Jeanbrun
Zone A — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Viry-Châtillon :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Viry-Châtillon avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A

Prix au m²

2 687 €

Économie/an (TMI 41%)

843 €

Pourquoi investir à Viry-Châtillon avec la loi Jeanbrun ?

Viry-Châtillon (29 000 habitants, zone A) offre un cadre d'investissement accessible dans le Essonne. Avec 48.7% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 7.5%.

Le marché immobilier à Viry-Châtillon

Contexte local

Ville de taille intermédiaire du Essonne, Viry-Châtillon bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Marché locatif

Le marché locatif de Viry-Châtillon présente une demande régulière. La part de locataires (48.7%) assure un vivier de candidats. En zone A, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 14.03 €/m² (intermédiaire) et 11.22 €/m² (social).

Spécificités de Viry-Châtillon

Pour un T2 de 42 m² à Viry-Châtillon, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 543 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 3 960 €, générant un déficit foncier imputable de 2 057 €/an, soit une économie d'impôt de 843 €/an pour un investisseur en TMI 41% (7 587 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

2 687 €

Loyer de marché médian

16,92 €/m²

Part de locataires

48.7 %

Vacance locative

10.5 %

Transactions (5 ans)

174

Rendement brut estimé

7,6 %

Tension locative

7/10

Viry-Châtillon face aux autres villes du Essonne

À 2 687 €/m², Viry-Châtillon se classe 25ᵉ ville la plus chère du Essonne (sur 51 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 7.6 %, elle se place 19ᵉ sur 51 pour la rentabilité locative.

Investir à Évry-CourcouronnesComparer toutes les villes du Essonne

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Viry-Châtillon — Zone A

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

14.03 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

679 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.22 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

543 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.72 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

374 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Loyer de marché vs plafond Jeanbrun à Viry-Châtillon

Loyer de marché médian

16,92 €/m²

Plafond Jeanbrun (intermédiaire)

14,03 €/m²

Décote à consentir

-17 %

À Viry-Châtillon, le plafond Jeanbrun intermédiaire (14,03 €/m²) impose un loyer environ 17 % sous le marché (16,92 €/m²). En contrepartie, vous amortissez une part du bien et réduisez durablement votre fiscalité foncière — souvent plus rentable que le surplus de loyer abandonné.

Plafonds de ressources des locataires — Zone A

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Viry-Châtillon, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge78 579 €56 246 €27 746 €
2 personnes à charge94 150 €67 386 €33 582 €
3 personnes à charge111 581 €79 815 €39 487 €
4 personnes à charge125 510 €89 843 €44 484 €
Par personne supp.13 969 €10 008 €4 955 €

Simulation loi Jeanbrun à Viry-Châtillon — T2

Exemple concret : T2, prix 110 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T2 à Viry-Châtillon — Niveau social

Prix acquisition

110 000 €

Loyer mensuel max

543 €

Amort. annuel

3 960 €

Déficit imputable

2 057 €

Économie TMI 30 %

617 €/an

≈ 5 553 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

843 €/an

≈ 7 587 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

926 €/an

≈ 8 334 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Viry-Châtillon, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Viry-Châtillon ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Viry-Châtillon.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Viry-Châtillon ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Dans quels quartiers investir à Viry-Châtillon ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

1

Centre-ville

2

Quartier gare

3

Périphérie sud

Où se situe Viry-Châtillon ?

Viry-Châtillon (91), zone A du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

Simulez votre projet à Viry-Châtillon

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

Accéder au simulateur

Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Viry-Châtillon

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Viry-Châtillon.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Essonne.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.