Jeanbrun
Zone B1 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Angoulême :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Angoulême avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B1

Prix au m²

1 091 €

Économie/an (TMI 41%)

0 €

Pourquoi investir à Angoulême avec la loi Jeanbrun ?

Avec 50 000 habitants et une position en zone B1, Angoulême est une métropole du Charente offrant une demande locative forte (62.6% de locataires, vacance à 10.7%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 091 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 12.5%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Angoulême.

Le marché immobilier à Angoulême

Contexte local

Angoulême est l'une des principales agglomérations du Charente. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Angoulême est tendu. 62.6% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (10.7%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 1 091 €/m².

Spécificités de Angoulême

Pour un T3 de 62 m² à Angoulême, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 2 520 €, générant un déficit foncier imputable de 0 €/an, soit une économie d'impôt de 0 €/an pour un investisseur en TMI 41% (0 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

1 091 €

Part de locataires

62.6 %

Vacance locative

10.7 %

Transactions (5 ans)

231

Rendement brut estimé

12 %

Tension locative

7/10

Angoulême face aux autres villes du Charente

À 1 091 €/m², Angoulême se classe 2ᵉ ville la plus chère du Charente (sur 3 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 12 %, elle se place 1ʳᵉ sur 3 pour la rentabilité locative.

Investir à CognacComparer toutes les villes du Charente

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Angoulême — Zone B1

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.31 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

706 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.05 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

565 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

6.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

388 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone B1

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Angoulême, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule35 435 €28 049 €20 107 €
Couple47 321 €37 447 €26 851 €
1 personne à charge56 905 €45 029 €32 289 €
2 personnes à charge68 699 €54 368 €38 988 €
3 personnes à charge80 816 €63 957 €45 869 €
4 personnes à charge91 078 €72 072 €51 686 €
Par personne supp.10 161 €8 041 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Angoulême — T3

Exemple concret : T3, prix 70 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Angoulême — Niveau social

Prix acquisition

70 000 €

Loyer mensuel max

565 €

Amort. annuel

2 520 €

Déficit imputable

0 €

Économie TMI 30 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Angoulême, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Angoulême ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Angoulême.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Angoulême ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Angoulême ? La demande locative

Angoulême combine des prix d'achat modérés (env. 1 700 à 2 000 €/m² pour un appartement) et des loyers autour de 10–12 €/m², ce qui soutient des rendements bruts attractifs de 5 à 7 % selon le quartier. La demande est tirée par les 2 000 étudiants du campus de l'image et un bassin d'emploi solide (plus de 80 % de population active), avec une vacance locative faible sur les petites surfaces.

Pôle image Magelis

2e centre de production d'animation de France après Paris : env. 200 entreprises et associations, plus de 40 studios d'animation, VFX et jeu vidéo, et une communauté d'environ 4 000 talents qui nourrit la demande de logements.

Campus de l'image

15 écoles supérieures spécialisées rassemblant près de 2 000 étudiants (dont l'EESI, École européenne supérieure de l'image, ~300 étudiants en BD et création numérique), un vivier constant de locataires de studios et T2.

Effet LGV Sud Europe Atlantique

Paris à 1h45 et Bordeaux à ~35 min depuis la gare d'Angoulême : la ligne à grande vitesse attire navetteurs et télétravailleurs, renforçant la demande locative dans les quartiers de gare (L'Houmeau, Victor Hugo).

Rayonnement culturel et bassin d'emploi

Festival international de la bande dessinée (1er d'Europe, plusieurs centaines de milliers de visiteurs) et industries de l'image et du luxe (Hermès) ancrent l'attractivité et la stabilité de l'emploi local.

Renouvellement urbain

Opérations ANRU de grande ampleur (Bel-Air–Grand-Font ~60 M€, après Ma Campagne et Basseau) : requalification des quartiers, nouveaux équipements, et potentiel de revalorisation pour l'ancien rénové.

Investir à Angoulême selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1420 – 550 €/mois~6 %Étudiants de l'image, jeunes actifs
T2480 – 650 €/mois~6 %Jeunes actifs, couples, navetteurs LGV
T3620 – 820 €/mois~5,5 %Couples, petites familles
T4 et +780 – 1 100 €/mois~5 %Familles

Dans quels quartiers investir à Angoulême ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Le Plateau (centre historique, intra-muros)

≈ 2 200 €/m²Rendement ~5 %

Cœur historique d'Angoulême perché sur son éperon, avec remparts, rue Hergé et commerces. C'est le secteur le plus recherché et le plus cher de la ville (env. 2 200 €/m²), prisé des étudiants des écoles de l'image et des actifs voulant tout faire à pied. L'ancien de caractère s'y loue facilement.

Étudiants, jeunes actifs, profils CSP+

L'Houmeau / Gare

≈ 1 900 €/m²Rendement ~5,5 %

Quartier en contrebas du plateau, autour de la gare desservie par la LGV (Paris en 1h45). Secteur recherché qui profite directement de l'effet TGV et des navetteurs, avec des immeubles anciens et des petites surfaces. Prix appartement autour de 1 900 €/m², demande locative soutenue.

Navetteurs Paris/Bordeaux, jeunes actifs

Saint-Cybard

≈ 1 800 €/m²Rendement ~5,5 %

Ancien faubourg industriel au bord de la Charente, aujourd'hui cœur du pôle image Magelis (studios d'animation, EESI, Cité de la BD). Quartier dynamique et recherché qui attire étudiants et créatifs, avec une réhabilitation continue. Prix autour de 1 800 €/m².

Étudiants de l'image, jeunes actifs créatifs

Ma Campagne

≈ 1 500 €/m²Rendement ~6,5 %

Grand quartier résidentiel au sud de la ville, mêlant logements collectifs et pavillonnaire, ayant déjà bénéficié d'une opération de renouvellement urbain. Prix d'entrée modérés (env. 1 500 €/m²) qui ouvrent à des rendements supérieurs, demande portée par les familles et les jeunes ménages.

Familles, jeunes ménages

Victor Hugo / Saint-Roch

≈ 1 510 €/m²Rendement ~6,5 %

Quartier de gare et de faubourg proche du centre, parmi les plus abordables de la ville (env. 1 510 €/m²). Tissu d'immeubles anciens à rénover qui se prête aux opérations de réhabilitation type loi Jeanbrun, avec une demande locative régulière de petites surfaces.

Jeunes actifs, locataires à petit budget

Bel-Air–Grand-Font

≈ 1 250 €/m²Rendement ~7 %

Quartier nord en pleine opération de renouvellement urbain (près de 60 M€ : démolitions, réhabilitations, nouvelle école et centre de santé). C'est le secteur le moins cher d'Angoulême (souvent sous 1 300 €/m²), réservé aux investisseurs avertis qui misent sur la mutation du quartier ; rendements affichés élevés mais sélectivité requise.

Locataires à budget modeste, investisseurs avertis

Où se situe Angoulême ?

Angoulême (16), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Angoulême

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Angoulême.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Charente.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.