Loi Jeanbrun à Dijon :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Dijon avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
1 940 €
Économie/an (TMI 41%)
1 046 €
Pourquoi investir à Dijon avec la loi Jeanbrun ?
Avec 192 000 habitants et une position en zone B1, Dijon est une métropole du Côte-d'Or offrant une demande locative forte (58.1% de locataires, vacance à 7.4%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 940 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 7%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Dijon.
Le marché immobilier à Dijon
Contexte local
Dijon est l'une des principales agglomérations du Côte-d'Or. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Dijon est tendu. 58.1% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (7.4%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 1 940 €/m².
Spécificités de Dijon
Pour un T3 de 62 m² à Dijon, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 320 €, générant un déficit foncier imputable de 2 550 €/an, soit une économie d'impôt de 1 046 €/an pour un investisseur en TMI 41% (9 414 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 940 €
Part de locataires
58.1 %
Vacance locative
7.4 %
Transactions (5 ans)
3 117
Rendement brut estimé
7 %
Tension locative
8/10
Dijon face aux autres villes du Côte-d'Or
À 1 940 €/m², Dijon se classe 2ᵉ ville la plus chère du Côte-d'Or (sur 12 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 7 %, elle se place 9ᵉ sur 10 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Dijon — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Dijon, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Dijon — T3
Exemple concret : T3, prix 120 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Dijon — Niveau social
Prix acquisition
120 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
4 320 €
Déficit imputable
2 550 €
Économie TMI 30 %
765 €/an
≈ 6 885 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
1 046 €/an
≈ 9 414 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
1 148 €/an
≈ 10 332 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Dijon, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Dijon ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Dijon.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Dijon ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Dijon ? La demande locative
Dijon combine des prix au m² maîtrisés (≈ 2 642 €/m² selon la FNAIM en septembre 2025) et une demande locative qui dépasse largement l'offre. Le marché reste porteur malgré le ralentissement national des volumes de vente en 2025.
Forte population étudiante
Environ 30 000 à 40 000 étudiants dans l'agglomération, avec une croissance d'environ 10 % sur cinq ans. L'offre de logements étudiants (~8 000 places) ne couvre qu'environ 23 % de la demande.
Tension locative et rendements solides
La rentabilité brute moyenne se situe entre 4 % et 6 %, et peut atteindre 6 % et plus dans l'ancien optimisé (meublé, colocation, proximité campus).
Dynamisme économique et emploi
Croissance de l'emploi d'environ 5 %, portée par un CHU de premier plan, un pôle universitaire en expansion et le tourisme patrimonial, attirant de nouveaux habitants chaque année.
Accessibilité TGV et tramway
Paris à 1h40 en TGV, Lyon à 2h, Strasbourg à 3h ; deux lignes de tramway (trois prévues d'ici 2030) et un réseau de bus dense renforcent l'attractivité résidentielle.
Loyers en progression
Les loyers d'appartements progressent autour de 13,5 à 13,6 €/m² fin 2025 - début 2026, soutenant la rentabilité des petites surfaces meublées (13 à 16 €/m²).
Investir à Dijon selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | ≈ 441 €/mois (21 m²) | ~6 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | ≈ 597 €/mois (39 m²) | ~5,5 % | Jeunes actifs, couples, étudiants en colocation |
| T3 | ≈ 729 €/mois (59 m²) | ~5 % | Couples, petites familles, colocations |
| T4 et + | ≈ 900 €/mois et + | ~4 % | Familles |
Dans quels quartiers investir à Dijon ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville / Centre Sud
Coeur historique aux immeubles anciens rénovés, commerces et restaurants, c'est la zone la plus chère et la plus liquide de Dijon. La demande locative y est très soutenue, notamment auprès des jeunes actifs et étudiants.
Jeunes actifs, étudiants, cadresMontchapet
Quartier résidentiel prisé au nord de la gare, apprécié pour sa qualité de vie et sa proximité du centre. Il séduit familles et jeunes actifs et constitue une valeur sûre pour l'investissement.
Familles, jeunes actifsToison d'Or
Quartier verdoyant du nord connu pour son centre commercial et ses habitants au pouvoir d'achat confortable. Plus abordable, il offre un rendement brut intéressant pour la location meublée.
Actifs, célibataires, famillesUniversités / Campus
Secteur autour du campus universitaire, tendu par une forte demande étudiante face à une offre de logements insuffisante. Idéal pour le studio et le T2 meublé à fort rendement.
ÉtudiantsLes Grésilles
Quartier populaire en rénovation urbaine à l'est de la ville, parmi les plus abordables de Dijon. Les prix bas permettent de viser des rendements supérieurs sur des petites surfaces.
Étudiants, primo-locataires, budgets serrésFontaine d'Ouche
Quartier le plus abordable de Dijon, à l'ouest, en cours de requalification. Les tarifs très bas offrent un effet de levier sur la rentabilité brute, à condition de bien sélectionner le bien.
Budgets serrés, primo-locatairesOù se situe Dijon ?
Dijon (21), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Bourgogne-Franche-Comté.
Simulez votre projet à Dijon
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Dijon
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Dijon.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Côte-d'Or.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.