Loi Jeanbrun à Le Havre :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Le Havre avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
1 788 €
Économie/an (TMI 41%)
735 €
Pourquoi investir à Le Havre avec la loi Jeanbrun ?
Avec 179 000 habitants et une position en zone B1, Le Havre est une métropole du Seine-Maritime offrant une demande locative forte (59.3% de locataires, vacance à 10.9%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 788 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 7.6%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Le Havre.
Le marché immobilier à Le Havre
Contexte local
Le Havre est l'une des principales agglomérations du Seine-Maritime. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Le Havre est tendu. 59.3% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (10.9%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 1 788 €/m².
Spécificités de Le Havre
Pour un T3 de 62 m² à Le Havre, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 3 960 €, générant un déficit foncier imputable de 1 793 €/an, soit une économie d'impôt de 735 €/an pour un investisseur en TMI 41% (6 615 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 788 €
Part de locataires
59.3 %
Vacance locative
10.9 %
Transactions (5 ans)
1 135
Rendement brut estimé
7,6 %
Tension locative
7/10
Le Havre face aux autres villes du Seine-Maritime
À 1 788 €/m², Le Havre se classe 12ᵉ ville la plus chère du Seine-Maritime (sur 30 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 7.6 %, elle se place 21ᵉ sur 30 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Le Havre — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Le Havre, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Le Havre — T3
Exemple concret : T3, prix 110 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Le Havre — Niveau social
Prix acquisition
110 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
3 960 €
Déficit imputable
1 793 €
Économie TMI 30 %
538 €/an
≈ 4 842 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
735 €/an
≈ 6 615 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
807 €/an
≈ 7 263 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Le Havre, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Le Havre ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Le Havre.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Le Havre ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Le Havre ? La demande locative
La demande locative havraise s'appuie sur un bassin d'emploi industrialo-portuaire de plus de 270 000 actifs et une population étudiante en forte croissance. La tension locative est élevée, avec un taux de vacance inférieur à 6 % dans les zones universitaires et le centre-ville.
Population étudiante en croissance
Plus de 13 000 étudiants en 2025-2026 (Université Le Havre Normandie, écoles), avec un objectif de plus de 15 000 d'ici l'automne 2026 grâce à l'extension du campus.
1er port français pour le commerce extérieur
Le port autonome, 2e port de commerce français et 1er pour les conteneurs, structure un bassin d'emploi industriel et tertiaire de plus de 270 000 actifs.
Centre UNESCO attractif
Le centre reconstruit par Perret, classé au patrimoine mondial, soutient les valeurs immobilières (jusqu'à 3 100 €/m² rénové) et l'attractivité résidentielle.
Prix encore accessibles
À 2 327 €/m² en moyenne pour un appartement, Le Havre reste compétitif face aux métropoles, avec une hausse de +38 % en 7 ans (1 872 € en 2018 à 2 587 € en 2025).
Tension locative soutenue
Taux de vacance locative inférieur à 6 % et hausse des loyers de +16,67 % entre 2022 et 2024, signe d'un déséquilibre offre/demande favorable aux bailleurs.
Investir à Le Havre selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 420 à 480 €/mois | ~8 % | Étudiants (13 000 inscrits en 2025-2026) et jeunes actifs |
| T2 | 500 à 620 €/mois | ~6,5 % | Jeunes couples, cadres en mobilité et colocation |
| T3 | 650 à 800 €/mois | ~6 % | Familles et actifs dans les quartiers résidentiels |
| T4 et + | 850 à 1 100 €/mois | ~5 % | Familles installées recherchant la stabilité |
Dans quels quartiers investir à Le Havre ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville reconstruit (Perret / Le Perrey)
Cœur de ville classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, le centre reconstruit par Auguste Perret reste le secteur le plus recherché et le plus liquide du marché havrais. Les biens rénovés y atteignent 3 100 €/m² et la tension locative y est forte grâce à la proximité de l'université et des commerces.
Étudiants, jeunes actifs et investisseurs locatifsSaint-Vincent
Quartier bourgeois et résidentiel des hauteurs, prisé pour son cadre de vie et ses immeubles haussmanniens. C'est l'un des secteurs les plus chers de la ville, plébiscité par les familles et les cadres.
Familles et cadres supérieursLes Ormeaux
Secteur résidentiel huppé sur les coteaux, apprécié pour ses maisons de standing et ses vues sur la mer. Les prix y figurent parmi les plus élevés du Havre, portés par une demande patrimoniale stable.
Familles aisées et acquéreurs patrimoniauxSanvic
Quartier résidentiel familial des hauteurs en pleine requalification (axes de circulation, pistes cyclables, rénovation thermique). Plus abordable que Saint-Vincent, il offre une stabilité locative recherchée et des rendements de 5 à 6,5 %.
Familles et investisseurs recherchant la stabilitéBléville
Quartier mixte de l'ouest havrais combinant pavillons et petits collectifs, offrant un bon compromis prix/qualité. La demande y est portée par les actifs et les primo-accédants.
Primo-accédants et actifsMont-Gaillard
Quartier populaire des hauteurs nord, c'est le secteur le plus abordable de la ville. Les prix d'achat très bas permettent de viser des rendements bruts élevés, au prix d'une demande locative plus tendue.
Investisseurs à la recherche de rendementOù se situe Le Havre ?
Le Havre (76), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Normandie.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Le Havre
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Le Havre.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Seine-Maritime.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.