Loi Jeanbrun à Aix-en-Provence :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Aix-en-Provence avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
3 663 €
Économie/an (TMI 41%)
3 642 €
Pourquoi investir à Aix-en-Provence avec la loi Jeanbrun ?
Avec 163 000 habitants et une position en zone A, Aix-en-Provence est une métropole du Bouches-du-Rhône offrant une demande locative forte (57.9% de locataires, vacance à 8.9%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 3 663 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 4.6%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Aix-en-Provence.
Le marché immobilier à Aix-en-Provence
Contexte local
Aix-en-Provence est l'une des principales agglomérations du Bouches-du-Rhône. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Aix-en-Provence est tendu. 57.9% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (8.9%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 3 663 €/m².
Spécificités de Aix-en-Provence
Pour un T3 de 62 m² à Aix-en-Provence, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 8 100 €, générant un déficit foncier imputable de 8 884 €/an, soit une économie d'impôt de 3 642 €/an pour un investisseur en TMI 41% (32 778 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
3 663 €
Part de locataires
57.9 %
Vacance locative
8.9 %
Transactions (5 ans)
1 921
Rendement brut estimé
4,6 %
Tension locative
8/10
Aix-en-Provence face aux autres villes du Bouches-du-Rhône
À 3 663 €/m², Aix-en-Provence se classe 5ᵉ ville la plus chère du Bouches-du-Rhône (sur 58 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 4.6 %, elle se place 55ᵉ sur 57 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Aix-en-Provence — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Aix-en-Provence, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Aix-en-Provence — T3
Exemple concret : T3, prix 225 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Aix-en-Provence — Niveau social
Prix acquisition
225 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
8 100 €
Déficit imputable
8 884 €
Économie TMI 30 %
2 665 €/an
≈ 23 985 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
3 642 €/an
≈ 32 778 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
3 998 €/an
≈ 35 982 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Aix-en-Provence, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Aix-en-Provence ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Aix-en-Provence.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Aix-en-Provence ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Aix-en-Provence ? La demande locative
Aix-en-Provence est un marché cher et fortement patrimonial, porté par une demande locative structurellement tendue. Les rendements restent modérés (3 à 5 %), les petites surfaces proches des facultés offrant les meilleures performances.
Ville universitaire majeure
Aix-Marseille Université compte près de 75 000 étudiants, dont environ 36 000 fréquentent l'enseignement supérieur aixois, soutenant une demande continue en studios et T2.
Forte part de locataires
Avec près de 148 000 habitants dont environ 58 % de locataires, le bassin de demande locative est large et permanent.
Tension sur les petites surfaces
La pression est élevée sur les studios et T2 ; il est conseillé d'anticiper les recherches, gage d'une faible vacance pour les bailleurs.
Marché valeur refuge
Avec un prix médian autour de 5 000 €/m² et un loyer médian d'environ 19 €/m², l'ADN du marché est patrimonial avec un rendement moyen observé de 3,7 %.
Dynamique des prix et des loyers
Les loyers ont progressé d'environ +4,5 % sur un an (T2 jusqu'à +6 %), confirmant l'attractivité durable de la ville et la résilience de la valeur.
Investir à Aix-en-Provence selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 520 à 740 €/mois (loyer médian ≈ 25 €/m²) | ~5 % | Étudiants, jeunes actifs ; meilleure rentabilité du marché aixois |
| T2 | 650 à 900 €/mois (loyer médian ≈ 19 €/m²) | ~4 % | Jeunes couples, colocations étudiantes, jeunes actifs |
| T3 | 900 à 1 250 €/mois (loyer médian ≈ 16 €/m²) | ~3,7 % | Petites familles, couples, colocations |
| T4 et + | 1 300 à 1 900 €/mois (loyer médian ≈ 15-16 €/m²) | ~3 % | Familles, locations longue durée, profil patrimonial |
Dans quels quartiers investir à Aix-en-Provence ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre historique / Mazarin
Coeur patrimonial le plus prisé d'Aix, le quartier Mazarin et le centre ancien concentrent hôtels particuliers, commerces et forte tension d'offre. Les biens rénovés se vendent 10 à 20 % au-dessus de la moyenne communale.
Cadres, primo-accédants aisés, investisseurs patrimoniauxSextius-Mirabeau
Quartier en mutation autour de la ZAC Sextius-Mirabeau, mêlant immeubles des années 1970-1990 et résidences récentes proches du centre. Bon compromis entre accessibilité et proximité immédiate des facultés du centre.
Jeunes actifs, étudiants, investisseurs locatifsJas de Bouffan
Quartier familial et résidentiel apprécié pour ses équipements, écoles et espaces verts, avec un mix de maisons et d'appartements récents. L'un des secteurs les plus abordables de la ville, bien desservi par les transports.
Familles, primo-accédantsEncagnane
Secteur populaire au sud du centre offrant les prix les plus accessibles d'Aix. Proche des axes de transport et des commerces, il attire une demande locative soutenue à budget maîtrisé.
Étudiants, jeunes locataires, investisseurs rendementLa Duranne / Les Milles
Quartier moderne au sud-ouest, à proximité du pôle d'activités des Milles, avec programmes neufs et résidences sécurisées. Cadre recherché par les actifs travaillant dans les zones tertiaires environnantes.
Cadres, familles, investisseurs neuf/LMNPLe Tholonet / quartiers sud
Secteurs résidentiels verdoyants en lisière de ville, prisés pour le cadre de vie et la proximité de la Sainte-Victoire. Marché plus haut de gamme tourné vers les maisons et le standing.
Familles aisées, résidences principales haut de gammeOù se situe Aix-en-Provence ?
Aix-en-Provence (13), zone A du dispositif Jeanbrun, en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Aix-en-Provence
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Aix-en-Provence.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Bouches-du-Rhône.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.