Loi Jeanbrun à Saint-Étienne :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Saint-Étienne avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B2
Prix au m²
933 €
Économie/an (TMI 41%)
0 €
Pourquoi investir à Saint-Étienne avec la loi Jeanbrun ?
Avec 189 000 habitants et une position en zone B2, Saint-Étienne est une métropole du Loire offrant une demande locative correcte (58.6% de locataires, vacance à 12.3%). Les prix immobiliers accessibles (environ 933 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 12.7%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Saint-Étienne.
Le marché immobilier à Saint-Étienne
Contexte local
Saint-Étienne est l'une des principales agglomérations du Loire. Sa position en zone B2 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Saint-Étienne est actif. 58.6% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (12.3%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 933 €/m².
Spécificités de Saint-Étienne
Pour un T3 de 62 m² à Saint-Étienne, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 490 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 2 160 €, générant un déficit foncier imputable de 0 €/an, soit une économie d'impôt de 0 €/an pour un investisseur en TMI 41% (0 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
933 €
Part de locataires
58.6 %
Vacance locative
12.3 %
Transactions (5 ans)
1 772
Rendement brut estimé
12 %
Tension locative
5/10
Saint-Étienne face aux autres villes du Loire
À 933 €/m², Saint-Étienne se classe 24ᵉ ville la plus chère du Loire (sur 28 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 12 %, elle se place 11ᵉ sur 27 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Saint-Étienne — Zone B2
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.83 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
613 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.86 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
490 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
5.41 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
338 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B2
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Saint-Étienne, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 31 870 € | 25 221 € | 20 107 € |
| Couple | 42 567 € | 33 688 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 51 184 € | 40 504 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 61 799 € | 48 905 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 72 698 € | 57 528 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 81 929 € | 64 832 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 9 137 € | 7 229 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Saint-Étienne — T3
Exemple concret : T3, prix 60 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Saint-Étienne — Niveau social
Prix acquisition
60 000 €
Loyer mensuel max
490 €
Amort. annuel
2 160 €
Déficit imputable
0 €
Économie TMI 30 %
0 €/an
≈ 0 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
0 €/an
≈ 0 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
0 €/an
≈ 0 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Saint-Étienne, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Saint-Étienne ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Saint-Étienne.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Saint-Étienne ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Saint-Étienne ? La demande locative
Saint-Étienne combine des prix d'achat parmi les plus bas de France (≈ 1 261 €/m² pour un appartement) et des loyers relativement élevés (≈ 9 à 13 €/m²). Le rendement locatif brut moyen y avoisine 8,5 %, soit bien au-dessus de la moyenne nationale.
Prix d'achat très accessibles
À ≈ 1 261 €/m² en moyenne pour un appartement ancien (médian ≈ 1 283 €/m²), le ticket d'entrée reste l'un des plus bas des grandes villes françaises, avec un fort effet de levier.
Rendements locatifs élevés
Le rendement brut moyen atteint ≈ 8,5 %, avec une rentabilité nette de 7 % dans les quartiers centraux pouvant dépasser 10 % dans les secteurs populaires (plafonnée à ~12 %).
Population étudiante importante
Avec plus de 25 000 étudiants (Université Jean Monnet, écoles d'ingénieurs et d'art), la demande en studios et T2 meublés est forte autour de Carnot, Bergson et de l'hypercentre.
Connexion TGV avec Lyon
La gare de Châteaucreux place Lyon à moins de 45 min, attirant des actifs en mobilité et soutenant la demande locative du quartier d'affaires rénové.
Renouvellement urbain (EPASE)
Les opérations de rénovation (Châteaucreux, Manufacture-Plaine Achille, design) revalorisent progressivement le marché et améliorent l'attractivité résidentielle.
Investir à Saint-Étienne selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | ≈ 395 €/mois (25 m²) | ~10 % | Étudiants et jeunes actifs, idéal en meublé (LMNP) en hypercentre |
| T2 | ≈ 481 €/mois (43 m²) | ~9 % | Jeunes actifs et couples, typologie la plus liquide à la location |
| T3 | ≈ 593 €/mois (63 m²) | ~8 % | Petites familles et colocations étudiantes |
| T4 et + | ≈ 700 à 850 €/mois | ~7 % | Familles, demande plus stable mais rotation plus faible |
Dans quels quartiers investir à Saint-Étienne ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Hypercentre / Jacquard - Préfecture (Place Jean Jaurès)
Coeur commerçant et administratif de la ville, très accessible à l'achat. Forte demande locative étudiante et jeunes actifs autour de la Place Jean Jaurès.
Étudiants et jeunes actifsChâteaucreux - Saint-François
Quartier d'affaires en pleine rénovation autour de la gare TGV (Lyon en moins de 45 min). Loyers de 8 à 10 €/m² portés par les salariés en mobilité professionnelle.
Jeunes actifs et navetteurs LyonCarnot - Bergson - La Terrasse
Secteur résidentiel proche des campus et des espaces verts, l'un des plus valorisés de la ville. Demande soutenue par la population étudiante et les familles.
Étudiants et famillesFauriel - La Métare - Villeboeuf
Quartier réputé chic autour du Cours Fauriel, où les biens rares se négocient au-dessus de la moyenne stéphanoise. Cadre résidentiel recherché par les ménages aisés.
Familles et cadresBellevue
Secteur populaire aux prix d'achat très bas qui offre des rendements bruts élevés. Demande locative régulière portée par des locataires aux budgets modestes.
Investisseurs rendementLe Soleil - Méons
Quartier sud aux tarifs parmi les plus accessibles de Saint-Étienne. Bon compromis entre prix d'entrée bas et demande locative continue.
Investisseurs et premiers locatairesOù se situe Saint-Étienne ?
Saint-Étienne (42), zone B2 du dispositif Jeanbrun, en Auvergne-Rhône-Alpes.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Saint-Étienne
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B2 de Saint-Étienne.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Loire.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.