir ta base client au-delà des investisseurs franciliens : un client en Bretagne, dans le Massif Central ou dans les Alpes peut investir dans sa région, avec un cadre fiscal solide.
Utilise le simulateur Jeanbrun pour présenter des projections adaptées à chaque zone, et consulte notre article sur le profil de l'investisseur idéal pour affiner ta segmentation géographique et démographique.
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