Dispositif Jeanbrun et non-résidents fiscaux : peut-on investir depuis l'étranger ?

Des dizaines de milliers de Français résidant à l'étranger détiennent des biens immobiliers en France. L'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun en 2026 soulève une question naturelle : peut-on en bénéficier depuis l'étranger ? La réponse est nuancée — oui, mais avec des contraintes importantes qui réduisent l'avantage par rapport aux résidents fiscaux français.

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Le principe : les revenus fonciers de source française restent imposables en France

Le dispositif Jeanbrun s'applique aux revenus fonciers de source française. Or, en droit fiscal international, les revenus immobiliers sont généralement imposables dans le pays où se situe le bien — ici, la France.

L'article 164 B du Code Général des Impôts (CGI) précise que les revenus de source française des non-résidents sont soumis à l'impôt en France, notamment les revenus fonciers provenant d'immeubles situés en France.

Conséquence : un non-résident fiscal français qui possède un appartement à Lyon et le loue en respectant les conditions Jeanbrun peut en principe bénéficier de l'amortissement et déduire les charges associées.

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Le taux minimum d'imposition des non-résidents

C'est ici que la situation se complique. Les non-résidents sont soumis à un taux minimum d'imposition de 20 % sur leurs revenus de source française (art. 197 A CGI), contre le barème progressif classique pour les résidents.

Ce taux minimum s'applique sauf si le contribuable peut démontrer que son taux d'imposition au barème (en prenant en compte ses revenus mondiaux) serait inférieur à 20 %. Dans ce cas, le taux effectif peut être réduit.

Impact sur l'avantage fiscal

• Un résident en TMI 41 % : son déficit Jeanbrun lui économise 41 centimes par euro de déficit imputable.
• Un non-résident soumis à 20 % : son déficit lui économise au mieux 20 centimes par euro de déficit.

L'avantage est environ deux fois moindre pour un non-résident en TMI élevé à l'étranger. Pour un résident en TMI 11 % (rare chez les non-résidents actifs), les deux situations sont comparables.

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La limite fondamentale : l'imputation du déficit

En France, le déficit foncier Jeanbrun (hors intérêts) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Pour un résident fiscal français, ce revenu global inclut les salaires, pensions, BIC, etc.

Pour un non-résident, la situation est différente :

• Il n'a généralement pas de revenu global français autre que ses revenus fonciers.
• Le déficit foncier Jeanbrun ne peut donc s'imputer que sur d'autres revenus fonciers de source française.
• Si vous n'avez qu'un seul bien en France, le déficit est simplement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

En pratique : l'avantage immédiat du Jeanbrun (imputation sur le revenu global) est largement neutralisé pour les non-résidents sans autres revenus français. Le dispositif fonctionne, mais de façon différée.

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Conventions fiscales bilatérales : vérifier votre situation

La France a conclu des conventions fiscales avec plus de 120 pays pour éviter la double imposition. Selon votre pays de résidence, les revenus fonciers français peuvent être traités différemment :

• La plupart des conventions attribuent à la France le droit d'imposer les revenus immobiliers situés en France.
• Certaines conventions prévoient un crédit d'impôt dans le pays de résidence pour l'impôt payé en France.
• Le taux minimum de 20 % peut être réduit ou modulé selon les termes de la convention.

Exemples :

• Convention France-Suisse : les revenus fonciers français sont imposables en France. La Suisse accorde un crédit d'impôt.
• Convention France-États-Unis : même principe, avec un mécanisme d'élimination de la double imposition.
• Convention France-Émirats arabes unis : les EAU ne prélèvent pas d'IR, mais n'exonèrent pas les revenus français de l'imposition en France.

Recommandation : consultez impérativement la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence avant d'investir.

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Prélèvements sociaux : une exonération partielle

Les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État membre de l'Union européenne, de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse bénéficient d'une exonération des prélèvements sociaux (17,2 % en France).

En revanche, ils restent redevables du prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %.

Pour les non-résidents hors UE/EEE/Suisse : les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent normalement.

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Obligations déclaratives en France

Un non-résident qui perçoit des revenus fonciers de source française doit déclarer en France :

• Déclaration 2042-NR (non-résidents) accompagnée de la déclaration 2044 (régime réel des revenus fonciers)
• Dépôt auprès du Service des Impôts des Non-Résidents (SINR), situé à Noisy-le-Grand
• Les délais de dépôt sont identiques aux résidents (mai-juin), mais peuvent être légèrement allongés pour les non-résidents selon les années

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SCI à l'IR détenue par un non-résident

La détention via une SCI à l'IR est possible pour les non-résidents, mais entraîne des complexités supplémentaires :

• Les associés non-résidents sont imposés en France sur leur quote-part de bénéfice ou déficit foncier
• La SCI elle-même déclare à la fois ses revenus et l'amortissement Jeanbrun ; les associés reprennent leur quote-part
• La présence d'associés résidents et non-résidents dans la même SCI complique la gestion fiscale

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Gestion locative à distance : l'agence est incontournable

Pour un investisseur à l'étranger, déléguer la gestion locative à une agence immobilière n'est pas seulement pratique — c'est souvent indispensable pour la conformité Jeanbrun :

• Vérification des ressources du locataire (avis d'imposition)
• Rédaction du bail avec les mentions obligatoires
• Gestion des quittances et de la relation locataire
• Intervention en cas de problème ou de vacance

Les honoraires d'agence sont déductibles des revenus fonciers, ce qui augmente votre déficit.

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Stratégies pour les non-résidents qui veulent investir en Jeanbrun

Stratégie 1 : investir directement Simple, mais avantage fiscal réduit. Idéal si vous prévoyez de revenir vivre en France dans quelques années (le déficit reporté bénéficiera alors de votre nouvelle TMI en tant que résident).

Stratégie 2 : SCI à l'IR avec un associé résident Si votre conjoint ou un enfant est résident fiscal français, une SCI à l'IR avec 50/50 permet d'imputer la moitié du déficit sur les revenus français du co-associé résident. L'autre moitié est reportée.

Stratégie 3 : attendre le retour en France Si votre expatriation est temporaire (2-5 ans), investir maintenant en Jeanbrun et revenir en France avant la fin de l'engagement (9 ans) permet de profiter du dispositif comme résident pour la majorité de la période.

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Pour aller plus loin

Consultez notre page Dispositif Jeanbrun pour les conditions générales, et notre article Jeanbrun et SCI pour comprendre la détention en société. Notre page Déclaration fiscale détaille les obligations déclaratives françaises.

Notre simulateur vous permet de projeter l'avantage fiscal selon votre taux d'imposition réel, en modifiant le paramètre TMI.

Retrouvez également les Conditions d'éligibilité pour vous assurer que votre bien (immeuble collectif, DPE A/B/C, plafonds) remplit les critères du dispositif.

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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. La fiscalité des non-résidents est complexe et dépend de chaque situation individuelle et de la convention fiscale entre la France et le pays de résidence. Consultez un fiscaliste spécialisé en droit fiscal international avant tout investissement.