Travaux éligibles au dispositif Jeanbrun : règle des 30% et liste complète

Travaux éligibles au Jeanbrun : comprendre la règle des 30%

Pour investir dans un bien ancien avec le dispositif Jeanbrun, vous devez réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Cette règle est à la fois un critère d'éligibilité et une garantie de qualité du parc locatif rénové. Mais tous les travaux ne comptent pas. Ce guide recense précisément les travaux éligibles, ceux qui sont exclus, et vous montre comment structurer votre budget pour atteindre le seuil requis.

---

La règle des 30% expliquée

Le calcul de base

Le seuil de 30 % est calculé sur le prix d'acquisition hors frais de notaire :

Seuil minimum de travaux = Prix d'acquisition × 30 %

Exemples :

• Bien acheté 150 000 € → travaux minimum requis : 45 000 €
• Bien acheté 200 000 € → travaux minimum requis : 60 000 €
• Bien acheté 120 000 € → travaux minimum requis : 36 000 €

Les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien) ne rentrent pas dans la base de calcul. Si vous avez payé 150 000 € + 11 000 € de frais, la base est bien 150 000 €.

L'obligation de résultat énergétique

La règle des 30 % n'est pas suffisante à elle seule. Les travaux doivent permettre au logement d'atteindre un DPE de classe A, B ou C après rénovation. Un logement classé F ou G avant travaux qui resterait classé D après 30 % de travaux ne serait pas éligible.

Important : faites réaliser un DPE diagnostic avant achat (et avant travaux) pour estimer précisément les travaux nécessaires pour atteindre la classe C minimum. C'est la pièce maîtresse de votre dossier de financement.

---

Travaux qui comptent dans les 30%

Rénovation énergétique (cœur du dispositif)

Ce sont les travaux prioritaires — ils contribuent directement à l'amélioration du DPE :

| Type de travaux | Exemple | Coût moyen | |---|---|---| | Isolation des combles | Ouate de cellulose, laine de roche | 20-50 €/m² | | Isolation des murs par l'intérieur | ITE ou ITI | 40-120 €/m² | | Isolation des planchers bas | Sous-dalle ou soufflage | 20-60 €/m² | | Remplacement des fenêtres | Double ou triple vitrage | 400-800 €/fenêtre | | Nouveau système de chauffage | Pompe à chaleur air/eau, chaudière gaz condensation | 8 000-18 000 € | | Ventilation mécanique contrôlée (VMC) | VMC double flux | 3 000-8 000 € | | Chauffe-eau thermodynamique | Remplacement ballon électrique | 2 000-4 000 € |

Mise aux normes techniques

| Type de travaux | Commentaire | |---|---| | Mise aux normes électriques | Tableau, prises de terre, protection différentielle | | Mise aux normes plomberie | Remplacement réseau vétuste, mise en conformité | | Réfection de toiture | Si vétuste ou en mauvais état | | Traitement de l'humidité | Cuvelage, drainage, traitement de condensation | | Consolidation structure | Reprise de fissures, fondations |

Travaux de remise en état général

| Type de travaux | Condition | |---|---| | Réfection des revêtements de sol | Si état de vétusté avéré | | Réfection des plafonds et cloisons | Si état de vétusté avéré | | Remplacement de sanitaires | Si vétusté et non simplement esthétique | | Remplacement cuisine équipée | Si cuisine vétuste ou absente | | Ravalement de façade | Si nécessité structurelle ou hygrométrique |

---

Travaux qui NE comptent PAS dans les 30%

Il est essentiel de bien distinguer les travaux éligibles des travaux non éligibles, sous peine d'invalidation du seuil lors d'un contrôle fiscal.

Travaux exclus :

• Travaux de décoration pure : peinture esthétique, tapisseries, nouveaux luminaires
• Mobilier de toutes sortes (même cuisine et salle de bain si considérés comme meubles)
• Aménagements extérieurs : jardin, terrasse, clôture, portail
• Travaux d'agrandissement ou d'extension (création de surface habitable nouvelle)
• Travaux déjà commencés avant la signature de l'acte authentique
• Frais de maîtrise d'œuvre dans certains cas (à vérifier selon les textes d'application)
• Matériaux achetés par vous pour de l'auto-construction (seules les factures d'artisans professionnels sont acceptées)

Règle d'or : les travaux doivent être réalisés par des professionnels (entreprises du bâtiment) et facturés. L'auto-construction ou la main-d'œuvre non facturée ne peut pas être comptabilisée dans le seuil de 30 %.

---

L'obligation d'entreprises RGE

Pour que les travaux de rénovation énergétique soient pleinement comptabilisés et pour bénéficier du doublement du plafond de déficit foncier (21 400 €/an pour les travaux énergétiques 2026-2027), les entreprises doivent être certifiées RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

La certification RGE se vérifie sur renovation-info-service.gouv.fr. Elle est valable 4 ans et porte sur des domaines spécifiques (isolation, chauffage, ventilation, etc.). Assurez-vous que l'entreprise est certifiée RGE pour le type de travaux qu'elle réalise.

---

Exemple chiffré — Appartement ancien à Grenoble, 180 000 €

Projet : appartement T3 de 65 m², immeuble collectif années 1970, DPE classé E avant travaux.

Prix d'achat : 180 000 €

Seuil 30 % requis : 54 000 €

| Poste de travaux | Montant | RGE requis | |---|---|---| | Isolation toiture (combles perdus) | 4 200 € | Oui | | Isolation murs intérieurs (ITE partielle) | 14 500 € | Oui | | Remplacement fenêtres (8 fenêtres) | 9 600 € | Non | | Remplacement chaudière → pompe à chaleur | 15 200 € | Oui | | VMC double flux | 3 800 € | Oui | | Mise aux normes électriques | 8 700 € | Non | | Remplacement sanitaires vétustes | 3 500 € | Non | | Total travaux | 59 500 € | — |

Résultat : 59 500 € > 54 000 € ✅ → seuil de 30 % atteint

DPE avant : E → DPE après travaux : B ✅

Calcul de la base amortissable Jeanbrun :

(180 000 + 59 500) × 80 % = 239 500 × 80 % = 191 600 €

Avec un taux d'amortissement de 4 % (niveau social) : 191 600 × 4 % = 7 664 €/an

---

Comment structurer son budget travaux

Faire chiffrer par plusieurs artisans

Obtenez 2 à 3 devis pour chaque poste de travaux. Les écarts de prix peuvent être importants (20-30 %). Pour les gros postes (chauffage, isolation), la mise en concurrence est essentielle.

Prévoir une marge pour les imprévus

Dans l'ancien, les imprévus sont fréquents : humidité cachée, réseaux électriques non conformes, amiante, structure dégradée. Prévoyez 10-15 % de marge sur votre budget travaux total.

Séquencer les travaux

Si les travaux se déroulent sur plusieurs mois, assurez-vous que l'ensemble est cohérent et réalisé avant la première mise en location. La date de référence pour le calcul du seuil est la date de fin des travaux (réception du chantier).

Conserver toutes les factures

Chaque facture doit mentionner :

• Le nom et SIREN de l'entreprise
• La certification RGE si applicable
• La description précise des travaux
• L'adresse du bien
• La date et le montant TTC

Conservez ces documents pendant toute la durée de l'engagement Jeanbrun (9 ans) + 3 ans supplémentaires en cas de contrôle fiscal tardif.

---

Bénéficier du doublement du plafond de déficit (2026-2027)

Pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2027, le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 €/an. C'est une opportunité exceptionnelle et limitée dans le temps.

Pour en bénéficier, les travaux doivent :

• Être de nature énergétique (isolation, chauffage, ventilation)
• Être réalisés par des entreprises RGE
• Être réalisés dans le cadre du dispositif Jeanbrun

En combinant travaux (déficit année 1) + amortissement Jeanbrun (déficit récurrent), une première année peut générer jusqu'à 21 400 € de déficit imputable sur le revenu global.

→ Simulez votre projet avec travaux → Conditions d'éligibilité complètes → Guide convention ANAH pour le Jeanbrun → Comprendre le mécanisme du dispositif

---

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Les montants et taux indiqués sont basés sur les textes disponibles au 16 mars 2026 et peuvent être modifiés par décret. Consultez un professionnel pour votre situation spécifique.