Loi Jeanbrun à Vannes :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Vannes avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
1 850 €
Économie/an (TMI 41%)
890 €
Pourquoi investir à Vannes avec la loi Jeanbrun ?
Avec 65 000 habitants et une position en zone B1, Vannes est une métropole du Morbihan offrant une demande locative forte (53.4% de locataires, vacance à 8.4%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 850 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 7.4%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Vannes.
Le marché immobilier à Vannes
Contexte local
Vannes est l'une des principales agglomérations du Morbihan. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Vannes est tendu. 53.4% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (8.4%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 1 850 €/m².
Spécificités de Vannes
Pour un T3 de 62 m² à Vannes, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 140 €, générant un déficit foncier imputable de 2 171 €/an, soit une économie d'impôt de 890 €/an pour un investisseur en TMI 41% (8 010 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 850 €
Part de locataires
53.4 %
Vacance locative
8.4 %
Transactions (5 ans)
590
Rendement brut estimé
7,4 %
Tension locative
7/10
Vannes face aux autres villes du Morbihan
À 1 850 €/m², Vannes se classe 15ᵉ ville la plus chère du Morbihan (sur 22 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 7.4 %, elle se place 10ᵉ sur 22 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Vannes — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Vannes, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Vannes — T3
Exemple concret : T3, prix 115 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Vannes — Niveau social
Prix acquisition
115 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
4 140 €
Déficit imputable
2 171 €
Économie TMI 30 %
651 €/an
≈ 5 859 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
890 €/an
≈ 8 010 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
977 €/an
≈ 8 793 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Vannes, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Vannes ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Vannes.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Vannes ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Vannes ? La demande locative
Vannes est classée en zone B1 et figure parmi les marchés bretons les plus tendus, portée par une croissance démographique continue et l'attractivité du golfe du Morbihan. Avec environ 9 000 étudiants (3e ville universitaire de Bretagne) et un loyer médian autour de 9,5 à 11 €/m², la vacance locative reste très faible et les petites surfaces se relouent en quelques jours.
Pôle universitaire
Environ 9 000 étudiants à Vannes, campus de Tohannic de l'Université Bretagne Sud regroupant la Faculté des sciences et l'ENSIBS (UBS : près de 11 000 étudiants sur ses 3 campus).
Bassin d'emploi dynamique
Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération : 175 000 habitants, environ 77 000 emplois et 17 200 acteurs économiques, avec un taux de chômage autour de 5 %, sous la moyenne nationale.
Filières d'excellence
Numérique, nautisme (près de 500 entreprises et 3 200 emplois dans le Morbihan) et agroalimentaire soutiennent un tissu d'actifs qualifiés en quête de logement.
Attractivité touristique et qualité de vie
Golfe du Morbihan, 1re destination touristique régionale (≈ 2,3 millions de nuitées), plus de 80 M€ de retombées annuelles, qui alimentent une demande résidentielle et saisonnière forte.
Accessibilité
À 1 h de Rennes et de Nantes, 2 h 30 de Paris en train, plus un aéroport : un atout pour les actifs et les résidences secondaires qui tend le marché du logement.
Investir à Vannes selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 430 – 560 €/mois | ~5 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 560 – 720 €/mois | ~4,5 % | Jeunes actifs, couples |
| T3 | 700 – 900 €/mois | ~4 % | Couples, petites familles |
| T4 et + | 950 – 1 300 €/mois | ~3,5 % | Familles |
Dans quels quartiers investir à Vannes ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre historique (Intra-muros)
Cœur patrimonial de Vannes, dans les remparts : maisons à pans de bois, commerces et ambiance très recherchée. Les biens y sont rares et le neuf dépasse souvent 4 500 €/m². Locataires aisés et cadres en quête d'un cadre de vie unique, tension forte et vacance quasi nulle.
Cadres, jeunes actifs, primo-locataires aisésLe Port
Quartier au pied du centre, le long du port de plaisance, prisé pour son cadre et sa proximité immédiate des commerces. Les petites surfaces se louent vite, un T2 proche du port partant entre 600 et 720 €/mois. Demande soutenue de jeunes actifs et de couples.
Jeunes actifs, couplesSaint-Patern
Plus ancien quartier de Vannes, adossé à la vieille ville, à l'atmosphère animée et conviviale. Prix élevés (rue Saint-Patern autour de 4 270 €/m²) mais forte demande étudiante et de jeunes actifs attirés par les bars, commerces et la marche à pied vers le centre.
Étudiants, jeunes actifsTohannic
Quartier résidentiel sud accolé au campus de l'Université Bretagne Sud, accessible à pied ou à vélo depuis les facultés et l'ENSIBS. Le neuf s'y situe entre 3 800 et 4 300 €/m². Marché porté par la demande étudiante : colocations et studios y tournent vite, loyers de chambre de 400 à 550 € charges comprises.
Étudiants, colocationsMénimur
Grand quartier nord-est, plus abordable de Vannes (autour de 3 365 €/m² pour l'appartement), en partie rénové et bien desservi par les bus vers le centre. Offre le meilleur compromis prix/rendement de la ville, prisé des familles et des jeunes actifs au budget mesuré.
Familles, jeunes actifsConleau
Quartier résidentiel huppé en bord de golfe, l'un des plus recherchés de Vannes pour son cadre maritime et sa presqu'île. Appartements autour de 3 870 €/m² mais standing élevé près de l'eau. Locataires haut de gamme, vacance très faible mais rendement contenu par les prix d'achat.
Cadres, retraités actifs, familles aiséesOù se situe Vannes ?
Vannes (56), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Bretagne.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Vannes
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Vannes.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Morbihan.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.