Jeanbrun
Zone A — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Thônes :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Thônes avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A

Prix au m²

3 218 €

Économie/an (TMI 41%)

1 620 €

Pourquoi investir à Thônes avec la loi Jeanbrun ?

Thônes (6 598 habitants, zone A) offre un cadre d'investissement dynamique dans le Haute-Savoie. Avec 41.8% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 6%.

Le marché immobilier à Thônes

Contexte local

Ville de taille intermédiaire du Haute-Savoie, Thônes bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Marché locatif

Le marché locatif de Thônes présente une demande régulière. La part de locataires (41.8%) assure un vivier de candidats. En zone A, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 14.03 €/m² (intermédiaire) et 11.22 €/m² (social).

Spécificités de Thônes

Pour un T2 de 42 m² à Thônes, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 543 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 860 €, générant un déficit foncier imputable de 3 950 €/an, soit une économie d'impôt de 1 620 €/an pour un investisseur en TMI 41% (14 580 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

3 218 €

Part de locataires

41.8 %

Vacance locative

7.5 %

Transactions (5 ans)

60

Rendement brut estimé

6 %

Tension locative

8/10

Thônes face aux autres villes du Haute-Savoie

À 3 218 €/m², Thônes se classe 21ᵉ ville la plus chère du Haute-Savoie (sur 68 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6 %, elle se place 46ᵉ sur 68 pour la rentabilité locative.

Investir à AnnecyComparer toutes les villes du Haute-Savoie

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Thônes — Zone A

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

14.03 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

679 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.22 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

543 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.72 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

374 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Thônes, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge78 579 €56 246 €27 746 €
2 personnes à charge94 150 €67 386 €33 582 €
3 personnes à charge111 581 €79 815 €39 487 €
4 personnes à charge125 510 €89 843 €44 484 €
Par personne supp.13 969 €10 008 €4 955 €

Simulation loi Jeanbrun à Thônes — T2

Exemple concret : T2, prix 135 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T2 à Thônes — Niveau social

Prix acquisition

135 000 €

Loyer mensuel max

543 €

Amort. annuel

4 860 €

Déficit imputable

3 950 €

Économie TMI 30 %

1 185 €/an

≈ 10 665 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

1 620 €/an

≈ 14 580 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

1 778 €/an

≈ 16 002 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Thônes, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Thônes ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Thônes.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Thônes ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Où se situe Thônes ?

Thônes (74), zone A du dispositif Jeanbrun, en Auvergne-Rhône-Alpes.

Simulez votre projet à Thônes

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Thônes

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Thônes.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Haute-Savoie.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.