Loi Jeanbrun à Auray :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Auray avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
1 706 €
Économie/an (TMI 41%)
118 €
Pourquoi investir à Auray avec la loi Jeanbrun ?
Auray (17 000 habitants, zone B1) offre un cadre d'investissement accessible dans le Morbihan. Avec 53.9% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 9.2%.
Le marché immobilier à Auray
Contexte local
Ville de taille intermédiaire du Morbihan, Auray bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
Marché locatif
Le marché locatif de Auray présente une demande régulière. La part de locataires (53.9%) assure un vivier de candidats. En zone B1, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 11.31 €/m² (intermédiaire) et 9.05 €/m² (social).
Spécificités de Auray
Pour un T2 de 42 m² à Auray, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 438 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 2 520 €, générant un déficit foncier imputable de 287 €/an, soit une économie d'impôt de 118 €/an pour un investisseur en TMI 41% (1 062 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 706 €
Part de locataires
53.9 %
Vacance locative
5.7 %
Transactions (5 ans)
264
Rendement brut estimé
9,2 %
Tension locative
8/10
Auray face aux autres villes du Morbihan
À 1 706 €/m², Auray se classe 16ᵉ ville la plus chère du Morbihan (sur 22 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 9.2 %, elle se place 5ᵉ sur 22 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Auray — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
547 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
438 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
301 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Auray, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Auray — T2
Exemple concret : T2, prix 70 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T2 à Auray — Niveau social
Prix acquisition
70 000 €
Loyer mensuel max
438 €
Amort. annuel
2 520 €
Déficit imputable
287 €
Économie TMI 30 %
86 €/an
≈ 774 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
118 €/an
≈ 1 062 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
129 €/an
≈ 1 161 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Auray, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Auray ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Auray.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Auray ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Où se situe Auray ?
Auray (56), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Bretagne.
Simulez votre projet à Auray
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Auray
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Auray.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Morbihan.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.