Jeanbrun
Zone A — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Saint-Leu-la-Forêt :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Saint-Leu-la-Forêt avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A

Prix au m²

2 860 €

Économie/an (TMI 41%)

1 154 €

Pourquoi investir à Saint-Leu-la-Forêt avec la loi Jeanbrun ?

Saint-Leu-la-Forêt (15 000 habitants, zone A) offre un cadre d'investissement accessible dans le Val-d'Oise. Avec 27.2% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 6.8%.

Le marché immobilier à Saint-Leu-la-Forêt

Contexte local

Ville de taille intermédiaire du Val-d'Oise, Saint-Leu-la-Forêt bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Marché locatif

Le marché locatif de Saint-Leu-la-Forêt présente une demande régulière. La part de locataires (27.2%) assure un vivier de candidats. En zone A, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 14.03 €/m² (intermédiaire) et 11.22 €/m² (social).

Spécificités de Saint-Leu-la-Forêt

Pour un T2 de 42 m² à Saint-Leu-la-Forêt, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 543 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 320 €, générant un déficit foncier imputable de 2 814 €/an, soit une économie d'impôt de 1 154 €/an pour un investisseur en TMI 41% (10 386 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

2 860 €

Part de locataires

27.2 %

Vacance locative

5.1 %

Transactions (5 ans)

144

Rendement brut estimé

6,8 %

Tension locative

8/10

Saint-Leu-la-Forêt face aux autres villes du Val-d'Oise

À 2 860 €/m², Saint-Leu-la-Forêt se classe 21ᵉ ville la plus chère du Val-d'Oise (sur 45 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.8 %, elle se place 28ᵉ sur 45 pour la rentabilité locative.

Investir à ArgenteuilComparer toutes les villes du Val-d'Oise

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Saint-Leu-la-Forêt — Zone A

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

14.03 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

679 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.22 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

543 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.72 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

374 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Saint-Leu-la-Forêt, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge78 579 €56 246 €27 746 €
2 personnes à charge94 150 €67 386 €33 582 €
3 personnes à charge111 581 €79 815 €39 487 €
4 personnes à charge125 510 €89 843 €44 484 €
Par personne supp.13 969 €10 008 €4 955 €

Simulation loi Jeanbrun à Saint-Leu-la-Forêt — T2

Exemple concret : T2, prix 120 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T2 à Saint-Leu-la-Forêt — Niveau social

Prix acquisition

120 000 €

Loyer mensuel max

543 €

Amort. annuel

4 320 €

Déficit imputable

2 814 €

Économie TMI 30 %

844 €/an

≈ 7 596 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

1 154 €/an

≈ 10 386 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

1 266 €/an

≈ 11 394 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Saint-Leu-la-Forêt, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Saint-Leu-la-Forêt ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Saint-Leu-la-Forêt.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Saint-Leu-la-Forêt ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Où se situe Saint-Leu-la-Forêt ?

Saint-Leu-la-Forêt (95), zone A du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

Simulez votre projet à Saint-Leu-la-Forêt

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Saint-Leu-la-Forêt

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Saint-Leu-la-Forêt.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Val-d'Oise.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.