Conditions d'éligibilité Jeanbrun : la checklist complète pour vos clients
Maîtrisez toutes les conditions d'éligibilité au dispositif Jeanbrun. Checklist opérationnelle pour qualifier vos clients et sécuriser vos dossiers CGP.
# Conditions d'éligibilité Jeanbrun : la checklist complète pour vos clients
Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026. Depuis, les CGPI reçoivent des demandes de clients attirés par les taux d'amortissement — jusqu'à 5,5 % par an pour du neuf en loyer très social. Mais avant de positionner une opportunité, tu dois maîtriser les conditions d'éligibilité dans le détail. Un dossier mal qualifié, c'est une commission perdue et une relation client fragilisée.
Voici la checklist complète que tu peux intégrer directement dans ton processus de qualification.
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1. La période d'acquisition : une fenêtre courte
Le dispositif Jeanbrun couvre les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C'est une contrainte temporelle forte que tu dois communiquer dès le premier contact avec ton prospect.
Concrètement :
- La date d'acte authentique de vente doit tomber dans cette période
- Les avant-contrats (promesse, compromis) signés avant le 21/02/2026 ne sont pas rétroactifs
- La date de fin au 31/12/2028 crée une urgence commerciale réelle — utilise-la
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2. Le type de bien : immeubles collectifs uniquement
C'est l'une des conditions les plus discriminantes. Le dispositif Jeanbrun s'applique exclusivement aux immeubles collectifs. Les maisons individuelles sont exclues, qu'elles soient neuves ou anciennes.
Neuf — conditions spécifiques
- Immeuble collectif neuf ou en VEFA
- Norme RE2020 obligatoire
- DPE A, B ou C requis à la livraison
Ancien — conditions spécifiques
- Immeuble collectif existant
- Travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition (hors travaux)
- DPE A, B ou C après travaux — pas avant, après
- Le DPE pré-travaux n'a pas d'importance réglementaire, mais il conditionne l'ampleur des travaux nécessaires
- [ ] Immeuble collectif (pas maison individuelle, pas villa)
- [ ] Neuf : RE2020 + DPE A/B/C à livraison
- [ ] Ancien : travaux ≥ 30 % du prix + DPE A/B/C post-travaux
- [ ] Bien situé sur le territoire français
3. Les conditions locatives : les règles non négociables
Le dispositif exige une location nue à titre de résidence principale pour le locataire. Ce point est crucial : la location meublée, la location saisonnière, les résidences services — tout cela exclut le bien du dispositif.
Délai de mise en location
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. Ton client ne peut pas laisser le bien vide plus d'un an. Intègre cette contrainte dans ton conseil sur le cash-flow.Interdiction de louer à la famille
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un ascendant ou descendant. Cette règle s'applique également aux associés en cas de SCI (attention aux montages familiaux).Plafonds de loyers par zone
Le locataire doit payer un loyer inférieur aux plafonds réglementaires, selon le niveau choisi :| Niveau de loyer | Réduction vs marché | Taux amortissement NEUF | Taux amortissement ANCIEN |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | -15 % | 3,5 %/an | 3 %/an |
| Social | -30 % | 4,5 %/an | 3,5 %/an |
| Très social | -45 % | 5,5 %/an | 4 %/an |
Checklist location :
- [ ] Location nue (pas meublée, pas saisonnière)
- [ ] Résidence principale du locataire
- [ ] Mise en location dans les 12 mois
- [ ] Loyer respectant les plafonds de zone
- [ ] Pas de location à la famille (foyer fiscal, ascendants, descendants)
4. L'engagement de durée : 9 ans minimum
Ton client doit s'engager à louer le bien dans les conditions du dispositif pendant au moins 9 ans. C'est un engagement ferme, pas un simple objectif.
Que se passe-t-il en cas de sortie anticipée ?
En cas de rupture de l'engagement avant le terme, les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu imposable. L'avantage fiscal est annulé rétroactivement. Certains cas de force majeure (décès du propriétaire, invalidité, licenciement) permettent une sortie sans pénalité — vérifie avec le notaire les conditions exactes.Reconduction possible
À l'issue des 9 ans, l'investisseur peut continuer à louer dans les conditions du dispositif et continuer à bénéficier des amortissements. Il peut aussi revendre ou changer de mode de location.---
5. Les plafonds d'amortissement : les chiffres à retenir
La base amortissable est de 80 % du prix d'acquisition (le terrain, estimé à 20 % du prix, est exclu).
Plafonds annuels selon le niveau
| Niveau | Taux NEUF | Plafond annuel | Taux ANCIEN | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €/an | 3 % | — |
| Social | 4,5 % | 10 000 €/an | 3,5 % | — |
| Très social | 5,5 % | 12 000 €/an | 4 % | — |
- Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
- Amortissement annuel : 200 000 € × 4,5 % = 9 000 €
- Plafond : 10 000 €/an → pas de plafonnement dans ce cas
- Base amortissable : 350 000 € × 80 % = 280 000 €
- Amortissement brut : 280 000 € × 5,5 % = 15 400 €
- Amortissement retenu : 12 000 €/an (plafond atteint)
6. Le déficit foncier : le bonus souvent sous-estimé
En parallèle des amortissements, ton client peut déduire les charges locatives de ses revenus fonciers, et créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.
Pour 2026-2027, cette limite est portée à 21 400 €/an pour les biens faisant l'objet d'une rénovation énergétique. C'est un levier additionnel à intégrer dans tes simulations pour les dossiers ancien avec gros travaux.
Ce que tu peux inclure dans les charges déductibles :
- Intérêts d'emprunt
- Charges de copropriété non récupérables
- Primes d'assurance
- Taxe foncière
- Frais de gestion et d'assurance loyers impayés
7. La limite des 2 logements par foyer fiscal
Un foyer fiscal ne peut pas bénéficier du dispositif Jeanbrun sur plus de 2 logements simultanément. Cette règle s'applique à l'ensemble du foyer — pas par investisseur.
Pour un couple marié ou pacsé, la limite est de 2 logements au total, pas 2 par conjoint. Anticipe cette contrainte dès la phase de qualification : si ton client a déjà un Jeanbrun en cours, il lui reste une seule opportunité.
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8. La checklist de qualification complète
Voici la checklist synthétique à utiliser lors de ton entretien de qualification :
Sur le bien
- [ ] Immeuble collectif (pas maison)
- [ ] Acquisition entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028
- [ ] Neuf : RE2020 + DPE A/B/C
- [ ] Ancien : travaux ≥ 30 % du prix + DPE A/B/C après travaux
- [ ] Situé en France
Sur la location
- [ ] Location nue uniquement
- [ ] Résidence principale du locataire
- [ ] Mise en location sous 12 mois
- [ ] Loyer dans les plafonds de zone
- [ ] Pas de location à la famille directe
Sur l'investisseur
- [ ] Foyer fiscal avec moins de 2 logements Jeanbrun en cours
- [ ] Capacité d'engagement sur 9 ans minimum
- [ ] Compréhension de la réintégration à la revente (art. 150 VB III CGI)
- [ ] TMI cohérent avec l'avantage fiscal (28 % minimum pour un intérêt réel)
Sur la simulation
- [ ] Base amortissable calculée sur 80 % du prix
- [ ] Taux et plafond selon le niveau de loyer choisi
- [ ] Déficit foncier intégré si applicable
- [ ] Impact fiscal net calculé sur 9 ans
9. Les erreurs de qualification les plus fréquentes
Erreur n°1 : Présenter un bien sans vérifier le type de construction. Un client enthousiaste pour une maison individuelle "bien placée" — le dispositif ne s'applique pas. Ça se vérifie en 30 secondes.
Erreur n°2 : Oublier la limite de 2 logements. Si ton client a déjà un investissement Jeanbrun, il peut en avoir un deuxième — pas un troisième. Demande-lui systématiquement.
Erreur n°3 : Ne pas anticiper la mise en location sous 12 mois. Pour les VEFA avec livraison à 24-30 mois, le délai de 12 mois court à partir de la livraison (achèvement), pas de la signature. Mais pour l'ancien avec travaux, il court à partir de la fin des travaux. Sois précis dans ton conseil.
Erreur n°4 : Présenter uniquement le taux d'amortissement sans intégrer le plafond. Un client avec un bien à 400 000 € qui calcule 5,5 % sur la base amortissable obtient 17 600 €. Mais le plafond en très social est à 12 000 €. L'économie réelle est différente — ne laisse pas une mauvaise surprise arriver après la signature.
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Conclusion : une qualification rigoureuse, des dossiers solides
Le dispositif Jeanbrun offre des taux d'amortissement parmi les plus élevés jamais vus en défiscalisation immobilière. Mais son efficacité pour ton client dépend directement de ta rigueur dans la qualification initiale. Un dossier bien préparé en amont, c'est moins de friction au closing et plus de recommandations derrière.
Pour aller plus loin, consulte notre article sur le profil de l'investisseur idéal Jeanbrun pour affiner ta cible, et utilise le simulateur Jeanbrun pour présenter des projections personnalisées à tes prospects.
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