Loi Jeanbrun à Limoges :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Limoges avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
1 031 €
Économie/an (TMI 41%)
0 €
Pourquoi investir à Limoges avec la loi Jeanbrun ?
Avec 161 000 habitants et une position en zone B1, Limoges est une métropole du Haute-Vienne offrant une demande locative forte (58.6% de locataires, vacance à 8.8%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 031 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 13.2%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Limoges.
Le marché immobilier à Limoges
Contexte local
Limoges est l'une des principales agglomérations du Haute-Vienne. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Limoges est tendu. 58.6% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (8.8%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 1 031 €/m².
Spécificités de Limoges
Pour un T3 de 62 m² à Limoges, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 2 340 €, générant un déficit foncier imputable de 0 €/an, soit une économie d'impôt de 0 €/an pour un investisseur en TMI 41% (0 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 031 €
Part de locataires
58.6 %
Vacance locative
8.8 %
Transactions (5 ans)
1 085
Rendement brut estimé
12 %
Tension locative
7/10
Limoges face aux autres villes du Haute-Vienne
À 1 031 €/m², Limoges se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Haute-Vienne (sur 1 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 12 %, elle se place 1ʳᵉ sur 1 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Limoges — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Limoges, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Limoges — T3
Exemple concret : T3, prix 65 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Limoges — Niveau social
Prix acquisition
65 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
2 340 €
Déficit imputable
0 €
Économie TMI 30 %
0 €/an
≈ 0 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
0 €/an
≈ 0 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
0 €/an
≈ 0 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Limoges, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Limoges ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Limoges.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Limoges ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Limoges ? La demande locative
Limoges combine des prix d'achat parmi les plus bas des grandes villes françaises (médiane appartement autour de 1 900 à 2 165 €/m²) et une rentabilité brute moyenne d'environ 7 %. Le marché locatif y est soutenu, porté par une forte population étudiante et un déficit d'offre dans certains segments.
Pôle étudiant majeur
L'Université de Limoges accueille près de 16 000 étudiants, alimentant une demande continue de studios, T1 et T2 à proximité du centre et des campus.
Prix d'achat très accessibles
Avec une médiane appartement d'environ 1 900 €/m² (et certains quartiers sous 1 600 €/m²), le ticket d'entrée reste l'un des plus faibles de France, dopant le rendement brut au-delà de 7 %.
Rendements parmi les meilleurs de France
Certains secteurs (Auriol-Jambost, quartiers Est) affichent des rentabilités brutes meublées de 8 à près de 10 %, et la colocation peut pousser le rendement jusqu'à ~12 %.
Loyers accessibles et solvabilité
Le loyer moyen avoisine 9 à 12 €/m², niveau bas qui sécurise la demande locative et limite la vacance en attirant un large vivier de locataires.
Bassin santé et emploi public
Le CHU de Limoges, important employeur et pôle de formation médicale, génère une demande locative stable de jeunes professionnels et d'internes en santé.
Investir à Limoges selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 345 à 400 €/mois | ~9 % | Étudiants, jeunes actifs en mobilité |
| T2 | 440 à 520 €/mois | ~8 % | Jeunes actifs, couples, primo-locataires |
| T3 | 590 à 650 €/mois | ~7 % | Couples, petites familles, colocation |
| T4 et + | 710 à 850 €/mois | ~7 % (jusqu'à ~12 % en colocation) | Familles, colocations étudiantes (chambre louée 280 à 380 €) |
Dans quels quartiers investir à Limoges ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville / Hôtel de Ville
Cœur historique et commerçant de Limoges, très recherché pour sa liquidité et sa demande locative continue. Idéal pour cibler étudiants et jeunes actifs en quête de proximité immédiate des commerces et des transports.
Étudiants, jeunes actifsVanteaux
Quartier résidentiel prisé et l'un des plus chers de la ville, apprécié pour son cadre verdoyant et ses logements de qualité. Il attire une clientèle familiale et des locataires à pouvoir d'achat plus élevé.
Familles, cadresCarnot - Marceau
Secteur central animé à proximité de la gare des Bénédictins et des facultés, plébiscité pour sa connectivité. Forte demande étudiante et de jeunes actifs grâce aux transports et aux commerces de proximité.
Étudiants, actifsÉmailleurs
Quartier vivant et commerçant proche du centre, apprécié pour son ambiance et ses nombreux services de proximité. Il séduit un large éventail de locataires, des étudiants aux familles.
Profils mixtesVal de l'Aurence
Quartier le plus abordable de Limoges, offrant les meilleurs rendements bruts de la ville grâce à des prix d'achat très bas. Demande locative soutenue portée par les ménages au budget contraint.
Investisseurs rendementBeaubreuil
Secteur nord populaire à prix planchers, intéressant pour maximiser le rendement locatif brut. Demande locative régulière liée à l'habitat collectif et aux équipements publics du quartier.
Investisseurs rendementOù se situe Limoges ?
Limoges (87), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.
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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
Dans le Haute-Vienne / Nouvelle-Aquitaine
Grandes villes du Haute-Vienne
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Limoges
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Limoges.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Haute-Vienne.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.