Jeanbrun vs LMNP en 2026 : comparatif complet pour investisseurs

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, transpose le mécanisme d'amortissement du LMNP à la location nue. Pour les investisseurs déjà familiers avec le LMNP, la question est naturelle : lequel choisir ? La réponse dépend de votre tranche marginale d'imposition, de votre stratégie patrimoniale et du type de bien que vous visez.

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Deux mécanismes d'amortissement, deux régimes fiscaux

Le LMNP : amortissement en BIC

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) existe depuis des décennies. Son atout central : l'amortissement comptable de l'actif immobilier, des meubles et des frais d'acquisition, au régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Concrètement, pour un bien acheté 250 000 €, l'amortissement LMNP se décompose par composants :

• Structure (gros œuvre) : 50 % sur 50 ans → 2 500 €/an
• Toiture : 15 % sur 25 ans → 1 500 €/an
• Façade, étanchéité : 10 % sur 20 ans → 1 250 €/an
• Équipements techniques : 15 % sur 15 ans → 2 500 €/an
• Agencements intérieurs : 10 % sur 10 ans → 2 500 €/an
• Total amortissement bien : ~10 250 €/an
• + Amortissement meubles (8 000 € / 7 ans) : ~1 143 €/an

Ce montant est déduit du bénéfice BIC. Résultat : le bénéfice imposable est souvent nul. Vous ne payez pas d'impôt sur vos loyers meublés.

La contrainte fondamentale : le déficit BIC ne peut pas s'imputer sur votre revenu global. Il est reportable sur les bénéfices BIC des dix années suivantes. Autrement dit, si vous n'avez qu'un seul bien LMNP, le déficit ne réduit pas votre TMI sur vos salaires ou autres revenus.

Le Jeanbrun : amortissement en revenus fonciers

Le Jeanbrun applique un amortissement simplifié sur 80 % du prix d'acquisition :

• Niveau social neuf : 4,5 %/an → 9 000 €/an pour un bien à 250 000 €
• Niveau très social neuf : 5,5 %/an → 11 000 €/an
• Niveau intermédiaire ou ancien : 3 %/an → 6 000 €/an

Ce montant est déduit des revenus fonciers. Si le déficit dépasse les loyers perçus, la partie hors intérêts (c'est-à-dire l'amortissement et les charges) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.

C'est la différence fondamentale : le Jeanbrun crée une économie fiscale immédiate sur votre tranche marginale, sans attendre d'autres bénéfices fonciers futurs.

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La réforme LMNP 2025 : un changement de donne majeur

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Avant cette réforme, les amortissements LMNP ne réduisaient pas le prix de revient fiscal — les investisseurs bénéficiaient donc à la fois de l'amortissement pendant la location ET d'une plus-value calculée sur le prix d'acquisition initial.

Ce double avantage a disparu. Le LMNP et le Jeanbrun sont désormais alignés sur ce point : les amortissements déduits pendant la location augmentent la plus-value imposable à la sortie.

Ce que cela change dans l'analyse comparative :

Avant 2025, le LMNP avait un avantage net sur la plus-value à la revente. Cette comparaison est désormais neutre entre les deux régimes. L'arbitrage se fait donc uniquement sur :

• L'imputation immédiate du déficit (Jeanbrun > LMNP pour les TMI élevés)
• Le montant des loyers (meublé > nu, mais plafonné en Jeanbrun)
• La flexibilité et la gestion (LMNP > Jeanbrun)

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Comparatif chiffré sur 9 ans — TMI 41 %

Hypothèse : bien à 250 000 €, zone A, investisseur en TMI 41 %.

Scénario LMNP meublé

| Élément | Montant | |---------|---------| | Loyer mensuel (meublé) | 900 €/mois → 10 800 €/an | | Amortissement (bien + meubles) | ~11 400 €/an | | Charges déductibles | ~2 000 €/an | | Bénéfice BIC imposable | 0 € (déficit reporté) | | Impôt sur loyers | 0 € | | Réduction TMI directe | 0 € (déficit non imputable) |

Avantage sur 9 ans : 0 € de réduction d'impôt globale (seulement neutralisation de l'impôt sur les loyers).

Scénario Jeanbrun social neuf

| Élément | Montant | |---------|---------| | Loyer mensuel (nu plafonné social) | 560 €/mois → 6 720 €/an | | Amortissement (4,5 % × 200 000) | 9 000 €/an | | Charges déductibles | ~2 000 €/an | | Déficit foncier brut | ~4 280 €/an | | Déficit imputable revenu global | ~4 280 €/an | | Économie TMI 41 % | ~1 755 €/an |

Économie sur 9 ans : ~15 800 € de réduction d'impôt directe sur le revenu global.

Lecture du comparatif

Le LMNP génère des loyers bruts plus élevés (+38 %) mais ne réduit pas l'impôt global. Le Jeanbrun réduit directement l'imposition sur le revenu, ce qui est plus précieux pour un contribuable en TMI 41 %.

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Stratégie mixte : LMNP + Jeanbrun pour investisseurs multi-biens

La bonne nouvelle : rien n'interdit de combiner les deux régimes sur des biens distincts. Les catégories BIC et revenus fonciers sont totalement indépendantes en droit fiscal français.

Exemple : couple en TMI 41 %, deux biens

Bien 1 — Studio meublé en LMNP (Lyon, zone A)

• Prix : 120 000 €
• Loyer meublé : 650 €/mois
• Régime réel BIC : amortissement ~4 500 €/an
• Bénéfice BIC neutralisé → 0 € d'impôt sur loyers
• Bénéfice : flux locatif net maximal sans imposition

Bien 2 — T3 neuf en Jeanbrun social (Nantes, zone A)

• Prix : 220 000 €
• Loyer nu plafonné : 510 €/mois
• Amortissement : 8 910 €/an (4,5 % × 176 000 €)
• Déficit imputable : ~3 800 €/an
• Économie TMI 41 % : ~1 558 €/an → 14 022 € sur 9 ans

Résultat combiné : le couple optimise à la fois son flux de trésorerie (LMNP, loyers maximaux non imposés) et son impôt global (Jeanbrun, déficit sur revenu global). Les deux régimes se complètent parfaitement.

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Pour qui choisir quoi ?

Choisissez le Jeanbrun si :

• Votre TMI est de 41 % ou 45 %
• Vous voulez réduire votre imposition globale immédiatement
• Vous avez d'autres revenus fonciers que vous souhaitez compenser
• Vous privilégiez la simplicité de gestion (bail nu, pas de meubles)
• Vous investissez dans un immeuble collectif neuf ou ancien rénové

Choisissez le LMNP si :

• Votre TMI est de 11 % ou 30 % (avantage du Jeanbrun moindre)
• Vous voulez maximiser le loyer brut sans plafond
• Vous investissez dans tout type de bien (studio, maison, résidence de services)
• Vous n'avez pas besoin de réduction d'impôt immédiate
• Vous voulez une totale flexibilité (pas d'engagement de durée)

Envisagez la stratégie mixte si :

• Vous investissez dans plusieurs biens
• Vous avez des revenus fonciers existants à compenser
• Votre TMI est élevée (41–45 %)
• Vous souhaitez diversifier votre patrimoine (nu + meublé)

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Les questions à se poser avant de choisir

1. Quelle est ma TMI ? C'est le critère numéro un. En dessous de 30 %, la différence entre Jeanbrun et LMNP s'amenuise considérablement.

2. Quel loyer puis-je pratiquer dans mon marché ? En zone tendue, le marché meublé peut permettre des loyers 30-40 % supérieurs au nu. Mais en Jeanbrun, le plafond de loyer est en moyenne 15-45 % sous le marché libre — la différence se réduit.

3. Quel type de bien est disponible dans ma ville cible ? Le Jeanbrun exige un immeuble collectif. Certains marchés locaux (périurbain, villes moyennes) ont peu de programmes neufs collectifs éligibles. Le LMNP est alors la seule option.

4. Quelle est ma stratégie de sortie ? Vendre dans 10-15 ans ? Les deux régimes ont désormais la même fiscalité à la plus-value. Transmettre ? Le Jeanbrun (revenus fonciers) se transmet via une SCI IR plus facilement que le LMNP BIC.

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Pour aller plus loin

Notre page Jeanbrun vs LMNP présente le tableau comparatif complet des 14 critères et les profils recommandés pour chaque régime.

Le simulateur vous permet de calculer votre économie d'impôt Jeanbrun selon votre TMI, le prix du bien et le niveau social choisi.

Consultez également nos pages Conditions d'éligibilité et Dispositif Jeanbrun pour vérifier si votre projet est compatible.

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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial. La fiscalité du LMNP a fait l'objet de la réforme 2025 (LFI 2025). Les règles du dispositif Jeanbrun seront précisées par les décrets d'application. Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision d'investissement.