Loi Jeanbrun à Strasbourg :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Strasbourg avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
3 707 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Strasbourg avec la loi Jeanbrun ?
Avec 307 000 habitants et une position en zone A, Strasbourg est une métropole du Bas-Rhin offrant une demande locative forte (70.2% de locataires, vacance à 8.1%). Les prix immobiliers accessibles permettent d'envisager une rentabilité locative solide. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Strasbourg.
Le marché immobilier à Strasbourg
Contexte local
Strasbourg est l'une des principales agglomérations du Bas-Rhin. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Strasbourg est tendu. 70.2% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (8.1%) est dans la norme nationale.
Spécificités de Strasbourg
Pour un T3 de 62 m² à Strasbourg, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
3 707 €
Part de locataires
70.2 %
Vacance locative
8.1 %
Tension locative
8/10
Strasbourg face aux autres villes du Bas-Rhin
À 3 707 €/m², Strasbourg se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Bas-Rhin (sur 1 communes documentées).
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Strasbourg — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Strasbourg, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Strasbourg — T3
Exemple concret : T3, prix 340 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Strasbourg — Niveau social
Prix acquisition
340 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
10 000 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Strasbourg, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Strasbourg ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Strasbourg.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Strasbourg ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Strasbourg ? La demande locative
Strasbourg figure parmi les marchés immobiliers les plus résilients des grandes métropoles françaises, avec des prix en hausse d'environ 8 % en 2025. La demande locative y reste structurellement tendue, portée par les étudiants, les institutions européennes et la position frontalière.
Pôle universitaire majeur
Près de 68 000 à 70 000 étudiants dans l'Eurométropole pour seulement ~11 600 places en résidences universitaires : plus de 80 % des étudiants se reportent sur le parc privé.
Institutions européennes
Le Parlement européen, le Conseil de l'Europe et la CEDH génèrent près de 10 000 emplois directs, alimentant une demande de locataires solvables et internationaux.
Position frontalière franco-allemande
Proximité immédiate de l'Allemagne (Kehl) et bassin d'emploi transfrontalier renforçant l'attractivité résidentielle et la demande de logements.
Marché tendu et faible vacance
Loyers meublés autour de 13,8 €/m² (≈ 740 €/mois en moyenne), avec des loyers privés étudiants dépassant souvent 600 € charges comprises, signe d'une offre sous tension.
Résilience et valorisation du marché
Avec des prix progressant d'environ 8,1 % en 2025, Strasbourg conjugue potentiel de plus-value et demande locative soutenue toute l'année.
Investir à Strasbourg selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 480 à 620 €/mois | ~5 à 6 % | Étudiants et jeunes actifs : forte demande, faible vacance, typologie la plus rentable |
| T2 | 650 à 850 €/mois | ~4,5 à 5,5 % | Jeunes couples, jeunes actifs et colocations étudiantes ; segment liquide et recherché |
| T3 | 900 à 1 100 €/mois | ~4 à 5 % | Petites familles et colocations ; bon équilibre rendement / stabilité locative |
| T4 et + | 1 200 à 1 600 €/mois | ~3,5 à 4,5 % | Familles et fonctionnaires européens en quête d'espace ; locataires stables, rotation faible |
Dans quels quartiers investir à Strasbourg ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre historique (Grande-Île / Ellipse insulaire)
Cœur touristique et patrimonial classé à l'UNESCO, le centre concentre les biens les plus recherchés et les plus chers de la ville. La rareté de l'offre et la forte demande locative y assurent une valeur refuge.
Cadres, expatriés des institutions européennes, locations courte et moyenne duréeKrutenau
Quartier étudiant et bohème par excellence, proche du campus de l'Esplanade et animé de bars et restaurants. La tension locative y est très élevée toute l'année.
Étudiants, jeunes actifs, colocationsOrangerie / Contades
Quartier résidentiel haut de gamme bordant le parc de l'Orangerie et proche du quartier européen. Recherché par une clientèle aisée pour son cadre de vie verdoyant.
Familles aisées, fonctionnaires européens, propriétaires occupantsRobertsau
Ancien village maraîcher devenu quartier résidentiel apprécié, à proximité immédiate des institutions européennes. Mélange de maisons, de résidences récentes et d'espaces verts.
Familles, fonctionnaires européens, primo-accédantsNeudorf
Vaste quartier populaire en pleine mutation, bien desservi par le tram et proche du centre. Offre un bon compromis entre prix d'acquisition modéré et loyers soutenus pour l'investissement.
Jeunes actifs, étudiants, investisseurs locatifsCronenbourg
Quartier accessible au nord-ouest, marqué par la présence de campus scientifiques et d'entreprises. Les prix plus bas y dégagent des rendements locatifs attractifs.
Étudiants, jeunes actifs, investisseurs recherchant du rendementOù se situe Strasbourg ?
Strasbourg (67), zone A du dispositif Jeanbrun, en Grand Est.
Simulez votre projet à Strasbourg
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Strasbourg
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Strasbourg.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Bas-Rhin.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.