Jeanbrun
Zone B1 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Noirmoutier-en-l'Île :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Noirmoutier-en-l'Île avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B1

Prix au m²

4 062 €

Économie/an (TMI 41%)

3 223 €

Pourquoi investir à Noirmoutier-en-l'Île avec la loi Jeanbrun ?

Noirmoutier-en-l'Île (5 144 habitants, zone B1) offre un cadre d'investissement dynamique dans le Vendée. Avec 23.6% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 3.9%.

Le marché immobilier à Noirmoutier-en-l'Île

Contexte local

Ville de taille intermédiaire du Vendée, Noirmoutier-en-l'Île bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Marché locatif

Le marché locatif de Noirmoutier-en-l'Île présente une demande régulière. La part de locataires (23.6%) assure un vivier de candidats. En zone B1, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 11.31 €/m² (intermédiaire) et 9.05 €/m² (social).

Spécificités de Noirmoutier-en-l'Île

Pour un T2 de 42 m² à Noirmoutier-en-l'Île, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 438 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 6 120 €, générant un déficit foncier imputable de 7 862 €/an, soit une économie d'impôt de 3 223 €/an pour un investisseur en TMI 41% (29 007 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

4 062 €

Part de locataires

23.6 %

Vacance locative

1.1 %

Transactions (5 ans)

23

Rendement brut estimé

3,9 %

Tension locative

7/10

Noirmoutier-en-l'Île face aux autres villes du Vendée

À 4 062 €/m², Noirmoutier-en-l'Île se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Vendée (sur 14 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 3.9 %, elle se place 13ᵉ sur 14 pour la rentabilité locative.

Investir à La Roche-sur-YonComparer toutes les villes du Vendée

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Noirmoutier-en-l'Île — Zone B1

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.31 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

547 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.05 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

438 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

6.22 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

301 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone B1

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Noirmoutier-en-l'Île, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule35 435 €28 049 €20 107 €
Couple47 321 €37 447 €26 851 €
1 personne à charge56 905 €45 029 €32 289 €
2 personnes à charge68 699 €54 368 €38 988 €
3 personnes à charge80 816 €63 957 €45 869 €
4 personnes à charge91 078 €72 072 €51 686 €
Par personne supp.10 161 €8 041 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Noirmoutier-en-l'Île — T2

Exemple concret : T2, prix 170 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T2 à Noirmoutier-en-l'Île — Niveau social

Prix acquisition

170 000 €

Loyer mensuel max

438 €

Amort. annuel

6 120 €

Déficit imputable

7 862 €

Économie TMI 30 %

2 359 €/an

≈ 21 231 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

3 223 €/an

≈ 29 007 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

3 538 €/an

≈ 31 842 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Noirmoutier-en-l'Île, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Noirmoutier-en-l'Île ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Noirmoutier-en-l'Île.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Noirmoutier-en-l'Île ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Où se situe Noirmoutier-en-l'Île ?

Noirmoutier-en-l'Île (85), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Pays de la Loire.

Simulez votre projet à Noirmoutier-en-l'Île

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Noirmoutier-en-l'Île

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Noirmoutier-en-l'Île.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Vendée.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.