Jeanbrun
Zone B2 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Cognac :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Cognac avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B2

Prix au m²

1 593 €

Économie/an (TMI 41%)

0 €

Pourquoi investir à Cognac avec la loi Jeanbrun ?

Cognac (22 000 habitants, zone B2) offre un cadre d'investissement accessible dans le Charente. Avec 51% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 13.6%.

Le marché immobilier à Cognac

Contexte local

Ville de taille intermédiaire du Charente, Cognac bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Marché locatif

Le marché locatif de Cognac présente une demande régulière. La part de locataires (51%) assure un vivier de candidats. En zone B2, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 9.83 €/m² (intermédiaire) et 7.86 €/m² (social).

Spécificités de Cognac

Pour un T2 de 42 m² à Cognac, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 380 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 1 440 €, générant un déficit foncier imputable de 0 €/an, soit une économie d'impôt de 0 €/an pour un investisseur en TMI 41% (0 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

1 593 €

Loyer de marché médian

11,12 €/m²

Part de locataires

51 %

Vacance locative

10.3 %

Transactions (5 ans)

62

Rendement brut estimé

8,4 %

Tension locative

6/10

Cognac face aux autres villes du Charente

À 1 593 €/m², Cognac se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Charente (sur 3 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 8.4 %, elle se place 3ᵉ sur 3 pour la rentabilité locative.

Investir à AngoulêmeComparer toutes les villes du Charente

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Cognac — Zone B2

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.83 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

476 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.86 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

380 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

5.41 €

Pour 42 m² (coeff. 1.152)

262 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Loyer de marché vs plafond Jeanbrun à Cognac

Loyer de marché médian

11,12 €/m²

Plafond Jeanbrun (intermédiaire)

9,83 €/m²

Décote à consentir

-12 %

À Cognac, le plafond Jeanbrun intermédiaire (9,83 €/m²) impose un loyer environ 12 % sous le marché (11,12 €/m²). En contrepartie, vous amortissez une part du bien et réduisez durablement votre fiscalité foncière — souvent plus rentable que le surplus de loyer abandonné.

Plafonds de ressources des locataires — Zone B2

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Cognac, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule31 870 €25 221 €20 107 €
Couple42 567 €33 688 €26 851 €
1 personne à charge51 184 €40 504 €32 289 €
2 personnes à charge61 799 €48 905 €38 988 €
3 personnes à charge72 698 €57 528 €45 869 €
4 personnes à charge81 929 €64 832 €51 686 €
Par personne supp.9 137 €7 229 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Cognac — T2

Exemple concret : T2, prix 40 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T2 à Cognac — Niveau social

Prix acquisition

40 000 €

Loyer mensuel max

380 €

Amort. annuel

1 440 €

Déficit imputable

0 €

Économie TMI 30 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Cognac, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Cognac ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Cognac.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Cognac ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Dans quels quartiers investir à Cognac ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

1

Centre-ville

2

Quartier gare

3

Périphérie sud

Où se situe Cognac ?

Cognac (16), zone B2 du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.

Simulez votre projet à Cognac

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Cognac

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B2 de Cognac.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Charente.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.