Loi Jeanbrun à Tours :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Tours avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
1 948 €
Économie/an (TMI 41%)
1 046 €
Pourquoi investir à Tours avec la loi Jeanbrun ?
Avec 168 000 habitants et une position en zone B1, Tours est une métropole du Indre-et-Loire offrant une demande locative forte (65.7% de locataires, vacance à 10.1%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 948 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 7%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Tours.
Le marché immobilier à Tours
Contexte local
Tours est l'une des principales agglomérations du Indre-et-Loire. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Tours est tendu. 65.7% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (10.1%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 1 948 €/m².
Spécificités de Tours
Pour un T3 de 62 m² à Tours, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 320 €, générant un déficit foncier imputable de 2 550 €/an, soit une économie d'impôt de 1 046 €/an pour un investisseur en TMI 41% (9 414 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 948 €
Part de locataires
65.7 %
Vacance locative
10.1 %
Transactions (5 ans)
2 136
Rendement brut estimé
7 %
Tension locative
7/10
Tours face aux autres villes du Indre-et-Loire
À 1 948 €/m², Tours se classe 2ᵉ ville la plus chère du Indre-et-Loire (sur 9 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 7 %, elle se place 9ᵉ sur 9 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Tours — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Tours, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Tours — T3
Exemple concret : T3, prix 120 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Tours — Niveau social
Prix acquisition
120 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
4 320 €
Déficit imputable
2 550 €
Économie TMI 30 %
765 €/an
≈ 6 885 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
1 046 €/an
≈ 9 414 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
1 148 €/an
≈ 10 332 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Tours, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Tours ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Tours.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Tours ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Tours ? La demande locative
Tours combine un marché abordable (≈ 2 990 €/m² en moyenne pour un appartement) et une demande locative soutenue toute l'année. La tension est particulièrement forte sur les petites surfaces, portée par une population étudiante massive.
Ville universitaire majeure
Près de 30 000 étudiants (Université de Tours, Sciences Po, Polytech, IUT) entretiennent une pression constante sur les studios et T2.
Connexion TGV Paris en 1h
La gare de Tours met Paris-Montparnasse à environ 1h, attirant les navetteurs et soutenant la demande dans les quartiers Gare/Velpeau.
Prix d'achat attractifs
À ≈ 2 990 €/m², Tours reste à moins d'un tiers du prix parisien (≈ 9 700 €/m²), avec un appartement à +1,3 % sur 12 mois.
Rendements bruts solides
Rendements bruts généralement de 4,5 à 5,5 % selon les quartiers, pouvant atteindre 6-7 % en colocation dans les secteurs étudiants.
Vacance locative très faible
La demande structurelle (étudiants, CHU, tertiaire des Deux-Lions) maintient un taux de vacance bas et des relocations rapides.
Investir à Tours selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 380 à 500 €/mois (meublé) | ~5,5 % | Étudiants (≈ 30 000 à Tours), jeunes actifs |
| T2 | 550 à 700 €/mois (jusqu'à ≈ 950 € en centre-ville) | ~5 % | Jeunes couples, actifs, navetteurs TGV |
| T3 | 700 à 950 €/mois | ~4,5 % | Couples, petites familles, colocation étudiante |
| T4 et + | 900 à 1 200 €/mois (colocation) | ~4 % (jusqu'à 6-7 % en colocation) | Familles, colocations étudiantes |
Dans quels quartiers investir à Tours ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville / Vieux-Tours
Coeur historique autour de la rue Nationale, des Halles et de la cathédrale Saint-Gatien, c'est le secteur le plus recherché et le plus cher de la ville. La demande locative y est très forte sur les petites surfaces rénovées, avec une vacance quasi nulle.
Jeunes actifs, cadres, étudiants en mobilitéVelpeau / Gare
Quartier en pleine mutation à deux pas de la gare TGV qui met Paris à 1h. Très prisé des actifs mobiles et des étudiants, il offre encore quelques opportunités sur l'ancien à rénover.
Navetteurs Paris-Tours, actifsDeux-Lions
Pôle universitaire et tertiaire au sud de la ville (campus, Polytech, écoles), dynamisé par le tramway. Forte pression locative étudiante qui en fait l'un des meilleurs secteurs pour le rendement.
Étudiants, jeunes actifs du tertiaireBeaujardin
Quartier résidentiel proche du centre offrant des prix d'achat plus doux que l'hypercentre. Bon compromis entre accessibilité et demande locative régulière.
Étudiants, jeunes couples, famillesGrammont / Tonnellé
Secteur sud-est proche du CHU Trousseau et des facultés, accessible et bien desservi. Prix d'achat parmi les plus abordables de Tours, ce qui en fait un terrain favorable pour le rendement.
Personnel hospitalier, étudiants, internesRives du Cher
Quartier populaire au sud de la ville offrant les prix les plus bas de Tours. Le potentiel locatif est réel mais demande une sélection rigoureuse des adresses.
Étudiants, primo-locataires, budgets serrésOù se situe Tours ?
Tours (37), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Centre-Val de Loire.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Tours
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Tours.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Indre-et-Loire.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.