Loi Jeanbrun à Mulhouse :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Mulhouse avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
N/C
Économie/an (TMI 41%)
3 996 €
Pourquoi investir à Mulhouse avec la loi Jeanbrun ?
Avec 105 000 habitants et une position en zone B1, Mulhouse est une métropole du Haut-Rhin offrant une demande locative correcte (64.6% de locataires, vacance à 16%). Les prix immobiliers accessibles permettent d'envisager une rentabilité locative solide. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Mulhouse.
Le marché immobilier à Mulhouse
Contexte local
Mulhouse est l'une des principales agglomérations du Haut-Rhin. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Mulhouse est actif. 64.6% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (16%) est légèrement élevé.
Spécificités de Mulhouse
Pour un T3 de 62 m² à Mulhouse, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 7 740 €, générant un déficit foncier imputable de 9 746 €/an, soit une économie d'impôt de 3 996 €/an pour un investisseur en TMI 41% (35 964 € sur 9 ans)..
Part de locataires
64.6 %
Vacance locative
16 %
Tension locative
5/10
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Mulhouse — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Mulhouse, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Mulhouse — T3
Exemple concret : T3, prix 215 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Mulhouse — Niveau social
Prix acquisition
215 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
7 740 €
Déficit imputable
9 746 €
Économie TMI 30 %
2 924 €/an
≈ 26 316 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
3 996 €/an
≈ 35 964 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 386 €/an
≈ 39 474 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Mulhouse, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Mulhouse ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Mulhouse.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Mulhouse ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Mulhouse ? La demande locative
Avec environ 64 % de locataires, des prix d'achat parmi les plus bas des grandes villes françaises (≈ 1 230 €/m² en moyenne) et des rendements bruts qui figurent régulièrement sur le podium national, Mulhouse offre un risque de vacance faible sur les biens rénovés. La demande est entretenue par la population étudiante de l'UHA et par les actifs travaillant côté suisse.
Pôle universitaire (UHA)
L'Université de Haute-Alsace compte près de 10 000 étudiants répartis sur trois campus mulhousiens (Illberg, Fonderie, Collines), soutenant une demande continue de studios et T2.
Bassin d'emploi industriel
L'usine Stellantis (ex-PSA) emploie environ 4 250 salariés permanents et jusqu'à 1 700 intérimaires pour produire les Peugeot 308, 408 et 508, ancrant un bassin d'emploi automobile et de sous-traitance.
Frontaliers suisses (Bâle)
Bâle est à 30 minutes en TER ; quelque 6 000 frontaliers rejoignent chaque jour la Suisse depuis l'Alsace. Ces actifs aux revenus en francs suisses choisissent souvent de se loger côté français, où le coût de la vie est nettement plus bas.
Transports et réseau tram
Le réseau Soléa compte trois lignes de tramway et un tram-train (16,2 km) reliant le centre, les campus et la gare TGV, qui place Mulhouse à 2h40 de Paris et au cœur de l'agglomération de plus de 275 000 habitants.
Investir à Mulhouse selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 400 – 480 €/mois | ~7,5 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 450 – 600 €/mois | ~7 % | Jeunes actifs, frontaliers |
| T3 | 600 – 750 €/mois | ~6,5 % | Couples, petites familles |
| T4 et + | 750 – 950 €/mois | ~6 % | Familles |
Dans quels quartiers investir à Mulhouse ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Rebberg
Quartier résidentiel de standing au sud, le plus recherché et le plus cher de Mulhouse, avec ses villas bourgeoises, ses rues calmes et sa proximité immédiate de la gare TGV. Il attire cadres et familles solvables ; à ≈ 1 720 €/m² il reste très abordable au regard de son niveau de prestation.
Cadres, familles, frontaliers suissesCentre Historique
Cœur de ville piéton autour de la Place de la Réunion, desservi par les trois lignes de tram Soléa et concentrant commerces, gare et facultés. Forte demande de petites surfaces (studios, T2) auprès des étudiants et jeunes actifs ; prix moyen autour de 1 375 €/m².
Étudiants, jeunes actifsFonderie
Ancien quartier industriel réhabilité accueillant le campus Fonderie de l'UHA (Faculté des Sciences Économiques, Sociales et Juridiques) et des logements neufs. Demande étudiante structurelle qui sécurise la location ; prix d'environ 1 420 €/m² sur la partie sud.
Étudiants, jeunes actifsDornach
Quartier ouest à dominante pavillonnaire et résidentielle, longé par le tram-train Vallée de la Thur et proche du campus de l'Illberg. Apprécié des familles et des actifs pour son cadre plus aéré ; prix autour de 1 400 €/m².
Familles, actifsBriand-Franklin
Quartier populaire et dense proche du centre et de la gare, composé majoritairement d'appartements anciens. Loyers accessibles et rendements élevés portés par une forte proportion de locataires ; prix d'environ 1 140 €/m².
Jeunes actifs, ménages modestesBourtzwiller
Vaste quartier nord en rénovation urbaine, le plus accessible de la ville avec des prix autour de 900–930 €/m². Demande locative soutenue et tickets d'entrée très bas qui permettent les rendements bruts les plus élevés de Mulhouse, à privilégier sur des biens rénovés et bien situés.
Ménages modestes, jeunes actifsOù se situe Mulhouse ?
Mulhouse (68), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Grand Est.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
Dans le Haut-Rhin / Grand Est
Grandes villes du Haut-Rhin
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Mulhouse
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Mulhouse.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Haut-Rhin.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.