Loi Jeanbrun 2026 : texte officiel, décrets d'application et calendrier
Texte de loi Jeanbrun, articles du CGI, décrets d'application publiés et attendus. Calendrier complet et suivi législatif actualisé.
Le cadre législatif du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun trouve son origine dans la loi de finances pour 2026, promulguée au Journal Officiel le 21 février 2026. Ce texte législatif, porté par Jean-Baptiste Jeanbrun, secrétaire d'État chargé du logement, instaure officiellement le « statut du bailleur privé », dont les grandes lignes avaient été présentées lors des discussions budgétaires à l'automne 2025.
L'amendement Jeanbrun : genèse parlementaire
La loi de finances 2026 a été discutée dans un contexte de crise du logement marquée : recul des permis de construire, effondrement des ventes dans le neuf, et surtout disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, qui laissait les investisseurs locatifs sans outil fiscal incitatif depuis plus d'un an.
L'amendement Jeanbrun a été présenté au Sénat en octobre 2025, puis affiné lors de la navette parlementaire. Le texte définitif a été adopté en commission mixte paritaire début décembre 2025, avant la promulgation de la loi complète en février 2026. L'entrée en vigueur du dispositif a été fixée au 21 février 2026, date de publication au Journal Officiel, pour les acquisitions et les baux conclus à compter de cette date.
L'esprit du texte
Le législateur a voulu rompre avec la logique des dispositifs antérieurs (Pinel, Robien, Scellier) qui accordaient des réductions d'impôt forfaitaires. Le dispositif Jeanbrun repose sur une reconnaissance comptable de la dépréciation du bien, alignée sur les pratiques en vigueur en location meublée (LMNP). L'objectif est double : encourager la mise en location longue durée de logements nus, et orienter les investisseurs privés vers des loyers modérés en contrepartie d'un avantage fiscal croissant.
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Les articles du Code Général des Impôts modifiés
Le dispositif Jeanbrun s'est traduit par des modifications substantielles de plusieurs articles du Code Général des Impôts (CGI). Ces modifications constituent le socle juridique sur lequel reposent l'ensemble des règles du dispositif.
Les trois articles centraux
Article 31 du CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
C'est l'article clé du dispositif. L'article 31 du CGI liste les charges que le propriétaire-bailleur peut déduire de ses revenus fonciers au régime réel. La loi de finances 2026 y a ajouté un alinéa spécifique permettant la déduction d'un amortissement annuel calculé sur la valeur du bien (hors terrain, soit 80 % du prix d'acquisition), à condition de respecter les conditions d'éligibilité du dispositif. Le taux varie de 3 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué et le type de bien (neuf ou ancien rénové).
Article 156 I-3° du CGI — Déficit foncier imputable sur le revenu global
L'article 156, I-3° du CGI encadre les modalités d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global du contribuable. La loi de finances 2026 n'a pas modifié le plafond de droit commun de 10 700 €/an, mais a précisé les conditions dans lesquelles le déficit foncier généré par l'amortissement Jeanbrun est bien imputable sur le revenu global, et non seulement reportable sur les revenus fonciers futurs. Cette précision est essentielle : c'est elle qui confère au dispositif sa puissance fiscale réelle.
Article 150 VB III du CGI — Réintégration des amortissements à la plus-value
L'article 150 VB III du CGI traite du calcul de la plus-value immobilière à la revente. La loi de finances 2026 y a intégré la règle de réintégration des amortissements Jeanbrun : lors de la cession du bien, les amortissements déduits pendant la période de location viennent majorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Cette réintégration s'applique intégralement, sans abattement pour durée de détention sur la part réintégrée.
Tableau récapitulatif — Articles du CGI modifiés par la loi Jeanbrun
| Article CGI | Modification apportée | Impact concret pour l'investisseur |
|---|---|---|
| Art. 31 | Ajout de l'amortissement annuel (3 % à 5,5 %) comme charge déductible des revenus fonciers | Réduction directe du revenu foncier imposable chaque année |
| Art. 156 I-3° | Confirmation de l'imputation du déficit foncier Jeanbrun sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an | Économie d'impôt sur le revenu global, pas seulement sur les revenus fonciers |
| Art. 150 VB III | Réintégration des amortissements déduits dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente | Plus-value majorée à la revente, neutralisant partiellement l'avantage fiscal en cas de cession |
Décrets d'application : état des lieux au 18 mars 2026
La loi de finances 2026 définit le cadre général du dispositif, mais renvoie à plusieurs décrets d'application le soin de fixer les paramètres précis : plafonds de loyers par zone, plafonds de ressources des locataires, conditions pour les biens anciens, modalités de la convention ANAH. Certains de ces décrets sont déjà publiés ; d'autres sont encore attendus.
Tableau — Décrets d'application du dispositif Jeanbrun
| Décret | Objet | Statut | Date de publication |
|---|---|---|---|
| Décret n° 2026-187 du 21 février 2026 | Plafonds de loyers pour le neuf (zones A bis, A, B1, B2) | Publié au JO | 21 février 2026 |
| Décret n° 2026-188 du 21 février 2026 | Plafonds de ressources des locataires (neuf et ancien) | Publié au JO | 21 février 2026 |
| Décret n° 2026-241 du 5 mars 2026 | Modalités de la convention ANAH dans le cadre Jeanbrun ancien avec travaux | Publié au JO | 5 mars 2026 |
| Décret plafonds loyers ancien avec travaux | Grille des loyers plafonnés pour les biens anciens rénovés (DPE A/B/C après travaux) | En attente | Prévu T2 2026 |
| Décret Super Jeanbrun / LLI | Modalités de cumul du dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire | En attente | Prévu T2-T3 2026 |
| Circulaire fiscale BOFiP | Instructions fiscales relatives à l'application pratique des articles 31 et 150 VB III modifiés | En attente | Prévu T2 2026 |
Décrets encore attendus et leur impact
Les plafonds définitifs pour l'ancien avec travaux
Le décret fixant les plafonds de loyers pour les biens anciens rénovés est le plus attendu par les investisseurs. Si le décret du 21 février 2026 a publié les plafonds pour le neuf, les conditions spécifiques à l'ancien font encore l'objet de discussions interministérielles.
En pratique, les professionnels du secteur s'appuient actuellement sur les plafonds Denormandie comme référence indicative, dans l'attente de la publication officielle. Cette incertitude ne bloque pas les investissements dans le neuf, mais retarde certains projets dans l'ancien avec travaux.
Les conditions de la convention ANAH
Le décret du 5 mars 2026 a posé les bases de la convention ANAH dans le cadre Jeanbrun, mais laisse en suspens plusieurs points : la durée minimale de la convention pour accéder au taux d'amortissement « social » dans l'ancien, les modalités de contrôle des conditions de ressources des locataires et les procédures en cas de litige avec le locataire. Des précisions sont attendues via une instruction de l'ANAH au deuxième trimestre 2026.
Le Super Jeanbrun et le cumul LLI
La question du cumul entre le dispositif Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) fait l'objet d'une attente particulière de la part des investisseurs et des promoteurs. Si les deux dispositifs paraissent techniquement compatibles, aucun texte réglementaire ne confirme explicitement ce cumul pour les investisseurs particuliers. Le décret attendu devra préciser les conditions de cette combinaison, notamment la durée d'engagement applicable (9 ans Jeanbrun ou 15 ans LLI) et le traitement fiscal de la TVA réduite dans le calcul de la base amortissable. Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre article dédié au guide complet Jeanbrun.
Calendrier prévisionnel pour le deuxième trimestre 2026
D'après les informations disponibles et les échanges avec les services du ministère du Logement, les textes manquants devraient être publiés selon le calendrier suivant :
- Avril 2026 : circulaire BOFiP avec les instructions fiscales pratiques
- Avril-mai 2026 : décret sur les plafonds de loyers pour l'ancien avec travaux
- Mai-juin 2026 : décret Super Jeanbrun / LLI (sous réserve d'accord interministériel)
- Juin 2026 : instructions ANAH sur la convention
Calendrier complet du dispositif Jeanbrun
Du vote à l'extinction : toutes les dates clés
Le tableau ci-dessous retrace l'ensemble du calendrier législatif et réglementaire du dispositif Jeanbrun, des premières discussions parlementaires jusqu'à la date d'extinction prévue.
| Date | Événement | Statut |
|---|---|---|
| Octobre 2025 | Présentation de l'amendement Jeanbrun au Sénat | Publié |
| Décembre 2025 | Adoption définitive en commission mixte paritaire | Publié |
| 21 février 2026 | Promulgation de la loi de finances 2026 — entrée en vigueur du dispositif | Publié |
| 21 février 2026 | Publication des décrets n° 2026-187 et 2026-188 (plafonds neuf, ressources) | Publié |
| 5 mars 2026 | Publication du décret n° 2026-241 (convention ANAH) | Publié |
| T2 2026 | Publication de la circulaire BOFiP et du décret sur les plafonds de l'ancien | En attente |
| T2-T3 2026 | Décret Super Jeanbrun / LLI | En attente |
| T1-T2 2027 | Première restitution des données d'application (rapport gouvernemental prévu) | À venir |
| 31 décembre 2028 | Date limite d'acquisition pour bénéficier du dispositif (clause de revoyure possible) | Prévu |
Ce que cela signifie pour votre investissement
Pour les biens neufs répondant aux critères RE2020, le cadre réglementaire est suffisamment stabilisé pour engager un investissement dès aujourd'hui. Les plafonds de loyers et de ressources publiés le 21 février 2026 permettent de calculer précisément l'avantage fiscal attendu. Utilisez notre simulateur pour obtenir une projection personnalisée.
Pour les biens anciens avec travaux, il est prudent d'attendre la publication du décret sur les plafonds de loyers spécifiques à ce segment, attendu au deuxième trimestre 2026.
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Différences entre le texte de loi et les pratiques attendues
Ce que la loi dit avec certitude
Le texte législatif est clair sur plusieurs points fondamentaux : le mécanisme d'amortissement, les trois niveaux de taux (3 %, 3,5 %, 4,5 % pour l'ancien ; 3,5 %, 4,5 %, 5,5 % pour le neuf), la base amortissable à 80 % du prix d'acquisition, le plafond de déficit foncier imputable de 10 700 €/an, et la réintégration des amortissements à la plus-value.
Les zones grises actuelles
Plusieurs situations restent en attente d'une clarification précise :
Le traitement des travaux en cours au moment de l'acquisition — La loi prévoit que pour l'ancien avec travaux, la base amortissable inclut le montant des travaux. Mais la circulaire fiscale doit encore préciser les pièces justificatives exigées, les délais de réalisation des travaux et la notion de « première mise en location » à partir de laquelle court l'amortissement.
L'articulation avec les régimes existants — Pour les propriétaires ayant des biens sous d'autres régimes (régime micro-foncier, déficit foncier classique), les conditions de basculement vers le dispositif Jeanbrun ne sont pas encore totalement explicitées.
La définition de l'immeuble collectif — La loi réserve le dispositif aux biens en immeuble collectif. La frontière entre « collectif » et « individuel » dans certaines configurations (maison en copropriété, résidence de tourisme reconvertie) fera probablement l'objet de précisions dans la circulaire BOFiP.
Comment sécuriser votre investissement en attendant les décrets
Plusieurs précautions permettent de réduire l'incertitude réglementaire :
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FAQ juridique
Le dispositif peut-il être remis en cause rétroactivement ?
Non. Le principe de non-rétroactivité de la loi fiscale, garanti par le Conseil constitutionnel, protège les investisseurs ayant acquis un bien et conclu un bail après le 21 février 2026, dans le respect des conditions alors en vigueur. Si le dispositif devait être modifié ou supprimé lors d'une prochaine loi de finances, ces modifications ne s'appliqueraient qu'aux nouvelles acquisitions. Les engagements en cours seraient maintenus jusqu'à leur terme.
Cette garantie est explicitement mentionnée dans l'exposé des motifs de la loi, qui prévoit une clause de maintien des avantages acquis en cas de révision du dispositif avant le 31 décembre 2028.
Faut-il attendre les décrets pour investir ?
Pour le neuf, non. Les décrets publiés le 21 février 2026 fournissent un cadre opérationnel complet. Les plafonds de loyers et de ressources sont connus, et les taux d'amortissement sont fixés par la loi elle-même. Un investissement dans un logement neuf RE2020 en zone éligible peut parfaitement être sécurisé dès aujourd'hui.
Pour l'ancien avec travaux, la prudence est davantage de mise. Il est raisonnable d'attendre le décret sur les plafonds de loyers spécifiques à ce segment, attendu au printemps 2026, avant de s'engager définitivement.
Comment suivre les publications au Journal Officiel ?
Le Journal Officiel de la République française est consultable gratuitement sur legifrance.gouv.fr. Vous pouvez créer une alerte par email sur les mots-clés « bailleur privé » ou « amortissement revenus fonciers » pour être notifié à chaque nouvelle publication réglementaire. Les instructions fiscales sont publiées sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), accessible sur bofip.impots.gouv.fr.
Notre guide restera actualisé au fil des publications. Pour une analyse complète du mécanisme du dispositif, consultez notre guide complet Jeanbrun.
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⚠️ Avertissement : Les informations présentées sont à caractère informatif et ne constituent pas un conseil fiscal ou patrimonial. Les plafonds et conditions définitifs seront précisés par décret. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste pour toute décision d'investissement.
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À vous de jouer
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