Jeanbrun
Zone A bis — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Versailles :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Versailles avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A bis

Prix au m²

6 858 €

Économie/an (TMI 41%)

4 387 €

Pourquoi investir à Versailles avec la loi Jeanbrun ?

Avec 82 000 habitants et une position en zone A bis, Versailles est une métropole du Yvelines offrant une demande locative forte (50.9% de locataires, vacance à 7.8%). Les prix immobiliers élevés (environ 6 858 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 3.3%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Versailles.

Le marché immobilier à Versailles

Contexte local

Versailles est l'une des principales agglomérations du Yvelines. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Versailles est tendu. 50.9% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (7.8%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 6 858 €/m².

Spécificités de Versailles

Pour un T3 de 62 m² à Versailles, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

6 858 €

Part de locataires

50.9 %

Vacance locative

7.8 %

Transactions (5 ans)

943

Rendement brut estimé

3,3 %

Tension locative

10/10

Versailles face aux autres villes du Yvelines

À 6 858 €/m², Versailles se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Yvelines (sur 63 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 3.3 %, elle se place 63ᵉ sur 63 pour la rentabilité locative.

Investir à SartrouvilleComparer toutes les villes du Yvelines

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Versailles — Zone A bis

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

18.89 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

1179 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

15.11 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

943 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

10.40 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

649 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Versailles, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge85 175 €61 398 €33 044 €
2 personnes à charge101 693 €73 176 €39 887 €
3 personnes à charge120 995 €86 718 €46 925 €
4 personnes à charge136 151 €97 641 €52 860 €
Par personne supp.15 168 €10 887 €5 892 €

Simulation loi Jeanbrun à Versailles — T3

Exemple concret : T3, prix 425 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Versailles — Niveau social

Prix acquisition

425 000 €

Loyer mensuel max

943 €

Amort. annuel

10 000 €

Déficit imputable

10 700 €

Économie TMI 30 %

3 210 €/an

≈ 28 890 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

4 387 €/an

≈ 39 483 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

4 815 €/an

≈ 43 335 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Versailles, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Versailles ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Versailles.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Versailles ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Versailles ? La demande locative

Versailles, en zone A bis, est un marché familial haut de gamme où la demande locative dépasse régulièrement l'offre, avec un loyer moyen autour de 21 €/m²/mois. Le prestige de la ville, ses lycées réputés et son accès rapide à Paris et La Défense entretiennent une tension locative élevée et une faible vacance.

Pôle universitaire UVSQ

L'Université de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines (Paris-Saclay) accueille environ 19 000 étudiants sur ses campus, dont plusieurs à Versailles, alimentant la demande de studios et petits logements.

Clientèle familiale et scolaire prestigieuse

Lycées et établissements réputés (Hoche, La Bruyère, Saint-Jean Hulst, Blanche de Castille) attirent une clientèle familiale aisée recherchant des T3 à T5, soutenant les loyers sur les grandes surfaces.

Accès Paris et La Défense

Trois gares : Rive-Droite (ligne L vers Saint-Lazare et La Défense), Rive-Gauche / Château (RER C vers Paris-Austerlitz) et Chantiers (Transilien N et U vers Montparnasse et La Défense), faisant de Versailles une ville de navetteurs vers les grands pôles d'emploi franciliens.

Bassin d'emploi tertiaire et public

Préfecture des Yvelines, château et tourisme (plusieurs millions de visiteurs/an), hôpital de Versailles, administrations et pôle d'emploi de Saint-Quentin-en-Yvelines à proximité immédiate.

Marché tendu et faible vacance

Avec un prix moyen autour de 6 700–7 300 €/m² et une offre locative limitée, la pression sur les locations reste forte, soutenue par le prestige de la ville et la rareté du foncier en zone A bis.

Investir à Versailles selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1650 – 900 €/mois~4,5 %Étudiants UVSQ, jeunes actifs
T2900 – 1 300 €/mois~4 %Jeunes actifs, couples, navetteurs
T31 300 – 1 800 €/mois~3,5 %Couples, jeunes familles
T4 et +1 900 – 3 000 €/mois~3 %Familles aisées, expatriés

Dans quels quartiers investir à Versailles ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Notre-Dame

≈ 9 800 €/m²Rendement ~3 %

Cœur historique et le plus prisé de Versailles, autour du marché et des commerces haut de gamme, à deux pas de la gare Rive-Droite (ligne L vers Saint-Lazare et La Défense). Clientèle familiale aisée et cadres recherchant le centre-ville, ce qui maintient une demande locative tendue. Prix parmi les plus élevés de la ville, autour de 9 800 €/m².

Familles aisées, cadres, professions libérales

Saint-Louis

≈ 8 900 €/m²Rendement ~3 %

Quartier patrimonial proche du château et de la cathédrale Saint-Louis, prisé pour ses immeubles anciens et son charme historique. Il attire familles et amateurs de pierre de caractère cherchant un compromis entre espace et accès à Paris. Prix élevés, de l'ordre de 8 900 €/m².

Familles, amateurs d'ancien, cadres

Clagny-Glatigny

≈ 8 400 €/m²Rendement ~3,5 %

Quartier résidentiel familial au nord-est, mêlant immeubles bourgeois et secteur pavillonnaire, proche d'établissements scolaires réputés (Saint-Jean Hulst, Blanche de Castille). À une dizaine de minutes de la gare Rive-Droite (ligne L). Marché autour de 8 400 €/m² sur Clagny, un peu moins sur Glatigny.

Familles avec enfants scolarisés, cadres

Montreuil

≈ 8 200 €/m²Rendement ~3,5 %

Quartier de l'est versaillais en gain de popularité, plus dense et commerçant, desservi par la gare de Montreuil (ligne L). Il séduit une clientèle familiale et de jeunes actifs cherchant un bon accès à Paris à un prix un cran sous l'hyper-centre, autour de 8 200 €/m².

Jeunes actifs, familles, cadres

Chantiers

≈ 7 500 €/m²Rendement ~4 %

Quartier en mutation autour de la gare des Chantiers (Transilien N et U vers Montparnasse, La Défense et Saint-Quentin), principal pôle d'échanges de la ville. Mieux placé en prix, vers 7 500 €/m², il attire primo-accédants et investisseurs en quête de meilleurs rendements et d'une desserte rapide.

Primo-accédants, jeunes actifs, navetteurs

Porchefontaine

≈ 7 300 €/m²Rendement ~4 %

Quartier résidentiel pavillonnaire au sud, à l'ambiance village, doté de sa propre gare (RER C vers Paris). Très recherché par les familles pour son cadre calme et ses écoles, il affiche des prix légèrement sous l'hyper-centre, autour de 7 300 €/m².

Familles, jeunes ménages

Où se situe Versailles ?

Versailles (78), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

Simulez votre projet à Versailles

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

Accéder au simulateur

Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Versailles

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Versailles.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Yvelines.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.