Calculer le rendement Jeanbrun pour vos clients : méthode et exemples chiffrés

# Calculer le rendement Jeanbrun pour vos clients : méthode et exemples chiffrés

Le dispositif Jeanbrun produit des économies fiscales significatives. Mais pour convaincre un prospect, il ne suffit pas de citer des taux d'amortissement — il faut lui montrer un calcul précis, avec ses chiffres, son TMI, sa situation locative. C'est ce calcul que tes concurrents bâclent. C'est là que tu fais la différence.

Voici la méthode complète, avec trois exemples chiffrés couvrant les profils les plus courants que tu rencontres en cabinet.

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Les trois paramètres fondamentaux du calcul Jeanbrun

Avant de commencer, ancre ces trois paramètres dans ta mémoire de travail.

1. La base amortissable = 80 % du prix d'acquisition Le terrain est conventionnellement estimé à 20 % du prix et exclu de la base. Pour un bien à 300 000 €, la base amortissable est 240 000 €.

2. Le taux dépend du niveau de loyer pratiqué

Niveau	Réduction loyer vs marché	Taux NEUF	Plafond annuel	Taux ANCIEN	Plafond annuel
Intermédiaire	-15 %	3,5 %	8 000 €/an	3 %	—
Social	-30 %	4,5 %	10 000 €/an	3,5 %	—
Très social	-45 %	5,5 %	12 000 €/an	4 %	—

3. L'économie fiscale dépend du TMI du foyer Un amortissement de 10 000 € vaut 3 000 € pour un contribuable à 30 %, 4 100 € pour un contribuable à 41 %. C'est la personnalisation qui justifie tes honoraires.

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Le mécanisme comptable à expliquer à ton client

L'amortissement Jeanbrun fonctionne comme en LMNP, mais pour la location nue. Ton client déduit chaque année un montant d'amortissement de ses revenus fonciers.

Étape 1 : Calcul de l'amortissement brut

Amortissement brut = Base amortissable × Taux

Étape 2 : Application du plafond

Amortissement retenu = MIN(Amortissement brut, Plafond annuel)

Étape 3 : Calcul du revenu foncier net

Revenu foncier net = Loyers perçus − Charges locatives − Amortissement retenu

Étape 4 : Impact fiscal

Si le revenu foncier net est négatif (déficit), il est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (21 400 € en cas de rénovation énergétique pour 2026-2027).

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Exemple 1 : Studio neuf à Lyon, TMI 30 %

Profil client : Cadre, 42 ans, célibataire, TMI 30 %, revenus fonciers existants : 0 €.

Le bien :

• Appartement T1 neuf à Lyon Part-Dieu (zone A)
• Prix : 180 000 €
• Loyer marché zone A : 14 €/m²
• Surface : 28 m²
• Loyer marché estimé : 392 €/mois

Choix du niveau : Social (-30 %)

• Loyer pratiqué : 392 × 70 % = 274 €/mois = 3 288 €/an
• Taux amortissement : 4,5 %/an, plafond 10 000 €/an

Calcul :

• Base amortissable : 180 000 × 80 % = 144 000 €
• Amortissement brut : 144 000 × 4,5 % = 6 480 €/an
• Plafond non atteint → amortissement retenu : 6 480 €/an

Charges annuelles estimées :

• Taxe foncière : 800 €
• Charges copropriété non récupérables : 600 €
• Assurance PNO + GLI : 500 €
• Frais de gestion (8 %) : 263 €
• Total charges : 2 163 €/an

Revenu foncier net : 3 288 − 2 163 − 6 480 = -5 355 € (déficit foncier)

Économie fiscale :

• Déficit imputable revenu global : 5 355 € × 30 % = 1 607 €
• Économie prélèvements sociaux (17,2 %) : 0 € (pas de revenu foncier positif)

Cash-flow annuel :

• Loyers perçus : 3 288 €
• Charges : -2 163 €
• Économie fiscale : +1 607 €
• Mensualité crédit (180 000 € sur 20 ans à 3,8 %) : -1 062 €/mois = -12 744 €/an
• Effort d'épargne net : -10 012 €/an soit -834 €/mois

Sur 9 ans, l'économie fiscale cumulée représente environ 14 460 € pour ce profil. Le bien est valorisé et l'investisseur sort avec un actif immobilier constitué partiellement grâce à l'impôt.

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Exemple 2 : T3 neuf à Bordeaux, couple TMI 41 %

Profil client : Couple de professions libérales, 48 et 45 ans, TMI 41 %, revenus fonciers existants : 8 000 €/an.

Le bien :

• Appartement T3 neuf à Bordeaux (zone B1)
• Prix : 320 000 €
• Surface : 65 m²
• Loyer marché zone B1 : 10,5 €/m² = 682 €/mois

Choix du niveau : Très social (-45 %)

• Loyer pratiqué : 682 × 55 % = 375 €/mois = 4 500 €/an
• Taux amortissement : 5,5 %/an, plafond 12 000 €/an

Calcul :

• Base amortissable : 320 000 × 80 % = 256 000 €
• Amortissement brut : 256 000 × 5,5 % = 14 080 €/an
• Plafond atteint → amortissement retenu : 12 000 €/an

Revenus fonciers nets avant Jeanbrun : Autres revenus fonciers : 8 000 €

Revenus fonciers du bien Jeanbrun :

• Loyers : 4 500 €
• Charges : 3 200 € (estimation pour T3)
• Amortissement : -12 000 €
• Déficit Jeanbrun : -10 700 €

Revenu foncier global : 8 000 − 10 700 = -2 700 € (déficit global, plafonné à -10 700 € sur revenu global)

Économie fiscale :

• Réduction IR (41 %) sur 10 700 € (plafond déficit global) : 4 387 €/an
• Réduction prélèvements sociaux (17,2 %) sur revenus fonciers existants neutralisés : 1 377 €/an
• Total économie annuelle : 5 764 €/an

Sur 9 ans : 51 876 € d'économie fiscale cumulée — un argument de poids pour un couple dont la pression fiscale est importante.

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Exemple 3 : T2 ancien avec travaux à Nantes, TMI 30 %

Profil client : Entrepreneur, 38 ans, TMI 30 %, objectif diversification + réduction fiscale.

Le bien :

• Appartement T2 ancien à Nantes centre (zone B1)
• Prix d'acquisition : 150 000 €
• Travaux de rénovation : 60 000 € (soit 40 % du prix — condition travaux ≥ 30 % remplie)
• Prix de revient total : 210 000 €
• Surface : 45 m²

Choix du niveau : Social ancien (-30 %)

• Taux amortissement ancien : 3,5 %/an
• Loyer marché Nantes zone B1 : 10,5 €/m² = 473 €/mois
• Loyer pratiqué : 473 × 70 % = 331 €/mois = 3 972 €/an

Calcul amortissement :

• Base amortissable : 150 000 × 80 % = 120 000 € (on amortit le prix d'acquisition, pas les travaux, pour le calcul de base Jeanbrun)
• Amortissement brut : 120 000 × 3,5 % = 4 200 €/an

Déficit foncier travaux (2026-2027) : Les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit au plafond majoré de 21 400 €/an sur le revenu global pour 2026-2027. Les 60 000 € de travaux peuvent être répartis sur les premières années.

Revenu foncier net an 1 :

• Loyers : 3 972 €
• Charges et travaux déductibles : 24 000 € (portion an 1)
• Amortissement : 4 200 €
• Déficit : -24 228 €

Imputation :

• Sur revenu global (plafond majoré 21 400 €) : 21 400 €
• Report sur revenus fonciers (10 ans) : 2 828 €

Économie fiscale an 1 : 21 400 × 30 % = 6 420 € (IR) + économies prélèvements sociaux sur revenus fonciers futurs

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La simulation à présenter à ton prospect

Ne présente jamais un calcul de rendement Jeanbrun sans ces quatre indicateurs :

1. L'effort d'épargne mensuel net C'est le seul chiffre que ton client comprend instinctivement. Il veut savoir combien il sort de sa poche chaque mois après loyers + fiscalité − crédit.

2. L'économie fiscale cumulée sur 9 ans Additionne les économies annuelles. Ce chiffre impressionne — souvent entre 30 000 € et 80 000 € selon les profils.

3. Le capital constitué à 9 ans Valeur du bien − capital restant dû = patrimoine net constitué. Ça répond à la question "qu'est-ce que j'aurai dans 9 ans ?"

4. Le TRI (Taux de Rendement Interne) Pour les clients sophistiqués, le TRI à 15 ans (incluant hypothèse de revente et réintégration amortissements) permet une comparaison avec d'autres placements.

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Le piège du rendement brut vs rendement net

Beaucoup de CGPI annoncent un "rendement de 4-5 %" sans préciser. Ton client sophistiqué va te demander : brut ou net ? net de charges ou net de fiscalité ?

Voici la terminologie à standardiser dans tes présentations :

• Rendement brut : Loyers annuels / Prix d'acquisition
• Rendement net de charges : (Loyers − Charges) / Prix d'acquisition
• Rendement net de fiscalité : (Loyers − Charges + Économie fiscale − Impôt résiduel) / Prix
• Rendement global : intègre la plus-value potentielle (mais prudence sur les hypothèses)

Pour le Jeanbrun, ce qui compte c'est le rendement net de fiscalité — c'est là que l'avantage du dispositif apparaît clairement par rapport à une location classique.

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Intégrer la réintégration à la revente dans ton calcul

La réintégration des amortissements à la revente (art. 150 VB III CGI) est un point que tu dois présenter honnêtement. Elle vient réduire l'avantage fiscal au moment de la sortie.

Voici comment la présenter sans en faire un repoussoir :

"Sur 9 ans, tu économises X € d'impôt. À la revente, si tu génères une plus-value, une partie des amortissements déduits est réintégrée dans le calcul. Mais même en tenant compte de cette réintégration, le bilan net sur la période reste très positif. On a les chiffres ici."

Présente toujours un scénario avec réintégration pour montrer que tu joues cartes sur table — et que le dispositif tient la route même dans ce scénario.

Consulte notre article dédié sur la revente et la réintégration des amortissements Jeanbrun pour approfondir ce point avec tes clients.

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Outil de simulation : le réflexe à adopter

Avant chaque rendez-vous de closing, génère une simulation personnalisée via le simulateur Jeanbrun. Présente les chiffres sur une page A4 avec le prénom de ton prospect en en-tête — ça change tout à la perception de sérieux.

Pour approfondir la qualification de tes prospects avant la simulation, consulte notre article sur le profil de l'investisseur idéal Jeanbrun et les conditions d'éligibilité complètes.

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Conclusion : la simulation est ton meilleur outil de vente

Un prospect qui voit ses propres chiffres — son TMI, ses loyers, son effort mensuel, son économie fiscale — achète une réalité, pas un produit. C'est le passage de "c'est intéressant" à "je veux avancer". Maîtriser le calcul du rendement Jeanbrun, c'est maîtriser ton closing.

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