La réforme du DPE 2026 sur l'électricité est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, utilisé pour calculer l'étiquette énergétique des logements, est passé de 2,3 à 1,9. Sans un seul coup de marteau, des centaines de milliers de logements chauffés à l'électricité ont gagné une classe, et environ 850 000 seraient sortis du statut de passoire thermique selon le gouvernement.
Dix mois plus tard, la réforme a déjà une suite : un arrêté publié fin août 2026 abaisse encore ce coefficient à 1,7 à compter du 1er janvier 2027. Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, ce n'est pas un détail technique. Le DPE conditionne le droit de louer, le gel des loyers, la valeur de revente, l'accès aux aides et l'éligibilité à certains dispositifs fiscaux, dont le dispositif Jeanbrun.
Dans ce guide, vous verrez comment fonctionne ce coefficient, quels logements en profitent vraiment, comment obtenir gratuitement votre étiquette mise à jour, quels effets la réforme produit sur les prix et sur le marché locatif, et où se trouvent les opportunités d'investissement, en particulier dans les petites surfaces chauffées à l'électricité.
- Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l'électricité dans le DPE est de 1,9 (contre 2,3), en application de l'arrêté du 13 août 2025. Il passera à 1,7 au 1er janvier 2027.
- Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire (estimation gouvernementale sur le parc 2023) ; le service statistique du ministère évalue l'effet à environ 700 000 résidences principales.
- Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader. Les DPE existants restent valides et peuvent être mis à jour gratuitement sur l'observatoire de l'ADEME, sans nouvelle visite.
- Les gagnants : logements tout électrique, surtout les petites surfaces. Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bougent presque pas.
- Pour l'investisseur, la réforme crée un décalage temporaire entre l'étiquette affichée et l'étiquette réelle : une source de bonnes affaires, à vérifier au cas par cas.
Qu'est-ce que la réforme du DPE 2026 sur l'électricité ?
Le coefficient de conversion, clé du calcul de l'étiquette
Le DPE classe un logement de A à G selon deux indicateurs : sa consommation d'énergie primaire (en kWh par m² et par an) et ses émissions de gaz à effet de serre. L'étiquette retenue est la plus mauvaise des deux. Or le diagnostiqueur estime d'abord une consommation d'énergie finale, celle que vous payez sur votre facture, puis la convertit en énergie primaire en appliquant un coefficient propre à chaque énergie.
Pour le gaz, le fioul ou le bois, ce coefficient est de 1. Pour l'électricité, il était de 2,3 depuis la refonte du DPE de juillet 2021 : un kWh d'électricité consommé comptait pour 2,3 kWh d'énergie primaire, afin de refléter les pertes de production et de transport. C'est ce facteur qui pénalisait lourdement les logements chauffés à l'électricité, à consommation réelle égale.
Ce que disent les textes
L'arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, a ramené ce coefficient à 1,9 pour les DPE et audits énergétiques réalisés à compter du 1er janvier 2026. Le gouvernement justifie la mesure par le caractère largement décarboné de la production électrique française et par l'alignement sur la valeur de référence retenue au niveau européen. Un second arrêté, du 19 août 2026, abaisse le coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027, dans le cadre du plan d'électrification des usages présenté au printemps 2026.
| Période | Coefficient de l'électricité | Texte | Effet sur une consommation finale de 150 kWh/m²/an |
|---|---|---|---|
| DPE de juillet 2021 au 31 décembre 2025 | 2,3 | Arrêté du 31 mars 2021 | 345 kWhEP/m²/an |
| DPE réalisés en 2026 | 1,9 | Arrêté du 13 août 2025 | 285 kWhEP/m²/an |
| DPE réalisés à partir du 1er janvier 2027 | 1,7 | Arrêté du 19 août 2026 | 255 kWhEP/m²/an |
Un précédent : la correction des petites surfaces en 2024
Ce n'est pas la première retouche. Au 1er juillet 2024, les seuils du DPE ont été ajustés pour les logements de moins de 40 m², jugés mécaniquement pénalisés par la méthode de calcul (la consommation d'eau chaude, notamment, pèse proportionnellement plus lourd dans un studio). Le gouvernement estimait alors qu'environ 140 000 petits logements sortaient du statut de passoire. La réforme de 2026 s'ajoute à cette correction : les studios et T1 chauffés à l'électricité cumulent les deux effets.
Combien de logements sont sortis du statut de passoire thermique ?
850 000 selon le gouvernement, 700 000 selon le SDES
Le chiffre officiel le plus cité est celui du gouvernement : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire (classes F et G), sur les 4,8 millions de résidences principales classées F ou G au 1er janvier 2023. Le service statistique du ministère (SDES), dans sa publication de novembre 2025 sur le parc au 1er janvier 2025, retient un ordre de grandeur voisin mais un peu inférieur : avec le coefficient de 1,9, le nombre de résidences principales classées F ou G passerait d'environ 3,9 millions (12,7 % du parc) à environ 3,2 millions (10,4 %), soit quelque 700 000 de moins.
| Indicateur | Avant réforme (coefficient 2,3) | Après réforme (coefficient 1,9) | Source |
|---|---|---|---|
| Passoires parmi les résidences principales, parc au 1er janvier 2023 | 4,8 millions | Environ 3,95 millions (−850 000) | Gouvernement, annonce de 2025 |
| Passoires parmi les résidences principales, parc au 1er janvier 2025 | 3,9 millions (12,7 %) | Environ 3,2 millions (10,4 %) | SDES, novembre 2025 |
| Passoires dans le parc locatif privé, au 1er janvier 2025 | 1,15 million (13,8 %) | Non publié | SDES, novembre 2025 |
Pourquoi deux chiffres différents
L'écart s'explique par la date du parc de référence. Entre 2023 et 2025, le nombre de passoires a déjà reculé, sous l'effet des rénovations, de la correction des petites surfaces et du renouvellement du parc : il reste donc moins de logements susceptibles de basculer. Les deux estimations sont compatibles et décrivent le même phénomène. En revanche, méfiez-vous des chiffres de « 5,8 millions de passoires » encore repris par certains sites : ils mélangent résidences principales, résidences secondaires et logements vacants, ou reposent sur d'anciennes estimations.
Pour le passage à 1,7 en 2027, aucun chiffrage officiel n'a été publié à notre connaissance. Des estimations relayées par la presse spécialisée évoquent environ 300 000 logements supplémentaires sortant des classes F et G, un chiffre à prendre avec prudence tant qu'il n'est pas confirmé par le ministère ou l'ADEME.
Quels logements gagnent une classe avec le nouveau coefficient ?
Le tout électrique, grand gagnant
Le gain dépend de la part de l'électricité dans la consommation du logement. Un appartement chauffé par convecteurs avec un ballon d'eau chaude électrique voit la quasi-totalité de sa consommation réévaluée. Un logement chauffé au gaz ne bénéficie que de la baisse sur ses usages électriques secondaires (ventilation, auxiliaires, parfois eau chaude) : son étiquette bouge rarement. Les pompes à chaleur, déjà bien classées, gagnent encore en attractivité, ce qui est l'un des objectifs affichés de la réforme.
Simulation par niveau de consommation
Le tableau ci-dessous applique les trois coefficients à des logements entièrement chauffés à l'électricité. Il est illustratif : il ne tient compte ni de la modulation des seuils pour les surfaces de moins de 40 m², ni de l'étiquette climat, rarement limitante pour un logement électrique.
| Consommation finale (kWh/m²/an) | Coefficient 2,3 | Coefficient 1,9 | Coefficient 1,7 |
|---|---|---|---|
| 105 | 242 : classe D | 200 : classe D | 179 : classe C |
| 125 | 288 : classe E | 238 : classe D | 213 : classe D |
| 150 | 345 : classe F | 285 : classe E | 255 : classe E |
| 170 | 391 : classe F | 323 : classe E | 289 : classe E |
| 190 | 437 : classe G | 361 : classe F | 323 : classe E |
Ce que la réforme ne change pas
La consommation réelle et la facture restent identiques : seul le thermomètre réglementaire change. Un logement mal isolé chauffé par convecteurs reste coûteux pour son occupant, et les locataires y seront sensibles. Pour un investisseur, une étiquette améliorée par le calcul ne dispense pas de regarder le bâti : isolation, menuiseries, ventilation et humidité déterminent la qualité locative et le risque de vacance.
Comment obtenir ou vérifier son nouveau DPE après la réforme ?
Pas besoin de refaire le diagnostic
Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2026 restent valides jusqu'à leur date d'échéance (10 ans pour un DPE établi depuis le 1er juillet 2021). Le gouvernement a prévu une procédure gratuite pour en actualiser l'étiquette : sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, le propriétaire saisit le numéro à 13 caractères de son DPE et télécharge une attestation recalculée avec le nouveau coefficient. Cette attestation a la même valeur juridique que le DPE pour une vente, une location ou une demande d'aide. Pour les DPE et audits établis jusqu'au 31 décembre 2026, la même mise à jour sera proposée avec le coefficient de 1,7 à partir du 1er janvier 2027.
La procédure étape par étape
- Étape 1 : retrouvez le numéro ADEME de votre DPE, inscrit en haut du document (13 caractères). Sans ce numéro, le DPE n'a pas été transmis à la base nationale et n'est pas valable.
- Étape 2 : rendez-vous sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME et recherchez le diagnostic par son numéro.
- Étape 3 : téléchargez l'attestation de mise à jour de l'étiquette et joignez-la au DPE d'origine dans vos annonces et dans le dossier de diagnostic technique.
- Étape 4 : si vous êtes bailleur et que le logement passe de F ou G à E ou mieux, conservez précieusement l'attestation : elle met fin au gel des loyers et lève l'interdiction de louer liée à la classe G.
Quand faut-il commander un nouveau DPE ?
Un nouveau diagnostic s'impose si votre DPE est antérieur à juillet 2021 (il n'est plus valide), si des travaux ont été réalisés depuis, ou si vous estimez que le diagnostic initial était erroné. Dans ce dernier cas, attention : un nouveau DPE peut aussi aboutir à une étiquette moins favorable si le premier était trop optimiste. Le gouvernement garantit qu'aucune étiquette ne se dégrade du fait du coefficient, pas du fait d'un nouveau relevé.
Quels effets sur les prix de l'immobilier et le marché locatif ?
Des passoires remises sur le marché locatif
Le premier effet est réglementaire. Un logement G reclassé en F peut de nouveau être loué jusqu'au 31 décembre 2027 ; un logement F reclassé en E échappe à l'interdiction de 2028 et reste louable jusqu'en 2033. Le calendrier d'interdiction et les options des bailleurs encore concernés sont détaillés dans notre article sur l'interdiction de location des logements DPE F en 2028. Pour les petites surfaces chauffées à l'électricité, nombreuses dans les centres-villes, la réforme a desserré une partie de l'étau qui menaçait l'offre locative, sans pour autant combler la pénurie dans les zones tendues.
Une décote « valeur verte » qui se redistribue
Le second effet porte sur les prix. Selon l'étude des Notaires de France sur les ventes 2024, un appartement classé F se vendait en moyenne 8 % moins cher qu'un appartement D, un appartement G 12 % moins cher ; pour les maisons, l'écart atteignait 18 % (F) et 25 % (G). Mécaniquement, un bien qui passe de F à E ou de G à F devrait voir sa décote se réduire. À ce jour, aucune étude publique n'a encore mesuré précisément cet effet sur les transactions de 2026 : il faudra attendre les prochaines publications des notaires, attendues en 2027, pour le chiffrer.
Un marché à deux vitesses selon les villes
L'effet prix est plus marqué là où la décote énergétique était forte, c'est-à-dire dans les marchés détendus et pour les maisons. Dans les marchés très tendus comme Paris, où la décote des appartements F et G restait faible, le reclassement change surtout la capacité à louer, plus que le prix. Si vous investissez dans la capitale ou en région lyonnaise, nos fiches Paris et Lyon détaillent les niveaux de prix et de loyers.
Des effets secondaires à surveiller
La réforme fait débat. Des acteurs de la rénovation et du gaz lui reprochent de valider sur le papier des logements toujours énergivores pour leurs occupants, et de réduire l'incitation à isoler. Côté locataires, le risque est de voir des logements reclassés, mais aux factures élevées, revenir sur le marché sans amélioration réelle. Pour l'investisseur, c'est un rappel : l'étiquette n'est pas tout, et un bien mal isolé restera moins attractif qu'un bien rénové à loyer égal.
Quelles opportunités pour les investisseurs après la réforme du DPE ?
Exploiter le décalage entre l'étiquette affichée et l'étiquette réelle
De nombreuses annonces affichent encore l'étiquette d'origine, faute pour le vendeur d'avoir téléchargé l'attestation. Un studio affiché F en 2024 peut être en réalité classé E depuis janvier 2026, et le restera à plus forte raison en 2027. Le prix demandé intègre parfois une décote qui n'a plus lieu d'être. Avant de faire une offre, demandez systématiquement le numéro ADEME du DPE et faites vous-même la vérification sur l'observatoire.
Les petites surfaces électriques réévaluées
Les studios et T1 chauffés à l'électricité, très présents dans les villes étudiantes et les centres anciens, cumulent la correction de 2024 et la réforme de 2026, puis celle de 2027. Ce sont aussi les biens les plus recherchés en location. Pour un investisseur patrimonial, ils offrent un ticket d'entrée accessible, une forte liquidité et désormais un risque réglementaire réduit à moyen terme.
Les biens à rénover qui deviennent plus faciles à remonter
Le coefficient abaissé facilite aussi les projets de rénovation : partir d'un E plutôt que d'un F réduit l'ampleur des travaux nécessaires pour atteindre D ou C. Le remplacement de convecteurs par une pompe à chaleur air/air ou air/eau, combiné à une isolation ciblée, devient souvent suffisant pour gagner deux classes. C'est précisément l'un des leviers du dispositif Jeanbrun dans l'ancien.
Les pièges à éviter
- Ne payez pas une « prime électrique » sur un logement mal isolé : la facture du locataire n'a pas changé.
- Vérifiez l'étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre) pour les logements mixtes : elle peut rester limitante.
- Méfiez-vous des projections hasardeuses sur de futures baisses du coefficient : seules les valeurs publiées au Journal officiel comptent.
- Anticipez le calendrier : la classe E sera exclue de la location en 2034 en métropole.
Exemple chiffré : un studio électrique racheté avec une décote devenue injustifiée
La situation
Julien, 42 ans, ingénieur imposé dans la tranche marginale à 41 %, repère dans une métropole régionale un studio de 28 m² chauffé par convecteurs, avec ballon électrique. L'annonce affiche un DPE de 2024 classé F, avec une consommation de 360 kWhEP/m²/an. Un bien équivalent classé D s'y négocie 140 000 €. Le vendeur, qui pensait ne plus pouvoir louer en 2028, demande 128 800 €, soit la décote moyenne de 8 % d'un appartement F.
Le recalcul
Julien vérifie le numéro ADEME. Rapportée en énergie finale, la consommation est d'environ 157 kWh/m²/an (360 divisé par 2,3). Avec le coefficient de 1,9, elle ressort à environ 297 kWhEP/m²/an : le studio est classé E depuis janvier 2026, et le sera plus encore en 2027 avec 1,7 (environ 267). Pour un appartement E, la décote moyenne observée par les notaires n'est que de 4 % environ, soit une valeur de l'ordre de 134 400 €. L'écart d'environ 5 600 € constitue la marge de négociation déjà acquise.
Le scénario Jeanbrun ancien
Julien envisage d'aller plus loin : réaliser 38 700 € de travaux (30 % du prix) pour porter le studio en classe C, puis le louer nu en loyer intermédiaire sous le dispositif Jeanbrun.
- Base amortissable : (128 800 + 38 700) × 80 % = 134 000 €.
- Amortissement annuel au taux de 3 % (loyer intermédiaire) : 4 020 €.
- Économie d'impôt et de prélèvements sociaux si l'amortissement est absorbé par les loyers : 4 020 × (41 % + 17,2 %) = environ 2 340 € par an, soit plus de 21 000 € sur 9 ans.
Et pour le dispositif Jeanbrun ? Ce que la réforme change pour l'exigence de performance énergétique
Dans le neuf : aucun impact
Le Jeanbrun neuf s'adresse à des logements conformes à la RE2020, qui affichent quasi systématiquement une étiquette A ou B. Le coefficient de la RE2020 n'ayant pas été modifié, la réforme du DPE ne change rien aux conditions d'éligibilité ni à la performance des programmes neufs. Les détails figurent sur notre page DPE et RE2020 du dispositif Jeanbrun.
Dans l'ancien : un point de départ plus favorable
Dans l'ancien, le dispositif suppose des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et une amélioration de la performance énergétique du logement. Pour un logement électrique, le point de départ est désormais plus favorable : partir d'un E plutôt que d'un F réduit le volume de travaux nécessaire pour atteindre la performance visée. En pratique, la règle des 30 % devient souvent plus contraignante que l'objectif énergétique, ce qui incite à intégrer des travaux de confort ou de mise aux normes au programme. Notre guide des travaux éligibles et de la règle des 30 % détaille les postes retenus.
Le projet de loi relance logement pourrait renforcer ce lien
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et discuté à l'Assemblée nationale à partir du 17 novembre 2026, réécrit les conditions du Jeanbrun ancien. La version du Sénat supprime le seuil de 30 % au profit d'un objectif : atteindre au moins la classe D (ou E pour un logement initialement G). La commission des affaires économiques de l'Assemblée a retenu une autre formule : un seuil de travaux de 20 % et un gain d'au moins deux classes pour un logement F ou G, d'une classe pour un logement E. Dans cette dernière version, la classe de départ deviendrait déterminante, et le reclassement d'un logement par le nouveau coefficient pourrait réduire le gain exigé. Ces textes ne sont pas adoptés : à ce jour, ce sont les conditions de la loi de finances 2026 qui s'appliquent. Consultez nos conditions du dispositif, que nous mettrons à jour à la publication de la loi.
Neuf ou ancien : la réforme rebat-elle les cartes ?
En rendant l'ancien électrique moins risqué sur le plan réglementaire et moins coûteux à remonter, la réforme renforce l'intérêt du Jeanbrun ancien face au neuf, surtout dans les villes où le neuf est rare et cher. Le neuf garde pour lui la sécurité d'une performance élevée garantie, des charges réduites et l'absence de chantier. Notre comparatif ancien vs neuf vous aide à arbitrer selon votre profil.
Les informations de cet article sont fournies à titre indicatif, à jour au 18 octobre 2026, et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Les textes en cours d'examen au Parlement peuvent évoluer. Rapprochez-vous d'un professionnel avant toute décision d'investissement.
Questions fréquentes
Quand le coefficient de l'électricité du DPE est-il passé à 1,9 ?
Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, en application de l'arrêté du 13 août 2025 publié au Journal officiel du 26 août 2025. Il s'applique aux DPE et audits réalisés depuis cette date. Un nouvel arrêté, daté du 19 août 2026, l'abaisse encore à 1,7 pour les diagnostics réalisés à partir du 1er janvier 2027.
Faut-il refaire son DPE avec la réforme 2026 ?
Non. Les DPE en cours de validité restent valables et n'ont pas à être refaits. Le propriétaire peut télécharger gratuitement, sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, une attestation qui recalcule l'étiquette avec le nouveau coefficient à partir du numéro du DPE. Cette attestation a pleine valeur juridique pour vendre, louer ou demander une aide. Un nouveau DPE n'est utile qu'après travaux ou si le diagnostic d'origine est périmé.
Combien de logements sortent du statut de passoire avec la réforme du DPE ?
Le gouvernement estime qu'environ 850 000 logements sortent des classes F et G, sur la base du parc de résidences principales au 1er janvier 2023. Le service statistique du ministère, sur le parc 2025, évalue l'effet à environ 700 000 résidences principales. L'écart tient à la date de référence. Pour le passage à 1,7 en 2027, aucun chiffre officiel n'a encore été publié.
Mon logement chauffé au gaz va-t-il changer de classe DPE ?
Rarement. Le coefficient du gaz reste fixé à 1 : seule la part électrique de la consommation (ventilation, auxiliaires, éventuellement eau chaude) est réévaluée. Un logement chauffé au gaz proche d'un seuil de classe peut basculer, mais la plupart conservent leur étiquette. Remplacer une chaudière gaz par une pompe à chaleur procure en revanche un gain de classe plus important qu'auparavant.
Un logement G reclassé en F peut-il être loué de nouveau ?
Oui. Si l'attestation ou le nouveau DPE classe le logement en F, il respecte le critère de décence énergétique en vigueur jusqu'au 31 décembre 2027 en métropole et peut être loué, avec un loyer gelé. Il devra cependant atteindre la classe E pour être reloué à partir du 1er janvier 2028, sauf si le projet de loi relance logement, en discussion, crée des dérogations.
La réforme du DPE change-t-elle les conditions du dispositif Jeanbrun ?
Pas directement. Le Jeanbrun neuf repose sur la RE2020, non concernée par la réforme. Dans l'ancien, les conditions de travaux restent celles de la loi de finances 2026, mais un logement électrique part d'une étiquette plus favorable, ce qui facilite l'atteinte de la performance visée. Le projet de loi relance logement pourrait redéfinir ces critères ; il n'est pas encore adopté.
Sources
- Ministère de la Transition écologique : publication de l'arrêté abaissant le facteur de conversion de l'électricité à 1,7 au 1er janvier 2027
- Info.gouv.fr : évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026
- Economie.gouv.fr : un nouveau DPE au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique
- FFB : DPE et audits énergétiques, baisse du coefficient de conversion de l'électricité
- SDES / ONRE : le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025
- Notaires de France : la valeur verte des logements vendus en 2024
- Service-public.fr : logement décent et performance énergétique
- Assemblée nationale : dossier législatif « La relance et la décentralisation du logement »
- Connaissance des énergies : le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire