Jeanbrun
Zone A — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Les Mureaux :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Les Mureaux avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A

Prix au m²

1 881 €

Économie/an (TMI 41%)

0 €

Pourquoi investir à Les Mureaux avec la loi Jeanbrun ?

Les Mureaux (25 000 habitants, zone A) offre un cadre d'investissement accessible dans le Yvelines. Avec 56.6% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 11.2%.

Le marché immobilier à Les Mureaux

Contexte local

Ville de taille intermédiaire du Yvelines, Les Mureaux bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Marché locatif

Le marché locatif de Les Mureaux présente une demande régulière. La part de locataires (56.6%) assure un vivier de candidats. En zone A, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 14.03 €/m² (intermédiaire) et 11.22 €/m² (social).

Spécificités de Les Mureaux

Pour un T2 de 42 m² à Les Mureaux, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 543 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 2 700 €, générant un déficit foncier imputable de 0 €/an, soit une économie d'impôt de 0 €/an pour un investisseur en TMI 41% (0 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

1 881 €

Loyer de marché médian

16,34 €/m²

Part de locataires

56.6 %

Vacance locative

4.9 %

Transactions (5 ans)

111

Rendement brut estimé

10,4 %

Tension locative

10/10

Les Mureaux face aux autres villes du Yvelines

À 1 881 €/m², Les Mureaux se classe 62ᵉ ville la plus chère du Yvelines (sur 63 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 10.4 %, elle se place 2ᵉ sur 63 pour la rentabilité locative.

Investir à VersaillesComparer toutes les villes du Yvelines

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Les Mureaux — Zone A

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

14.03 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

679 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.22 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

543 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.72 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

374 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Loyer de marché vs plafond Jeanbrun à Les Mureaux

Loyer de marché médian

16,34 €/m²

Plafond Jeanbrun (intermédiaire)

14,03 €/m²

Décote à consentir

-14 %

À Les Mureaux, le plafond Jeanbrun intermédiaire (14,03 €/m²) impose un loyer environ 14 % sous le marché (16,34 €/m²). En contrepartie, vous amortissez une part du bien et réduisez durablement votre fiscalité foncière — souvent plus rentable que le surplus de loyer abandonné.

Plafonds de ressources des locataires — Zone A

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Les Mureaux, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge78 579 €56 246 €27 746 €
2 personnes à charge94 150 €67 386 €33 582 €
3 personnes à charge111 581 €79 815 €39 487 €
4 personnes à charge125 510 €89 843 €44 484 €
Par personne supp.13 969 €10 008 €4 955 €

Simulation loi Jeanbrun à Les Mureaux — T2

Exemple concret : T2, prix 75 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T2 à Les Mureaux — Niveau social

Prix acquisition

75 000 €

Loyer mensuel max

543 €

Amort. annuel

2 700 €

Déficit imputable

0 €

Économie TMI 30 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Les Mureaux, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Les Mureaux ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Les Mureaux.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Les Mureaux ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Dans quels quartiers investir à Les Mureaux ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

1

Centre-ville

2

Quartier gare

3

Périphérie sud

Où se situe Les Mureaux ?

Les Mureaux (78), zone A du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

Simulez votre projet à Les Mureaux

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Les Mureaux

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Les Mureaux.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Yvelines.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.