Jeanbrun
Zone B1 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Orléans :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Orléans avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B1

Prix au m²

1 686 €

Économie/an (TMI 41%)

580 €

Pourquoi investir à Orléans avec la loi Jeanbrun ?

Avec 128 000 habitants et une position en zone B1, Orléans est une métropole du Loiret offrant une demande locative forte (62.2% de locataires, vacance à 9.9%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 686 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 8.1%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Orléans.

Le marché immobilier à Orléans

Contexte local

Orléans est l'une des principales agglomérations du Loiret. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Orléans est tendu. 62.2% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (9.9%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 1 686 €/m².

Spécificités de Orléans

Pour un T3 de 62 m² à Orléans, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 3 780 €, générant un déficit foncier imputable de 1 414 €/an, soit une économie d'impôt de 580 €/an pour un investisseur en TMI 41% (5 220 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

1 686 €

Part de locataires

62.2 %

Vacance locative

9.9 %

Transactions (5 ans)

1 327

Rendement brut estimé

8,1 %

Tension locative

7/10

Orléans face aux autres villes du Loiret

À 1 686 €/m², Orléans se classe 4ᵉ ville la plus chère du Loiret (sur 14 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 8.1 %, elle se place 11ᵉ sur 13 pour la rentabilité locative.

Investir à OlivetComparer toutes les villes du Loiret

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Orléans — Zone B1

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.31 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

706 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.05 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

565 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

6.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

388 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone B1

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Orléans, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule35 435 €28 049 €20 107 €
Couple47 321 €37 447 €26 851 €
1 personne à charge56 905 €45 029 €32 289 €
2 personnes à charge68 699 €54 368 €38 988 €
3 personnes à charge80 816 €63 957 €45 869 €
4 personnes à charge91 078 €72 072 €51 686 €
Par personne supp.10 161 €8 041 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Orléans — T3

Exemple concret : T3, prix 105 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Orléans — Niveau social

Prix acquisition

105 000 €

Loyer mensuel max

565 €

Amort. annuel

3 780 €

Déficit imputable

1 414 €

Économie TMI 30 %

424 €/an

≈ 3 816 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

580 €/an

≈ 5 220 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

636 €/an

≈ 5 724 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Orléans, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Orléans ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Orléans.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Orléans ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Orléans ? La demande locative

Orléans est un marché locatif tendu : 61,5 % des habitants sont locataires, un taux très supérieur à la moyenne nationale, et 25 % de la population a moins de 20 ans. La demande est portée par une forte population étudiante et des actifs mobiles, avec un pic de concurrence sur les studios et T2 du centre entre juillet et septembre.

Pôle universitaire

L'Université d'Orléans compte 18 177 étudiants au 1er janvier 2025 (plus de 20 000 sur l'ensemble du réseau Centre-Val de Loire), dont près de 16 000 sur le campus de La Source, soutenant une demande continue de petites surfaces.

Bassin d'emploi

Orléans est un pôle pharmaceutique majeur (la région Centre-Val de Loire concentre environ 70 % de la production française de médicaments) avec des filières fortes en cosméto-pharma, logistique, agro-alimentaire et de grands centres de recherche (BRGM, CNRS, INRAE).

Proximité de Paris

Liaison ferroviaire directe vers Paris-Austerlitz en moins d'une heure, qui attire des actifs navetteurs et soutient la demande de T2/T3 près de la gare et du centre.

Réseau de tramway

Deux lignes de tram (A nord-sud, B est-ouest) se croisant place de Gaulle au centre desservent le campus de La Source, la gare et les principaux quartiers, valorisant les biens situés sur leur tracé.

Investir à Orléans selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1450 – 600 €/mois~7 %Étudiants, jeunes actifs
T2520 – 760 €/mois~6 %Jeunes actifs, couples
T3750 – 1 000 €/mois~5,5 %Couples, petites familles
T4 et +900 – 1 400 €/mois~5 %Familles

Dans quels quartiers investir à Orléans ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre-ville / Cathédrale

≈ 3 100 €/m²Rendement ~5 %

Cœur historique autour de la cathédrale Sainte-Croix et de la place du Martroi, desservi par le croisement des deux lignes de tram à la place de Gaulle. Les petites surfaces y sont très recherchées par les étudiants et jeunes actifs, avec des loyers supérieurs à la couronne. Les prix appartement s'y établissent entre 2 800 et 3 330 €/m².

Étudiants, jeunes actifs, cadres mobiles

Carmes – République

≈ 3 000 €/m²Rendement ~5 %

Quartier animé et commerçant à l'ouest du centre, prisé des jeunes actifs pour son ambiance et sa proximité immédiate des transports. Le centre historique et Carmes affichent les loyers les plus élevés de la ville, avec une surcote pour terrasse ou parking. Marché tendu sur les studios et T2.

Jeunes actifs, étudiants

Madeleine

≈ 2 550 €/m²Rendement ~5,5 %

Quartier de la rive nord à l'ouest du centre, en renouvellement avec des résidences récentes qui séduisent les primo-accédants et investisseurs. Les appartements en programmes neufs s'y négocient entre 2 400 et 2 700 €/m². Bon compromis entre prix d'entrée et demande locative soutenue.

Primo-accédants, jeunes couples, actifs

Saint-Marceau

≈ 2 600 €/m²Rendement ~5 %

Quartier résidentiel de la rive sud de la Loire, calme et familial, apprécié pour son cadre de vie et sa desserte par la ligne A du tram vers le centre et le campus. Profil locataire plutôt familial et stable. Offre un bon compromis entre rentabilité et faible vacance.

Familles, actifs stables

Dunois – Châteaudun

≈ 2 700 €/m²Rendement ~5,5 %

Secteur résidentiel proche du centre et de la gare, recherché des actifs faisant la navette vers Paris (moins d'une heure depuis Orléans). Mixité d'immeubles anciens et de petits collectifs, avec une demande locative régulière de couples et jeunes actifs. Prix légèrement sous le centre historique.

Actifs, navetteurs vers Paris, couples

La Source

≈ 1 900 €/m²Rendement ~7 %

Quartier sud de la métropole abritant le campus universitaire (près de 16 000 étudiants) et le terminus de la ligne A du tram. Les prix y sont les plus bas de la ville, souvent sous 2 000 €/m², ce qui soutient des rendements bruts élevés sur les petites surfaces louées aux étudiants. Demande saisonnière marquée de juillet à septembre.

Étudiants, primo-investisseurs

Où se situe Orléans ?

Orléans (45), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Centre-Val de Loire.

Simulez votre projet à Orléans

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Orléans

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Orléans.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Loiret.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.