Loi Jeanbrun à Dolus-d'Oléron :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Dolus-d'Oléron avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
2 711 €
Économie/an (TMI 41%)
1 515 €
Pourquoi investir à Dolus-d'Oléron avec la loi Jeanbrun ?
Commune du Charente-Maritime en zone B1, Dolus-d'Oléron (3 584 habitants) est éligible au dispositif Jeanbrun avec un amortissement de 4.5%/an. Pour un investissement structurant dans le secteur, voir aussi La Rochelle.
Le marché immobilier à Dolus-d'Oléron
Contexte local
Commune rurale ou semi-rurale du Charente-Maritime, Dolus-d'Oléron peut néanmoins accueillir un investissement Jeanbrun, notamment pour des profils recherchant des marchés moins concurrentiels.
Marché locatif
La demande locative à Dolus-d'Oléron est limitée par la taille de la commune. Le dispositif Jeanbrun s'applique toutefois sans restriction géographique, avec des plafonds de loyer en zone B1.
Spécificités de Dolus-d'Oléron
Pour un T2 de 42 m² à Dolus-d'Oléron, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 438 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 140 €, générant un déficit foncier imputable de 3 695 €/an, soit une économie d'impôt de 1 515 €/an pour un investisseur en TMI 41% (13 635 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
2 711 €
Part de locataires
27.5 %
Vacance locative
2.5 %
Transactions (5 ans)
10
Rendement brut estimé
5,8 %
Tension locative
8/10
Dolus-d'Oléron face aux autres villes du Charente-Maritime
À 2 711 €/m², Dolus-d'Oléron se classe 10ᵉ ville la plus chère du Charente-Maritime (sur 17 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 5.8 %, elle se place 8ᵉ sur 17 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Dolus-d'Oléron — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
547 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
438 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
301 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Dolus-d'Oléron, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Dolus-d'Oléron — T2
Exemple concret : T2, prix 115 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T2 à Dolus-d'Oléron — Niveau social
Prix acquisition
115 000 €
Loyer mensuel max
438 €
Amort. annuel
4 140 €
Déficit imputable
3 695 €
Économie TMI 30 %
1 109 €/an
≈ 9 981 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
1 515 €/an
≈ 13 635 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
1 663 €/an
≈ 14 967 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Dolus-d'Oléron, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Dolus-d'Oléron ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Dolus-d'Oléron.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Dolus-d'Oléron ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Où se situe Dolus-d'Oléron ?
Dolus-d'Oléron (17), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.
Simulez votre projet à Dolus-d'Oléron
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
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Villes voisines
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Dolus-d'Oléron
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Dolus-d'Oléron.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Charente-Maritime.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.