Dispositif Jeanbrun 2026 : le guide de référence complet
Tout comprendre sur le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) : mécanisme d'amortissement, taux, conditions, déficit foncier, plafonds, simulation. Le guide le plus complet en français.
Introduction : une nouvelle ère pour l'investissement locatif
Le 21 février 2026 marque un tournant décisif pour l'immobilier locatif en France. Ce jour-là entre en vigueur le dispositif Jeanbrun, officiellement nommé « statut du bailleur privé », instauré par la loi de finances 2026.
Après la disparition du Pinel fin 2024, les investisseurs immobiliers se retrouvaient sans mécanisme fiscal incitatif depuis plus d'un an. Le gouvernement a comblé ce vide avec une approche radicalement différente : non plus une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'achat, mais un amortissement annuel déductible des revenus fonciers, à l'image de ce qui existe déjà en LMNP pour la location meublée.
Ce guide vous explique tout : comment fonctionne ce dispositif, qui peut en bénéficier, comment calculer votre avantage fiscal, quelles sont les conditions à respecter, et comment comparer les différents niveaux d'engagement. Il s'adresse aussi bien aux investisseurs débutants qu'aux professionnels de la gestion de patrimoine souhaitant maîtriser le dispositif dans le détail.
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Contexte historique : du Pinel au Jeanbrun
La fin d'une époque : le Pinel (2014-2024)
Le dispositif Pinel, créé en 2014 par la loi ALUR et la loi de finances 2015, a constitué pendant dix ans l'outil fiscal principal de l'investissement immobilier locatif neuf en France. Son mécanisme était simple : une réduction d'impôt directe, calculée sur le prix d'achat, avec un taux décroissant selon la durée d'engagement (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans), dans la limite de 300 000 € et de deux biens par an.
Le Pinel présentait de nombreuses limites : restriction géographique aux zones A bis, A et B1, exclusion des biens anciens, plafond d'investissement à 300 000 €, et un avantage fiscal plafonné à environ 6 000 €/an sur 9 ans. Malgré ces limites, il a stimulé la construction neuve en zones tendues pendant une décennie.
Son extinction progressive (taux réduits en 2023-2024) puis sa disparition totale au 31 décembre 2024 ont laissé un vide que le marché a ressenti très rapidement : baisse des ventes de neuf, attentisme des investisseurs, recul des mises en chantier.
La genèse du statut du bailleur privé
C'est dans ce contexte de crise du logement locatif que Jean-Baptiste Jeanbrun, secrétaire d'État chargé du logement, a porté un nouveau dispositif lors des discussions de la loi de finances 2026. L'idée centrale : s'inspirer du modèle comptable de l'amortissement, déjà éprouvé en LMNP et en location meublée professionnelle (LMP), pour l'appliquer à la location nue.
Ce changement de paradigme est fondamental. Le Pinel relevait d'une logique de « subvention fiscale » : l'État réduisait directement votre impôt en contrepartie d'un loyer plafonné. Le Jeanbrun relève d'une logique de reconnaissance comptable de la dépréciation du bien : chaque année, votre bien perd théoriquement de la valeur, et cette perte peut être déduite de vos revenus locatifs.
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Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Définition officielle
Le dispositif Jeanbrun permet à tout propriétaire-bailleur d'un bien immobilier collectif neuf (RE2020) ou ancien rénové (DPE A, B ou C après travaux) de déduire chaque année, de ses revenus fonciers, un amortissement compris entre 3 % et 5,5 % de la valeur du bien.
Cette déduction vient s'ajouter aux charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion…). L'ensemble des déductions peut créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 €/an (article 156, I-3° du CGI).
La base amortissable
L'amortissement ne se calcule pas sur la totalité du prix d'acquisition. L'administration fiscale applique une exclusion forfaitaire de 20 % représentant la valeur du terrain, qui par nature n'est pas amortissable. Ainsi :
Base amortissable = Prix d'acquisition × 80 %
Pour un bien acheté 300 000 € : base = 300 000 × 80 % = 240 000 €
Cette règle des 80 % s'applique aussi bien au neuf qu'à l'ancien. Pour l'ancien avec travaux, la base inclut le prix d'acquisition ET le montant des travaux éligibles.
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Les trois niveaux d'amortissement
Comment sont définis les niveaux ?
Le taux d'amortissement n'est pas fixe : il dépend du niveau de loyer pratiqué par rapport au loyer de référence du marché local. Plus le loyer est bas, plus le taux est élevé. C'est la contrepartie d'un effort locatif social consenti par le propriétaire.
Trois niveaux sont définis :
Niveau intermédiaire — 3,5 %/an (neuf)
- Loyer pratiqué : inférieur de 15 % au loyer de marché
- Taux d'amortissement : 3,5 %/an pour le neuf, 3 %/an pour l'ancien
- Plafond d'amortissement annuel : 8 000 €/an
- Profil : investisseur souhaitant un loyer proche du marché avec un avantage fiscal modéré
Niveau social — 4,5 %/an (neuf)
- Loyer pratiqué : inférieur de 30 % au loyer de marché
- Taux d'amortissement : 4,5 %/an pour le neuf, 3,5 %/an pour l'ancien
- Plafond : 10 000 €/an
- Profil : le niveau le plus choisi, meilleur équilibre rendement/fiscalité
Niveau très social — 5,5 %/an (neuf)
- Loyer pratiqué : inférieur de 45 % au loyer de marché
- Taux d'amortissement : 5,5 %/an pour le neuf, 4 %/an pour l'ancien
- Plafond : 12 000 €/an
- Profil : contribuable fortement imposé (TMI 41-45 %) cherchant une optimisation maximale
Tableau récapitulatif des taux
| Type de bien | Niveau | Loyer vs marché | Taux/an | Plafond/an | |---|---|---|---|---| | Neuf RE2020 | Intermédiaire | -15 % | 3,5 % | 8 000 € | | Neuf RE2020 | Social | -30 % | 4,5 % | 10 000 € | | Neuf RE2020 | Très social | -45 % | 5,5 % | 12 000 € | | Ancien + travaux | Intermédiaire | -15 % | 3 % | À préciser | | Ancien + travaux | Social | -30 % | 3,5 % | À préciser | | Ancien + travaux | Très social | -45 % | 4 % | À préciser |
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Le mécanisme du déficit foncier
Comment se crée le déficit foncier ?
Le déficit foncier est la situation dans laquelle vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers. Avec le dispositif Jeanbrun, l'amortissement annuel s'ajoute aux charges classiques et crée quasi-systématiquement ce déficit.
Calcul du résultat foncier :
Revenus fonciers − Charges déductibles − Amortissement Jeanbrun = Résultat foncier
Si ce résultat est négatif, vous disposez d'un déficit foncier.
Exemple complet de calcul
Prenons un investisseur en TMI 41 %, achetant un T2 neuf en zone A pour 260 000 €, avec un loyer social :
| Poste | Montant/an | |---|---| | Loyers encaissés | 9 000 € | | Intérêts d'emprunt (crédit 220 000 €, 3,9 %, 20 ans) | -9 200 € | | Taxe foncière | -1 100 € | | Assurance PNO | -300 € | | Frais de gestion (7 %) | -630 € | | Charges copropriété non récupérables | -700 € | | Total charges | -11 930 € | | Amortissement (208 000 × 4,5 % = 9 360 €, plafonné) | -9 360 € | | Résultat foncier | -12 290 € |
Le déficit foncier est de 12 290 €. Il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Le solde (1 590 €) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Économie d'impôt annuelle : 10 700 × 41 % = 4 387 € Économie sur 9 ans : ~39 480 €
Le plafond de déficit foncier
La règle générale fixe le plafond à 10 700 €/an (article 156, I-3° du CGI). Une exception importante : pour les travaux de rénovation énergétique réalisés en 2026-2027, ce plafond est porté à 21 400 €/an. C'est particulièrement intéressant pour les investissements dans l'ancien avec des travaux d'isolation, de remplacement de chaudière ou de pompe à chaleur.
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Conditions d'éligibilité essentielles
Le bien immobilier
- Immeuble collectif uniquement : appartements dans des immeubles. Les maisons individuelles, villas, pavillons sont exclus.
- Pour le neuf : norme RE2020 obligatoire, DPE classé A, B ou C.
- Pour l'ancien : travaux de rénovation représentant au minimum 30 % du prix d'acquisition (hors frais de notaire), DPE A, B ou C après travaux.
- Localisation en France métropolitaine ou dans les DOM.
La location
- Location nue uniquement (non meublée).
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
- Engagement de location : 9 ans minimum.
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'acquisition ou la fin des travaux.
Les locataires
- Ressources du locataire inférieures aux plafonds réglementaires par zone et composition du foyer.
- Interdiction absolue de louer à un membre du foyer fiscal, aux ascendants ou aux descendants.
Les quotas
- Maximum 2 logements par foyer fiscal et par an.
- Pas de plafond global d'investissement (contrairement au Pinel limité à 300 000 €).
- Acquisitions éligibles : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Couverture géographique : toute la France
L'une des innovations majeures du Jeanbrun par rapport au Pinel est l'absence de restriction géographique. Alors que le Pinel était limité aux zones A bis, A et B1 (grandes métropoles et périphéries), le Jeanbrun s'applique à tout le territoire français, y compris les zones B2 et C.
Cette ouverture est historique : elle permet d'investir dans des villes moyennes, des zones rurales attractives, des chefs-lieux de canton, des communes touristiques — partout où il existe une demande locative, même modeste.
Les plafonds de loyers et de ressources varient bien sûr selon la zone (A bis étant la plus chère, C la moins chère), mais aucune zone n'est exclue du dispositif.
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La réintégration à la revente : point critique
Le mécanisme légal (article 150 VB III du CGI)
Voici le point qui différencie fondamentalement le Jeanbrun du Pinel et qu'il ne faut jamais négliger : à la revente du bien, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du cumul des amortissements déduits pendant la période de location. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Exemple de réintégration
- Bien acheté 250 000 €, revendu 320 000 € après 12 ans
- Amortissement social neuf : 9 000 €/an × 12 = 108 000 € cumulés
- Prix d'acquisition retenu : 250 000 − 108 000 = 142 000 €
- Plus-value brute : 320 000 − 142 000 = 178 000 €
- (sans réintégration : 320 000 − 250 000 = 70 000 €)
Stratégie recommandée : conserver le bien sur le long terme (15-22 ans minimum), ou le transmettre par donation (qui purge la plus-value latente).
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Période d'application et perspectives
Le dispositif Jeanbrun s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour le neuf, c'est la date de signature de l'acte authentique qui compte. Pour l'ancien, c'est la date de signature de l'acte et d'engagement des travaux.
Il est probable que ce dispositif soit prolongé lors de la loi de finances 2029, à l'instar du Pinel qui a été reconduit de nombreuses fois. Cependant, rien n'est garanti : il convient d'agir dans la fenêtre actuelle pour sécuriser le bénéfice du dispositif.
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Simulateur : calculez votre avantage fiscal
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- L'amortissement effectif selon votre niveau de loyer
- Le résultat foncier année par année
- L'économie d'impôt cumulée sur 9 à 20 ans
- Un tableau détaillé et un graphique de projection
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Peut-on cumuler le Jeanbrun avec le déficit foncier des travaux ?
Oui. Pour les biens anciens, le déficit foncier généré par les travaux de rénovation est déductible l'année de leur réalisation, indépendamment de l'amortissement Jeanbrun qui s'enclenche ensuite. C'est une opportunité fiscale particulièrement intéressante en année 1.
Le Jeanbrun est-il compatible avec une SCI ?
Uniquement les SCI à l'IR (impôt sur le revenu). Les SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) sont exclues du dispositif. En SCI IR, l'amortissement est réparti entre les associés au prorata de leurs parts.
Que se passe-t-il en cas de revente avant 9 ans ?
Le propriétaire doit rembourser l'intégralité des amortissements déduits, majorés des intérêts de retard. Des exceptions existent pour les cas de force majeure : décès, invalidité, licenciement.
Peut-on bénéficier du Jeanbrun sur plusieurs biens ?
Oui, dans la limite de 2 logements par foyer fiscal et par an. Il n'y a pas de plafond global, ce qui permet d'investir sur plusieurs années pour constituer un patrimoine significatif.
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Conclusion
Le dispositif Jeanbrun représente la réforme la plus significative de la fiscalité immobilière française depuis la création du Pinel en 2014. En substituant l'amortissement à la réduction d'impôt, il crée un mécanisme potentiellement plus puissant pour les contribuables fortement imposés, plus flexible géographiquement, et ouvert à l'immobilier ancien rénové.
Pour les investisseurs en TMI 30 % et plus, c'est clairement une opportunité à saisir dans la fenêtre 2026-2028. La clé : bien choisir son niveau de loyer selon sa situation fiscale, sélectionner un bien dans une ville où la demande locative est solide, et anticiper la stratégie de sortie à long terme.
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