Jeanbrun
Zone B2 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Niort :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Niort avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B2

Prix au m²

1 265 €

Économie/an (TMI 41%)

172 €

Pourquoi investir à Niort avec la loi Jeanbrun ?

Avec 68 000 habitants et une position en zone B2, Niort est une métropole du Deux-Sèvres offrant une demande locative correcte (50.5% de locataires, vacance à 8.7%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 265 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 9.4%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Niort.

Le marché immobilier à Niort

Contexte local

Niort est l'une des principales agglomérations du Deux-Sèvres. Sa position en zone B2 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Niort est actif. 50.5% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (8.7%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 1 265 €/m².

Spécificités de Niort

Pour un T3 de 62 m² à Niort, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 490 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 2 880 €, générant un déficit foncier imputable de 420 €/an, soit une économie d'impôt de 172 €/an pour un investisseur en TMI 41% (1 548 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

1 265 €

Part de locataires

50.5 %

Vacance locative

8.7 %

Transactions (5 ans)

254

Rendement brut estimé

9,4 %

Tension locative

6/10

Niort face aux autres villes du Deux-Sèvres

À 1 265 €/m², Niort se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Deux-Sèvres (sur 2 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 9.4 %, elle se place 1ʳᵉ sur 1 pour la rentabilité locative.

Investir à BressuireComparer toutes les villes du Deux-Sèvres

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Niort — Zone B2

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.83 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

613 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.86 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

490 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

5.41 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

338 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone B2

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Niort, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule31 870 €25 221 €20 107 €
Couple42 567 €33 688 €26 851 €
1 personne à charge51 184 €40 504 €32 289 €
2 personnes à charge61 799 €48 905 €38 988 €
3 personnes à charge72 698 €57 528 €45 869 €
4 personnes à charge81 929 €64 832 €51 686 €
Par personne supp.9 137 €7 229 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Niort — T3

Exemple concret : T3, prix 80 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Niort — Niveau social

Prix acquisition

80 000 €

Loyer mensuel max

490 €

Amort. annuel

2 880 €

Déficit imputable

420 €

Économie TMI 30 %

126 €/an

≈ 1 134 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

172 €/an

≈ 1 548 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

189 €/an

≈ 1 701 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Niort, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Niort ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Niort.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Niort ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Niort ? La demande locative

Marché locatif tendu et stable porté par l'emploi tertiaire des mutuelles et un parc abordable. Le loyer médian de l'agglomération s'établit autour de 8,7 €/m²/mois (jusqu'à 9,4 €/m² dans Niort intra-muros), avec des prix d'achat modérés (1 740 à 2 080 €/m² selon le quartier) qui soutiennent des rendements bruts de 5 à 7 %.

Capitale des mutuelles

Niort et Chauray abritent quatre sièges nationaux d'assurance (MAIF, MACIF, MAAF, Smacl) plus IMA, Socram banque et Darva. L'assurance est le premier secteur d'emploi local : la seule MAIF compte près de 9 800 salariés, faisant de l'agglomération le 1er pôle assurantiel de France hors grandes métropoles.

Emploi tertiaire dominant

Plus de la moitié des emplois de l'agglomération relèvent des services marchands, soit 1,3 fois plus que dans des territoires comparables. La concentration des sièges sociaux a attiré de nombreuses entreprises du numérique, alimentant une demande locative de cadres et jeunes diplômés.

Campus universitaire

Le campus niortais de l'Université de Poitiers accueille environ 1 700 étudiants (droit et sciences sociales, IAE, IRIAF spécialisé en risques et assurance, IUT, IFSI), ce qui entretient une demande continue de studios et T2.

Accessibilité et cadre de vie

Gare TGV (liaisons vers Paris, La Rochelle, Bordeaux), proximité de l'A83/A10 et porte d'entrée du Marais poitevin : un cadre de vie attractif qui fixe les actifs et limite la vacance locative.

Investir à Niort selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1350 – 500 €/mois~6,5 %Étudiants, jeunes actifs, alternants des mutuelles
T2480 – 620 €/mois~6 %Jeunes actifs, couples, mobilité professionnelle
T3600 – 780 €/mois~5,5 %Couples, petites familles, salariés du tertiaire
T4 et +750 – 980 €/mois~5 %Familles, cadres des sièges d'assurance

Dans quels quartiers investir à Niort ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre-ville / Donjon

≈ 2 050 €/m²Rendement ~6 %

Cœur historique autour du Donjon, des Halles et de la place de la Brèche : commerces, gare à pied et offre culturelle. Il concentre les petites surfaces recherchées par les jeunes actifs des mutuelles et les étudiants. Le prix moyen des appartements y tourne autour de 2 050 €/m², avec une demande locative régulière.

Jeunes actifs du tertiaire, étudiants, cadres en mobilité

Sainte-Pezenne

≈ 2 080 €/m²Rendement ~5,5 %

Ancien village rattaché à Niort, résidentiel et verdoyant le long de la Sèvre, prisé des familles et des cadres. Le marché y est actif (plus de 120 ventes en 2025) à un prix moyen d'environ 2 040 à 2 080 €/m² pour les appartements. Secteur recherché à l'achat, qui sécurise la revente.

Familles, cadres des mutuelles, primo-accédants

Souché

≈ 1 790 €/m²Rendement ~6 %

Quartier de l'est niortais, pavillonnaire et calme, proche des zones d'emploi de Chauray et des sièges d'assurance. Les prix appartements y restent modérés, autour de 1 790 €/m², ce qui en fait un bon compromis rendement/sécurité. Demande portée par les salariés du tertiaire cherchant maison ou T3.

Familles, salariés du tertiaire, primo-accédants

Goise-Champommier-Champclairot

≈ 1 930 €/m²Rendement ~5,5 %

Secteur résidentiel au sud-est, mêlant pavillons et petits collectifs, proche du centre et des axes vers l'A83/A10. Prix appartement d'environ 1 930 €/m², adapté à un investissement locatif équilibré. Locataires majoritairement actifs en couple ou familles.

Jeunes familles, actifs, couples

Clou Bouchet

≈ 1 770 €/m²Rendement ~7 %

Quartier ouest en renouvellement urbain (ANRU), proche du centre et des facultés, avec une offre de logements abordables. Les prix appartements y sont parmi les plus bas de la ville, autour de 1 770 €/m², ce qui maximise le rendement locatif. Demande soutenue par les étudiants et les jeunes actifs au budget contenu.

Étudiants, jeunes actifs, budgets modestes

Saint-Florent

≈ 1 850 €/m²Rendement ~6 %

Quartier nord-est en bord de Sèvre, à dominante résidentielle et accessible, avec un prix appartement d'environ 1 740 à 1 900 €/m². Le secteur attire des locataires actifs et des familles cherchant un loyer mesuré près du centre. Bon point d'entrée pour un premier investissement.

Familles, actifs, primo-investisseurs

Où se situe Niort ?

Niort (79), zone B2 du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.

Simulez votre projet à Niort

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

Accéder au simulateur

Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Niort

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B2 de Niort.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Deux-Sèvres.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.