Loi Jeanbrun à Montpellier :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Montpellier avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
2 480 €
Économie/an (TMI 41%)
1 468 €
Pourquoi investir à Montpellier avec la loi Jeanbrun ?
Avec 344 000 habitants et une position en zone A, Montpellier est une métropole du Hérault offrant une demande locative forte (66.8% de locataires, vacance à 7.4%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 480 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6.8%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Montpellier.
Le marché immobilier à Montpellier
Contexte local
Montpellier est l'une des principales agglomérations du Hérault. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Montpellier est tendu. 66.8% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (7.4%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 2 480 €/m².
Spécificités de Montpellier
Pour un T3 de 62 m² à Montpellier, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 5 580 €, générant un déficit foncier imputable de 3 581 €/an, soit une économie d'impôt de 1 468 €/an pour un investisseur en TMI 41% (13 212 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
2 480 €
Part de locataires
66.8 %
Vacance locative
7.4 %
Transactions (5 ans)
4 824
Rendement brut estimé
6,8 %
Tension locative
9/10
Montpellier face aux autres villes du Hérault
À 2 480 €/m², Montpellier se classe 23ᵉ ville la plus chère du Hérault (sur 44 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.8 %, elle se place 24ᵉ sur 42 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Montpellier — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Montpellier, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Montpellier — T3
Exemple concret : T3, prix 155 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Montpellier — Niveau social
Prix acquisition
155 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
5 580 €
Déficit imputable
3 581 €
Économie TMI 30 %
1 074 €/an
≈ 9 666 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
1 468 €/an
≈ 13 212 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
1 611 €/an
≈ 14 499 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Montpellier, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Montpellier ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Montpellier.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Montpellier ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Montpellier ? La demande locative
Montpellier conjugue dynamisme démographique et puissance universitaire, ce qui maintient une tension locative élevée toute l'année. Les petites surfaces meublées proches des campus offrent les meilleurs rendements de la ville.
Capitale étudiante
Montpellier accueille plus de 70 000 étudiants (3e ville étudiante de France), avec environ 1 400 nouveaux étudiants chaque année.
Croissance démographique soutenue
L'une des métropoles les plus dynamiques de France, dont la population continue de croître, alimentant un déficit chronique de logements.
Pôle hospitalier et de recherche
Le CHU et les laboratoires du quartier Hôpitaux-Facultés génèrent une forte demande d'internes, soignants et jeunes chercheurs.
Tension locative et rendements attractifs
Le rendement locatif brut moyen s'établit autour de 4,9 % en 2025, avec des pics de 6 à 8 % pour les studios meublés près des universités.
Réseau de transports en expansion
5 lignes de tramway et la gratuité des transports pour les résidents renforcent l'attractivité des quartiers périphériques bien desservis.
Investir à Montpellier selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 500 à 650 €/mois (meublé) | ~6 à 8 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 750 à 850 €/mois | ~5 à 6 % | Jeunes actifs, jeunes couples |
| T3 | 850 à 1 000 €/mois | ~4,5 à 5,5 % | Couples, petites familles |
| T4 et + | 1 100 à 1 500 €/mois | ~4 à 4,5 % | Familles |
Dans quels quartiers investir à Montpellier ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Port Marianne
Quartier le plus cher de Montpellier, à l'architecture contemporaine, ses bureaux et ses quais animés le long du Lez. Très prisé des jeunes actifs, cadres et familles recherchant des résidences récentes.
Jeunes actifs, cadres, famillesÉcusson / Centre historique
Cœur médiéval piéton autour de la place de la Comédie, à l'attractivité touristique et patrimoniale forte. La rareté du bâti ancien y soutient des prix élevés et une demande locative constante.
Étudiants, jeunes actifs, location courte duréeLes Beaux-Arts
Quartier bobo et résidentiel apprécié pour son ambiance village et ses petites maisons de ville. Forte demande de la part des jeunes couples et actifs cherchant à se rapprocher du centre.
Jeunes couples, actifs, famillesLes Arceaux
Quartier en vogue jouxtant l'écusson, marqué par son marché et son aqueduc Saint-Clément. Il enregistre l'une des plus fortes progressions de prix de la ville (+6,3 % sur un an).
Jeunes actifs, famillesAntigone
Ensemble néoclassique signé Ricardo Bofill reliant le centre au Lez, bien desservi par le tramway. Plus accessible que Port Marianne, il attire jeunes actifs et investisseurs en résidences récentes.
Jeunes actifs, étudiantsHôpitaux-Facultés
Pôle universitaire et hospitalier desservi par les lignes de tramway 1 et 5, idéal pour cibler les petites surfaces. Demande locative très soutenue de la part des étudiants, internes et personnels de santé.
Étudiants, internes, personnels hospitaliersOù se situe Montpellier ?
Montpellier (34), zone A du dispositif Jeanbrun, en Occitanie.
Simulez votre projet à Montpellier
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Montpellier
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Montpellier.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Hérault.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.