Loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Clermont-Ferrand avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
1 581 €
Économie/an (TMI 41%)
424 €
Pourquoi investir à Clermont-Ferrand avec la loi Jeanbrun ?
Avec 176 000 habitants et une position en zone B1, Clermont-Ferrand est une métropole du Puy-de-Dôme offrant une demande locative forte (66.6% de locataires, vacance à 7.8%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 581 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 8.6%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Clermont-Ferrand.
Le marché immobilier à Clermont-Ferrand
Contexte local
Clermont-Ferrand est l'une des principales agglomérations du Puy-de-Dôme. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Clermont-Ferrand est tendu. 66.6% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (7.8%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 1 581 €/m².
Spécificités de Clermont-Ferrand
Pour un T3 de 62 m² à Clermont-Ferrand, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 3 600 €, générant un déficit foncier imputable de 1 035 €/an, soit une économie d'impôt de 424 €/an pour un investisseur en TMI 41% (3 816 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 581 €
Part de locataires
66.6 %
Vacance locative
7.8 %
Transactions (5 ans)
1 954
Rendement brut estimé
8,6 %
Tension locative
8/10
Clermont-Ferrand face aux autres villes du Puy-de-Dôme
À 1 581 €/m², Clermont-Ferrand se classe 7ᵉ ville la plus chère du Puy-de-Dôme (sur 12 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 8.6 %, elle se place 7ᵉ sur 11 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Clermont-Ferrand, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand — T3
Exemple concret : T3, prix 100 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Clermont-Ferrand — Niveau social
Prix acquisition
100 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
3 600 €
Déficit imputable
1 035 €
Économie TMI 30 %
311 €/an
≈ 2 799 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
424 €/an
≈ 3 816 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
466 €/an
≈ 4 194 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Clermont-Ferrand, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Clermont-Ferrand ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Clermont-Ferrand.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Clermont-Ferrand ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Clermont-Ferrand ? La demande locative
Clermont-Ferrand combine un statut de capitale économique de l'Auvergne et un fort dynamisme universitaire, ce qui maintient une demande locative solide. Avec des prix d'achat parmi les plus abordables des métropoles françaises (≈ 2 150 €/m²), la ville offre des rendements attractifs et stables.
Poids industriel de Michelin
Le siège mondial et les sites de production Michelin emploient plusieurs milliers de salariés à Clermont-Ferrand, premier employeur privé de la ville et moteur d'une demande locative permanente de cadres et techniciens.
Pôle universitaire majeur
L'Université Clermont Auvergne accueille environ 36 000 étudiants, soit près de 16 % de la population (≈ 148 000 habitants), alimentant une forte demande de studios et petites surfaces.
Loyers en hausse et marché tendu
Le loyer moyen atteint ≈ 12,6 €/m² en 2025 (jusqu'à 14 €/m² dans les secteurs centraux et universitaires), en progression d'environ 3,9 % sur un an, signe d'un marché locatif sous tension.
Prix abordables et rendements solides
Avec un prix moyen d'environ 2 150 €/m² pour les appartements et une rentabilité brute généralement comprise entre 5 % et 7 %, Clermont-Ferrand reste accessible aux investisseurs face aux grandes métropoles.
Métropole en croissance et bien connectée
L'aire métropolitaine dépasse 300 000 habitants ; le réseau de tramway, la gare et les zones tertiaires comme La Pardieu renforcent l'attractivité économique et résidentielle de la ville.
Investir à Clermont-Ferrand selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 420 à 470 €/mois (≈ 21-27 m²) | ~6,5 % | Étudiants (UCA, ~36 000 étudiants) et jeunes actifs en mobilité |
| T2 | ≈ 570 €/mois (≈ 42 m²) | ~5,5 % | Jeunes actifs, couples et salariés Michelin |
| T3 | ≈ 690 €/mois (≈ 65 m²) | ~5 % | Petites familles, colocations étudiantes |
| T4 et + | 850 à 1 100 €/mois | ~4,5 % | Familles et colocations dans les quartiers résidentiels |
Dans quels quartiers investir à Clermont-Ferrand ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Jaude
Cœur commerçant et piétonnier de Clermont-Ferrand, Jaude concentre les commerces, le tramway et les immeubles haussmanniens les plus recherchés. C'est le secteur le plus cher et le plus liquide de la ville.
Cadres, jeunes actifs et propriétaires patrimoniauxLes Carmes
Quartier central situé entre le centre historique et l'université, bien desservi par les transports et apprécié pour son ambiance vivante. Forte demande étudiante et de jeunes actifs.
Étudiants et jeunes actifsLa Pardieu
Pôle économique et tertiaire au sud-est, doté de zones d'activités récentes, d'une gare et d'accès rapides aux axes routiers. Il attire les jeunes ménages et les actifs travaillant dans les bureaux et entreprises du secteur.
Jeunes ménages et actifs en tertiaireMontferrand
Ancienne cité médiévale rattachée à Clermont, à proximité immédiate du grand site Michelin et du stade. Secteur encore accessible offrant un bon potentiel de rendement pour les investisseurs.
Investisseurs et salariés MichelinSaint-Jacques
Quartier résidentiel proche du CHU Gabriel-Montpied et des facultés de santé, alliant logements et équipements universitaires. La demande locative y est soutenue par les étudiants et le personnel hospitalier.
Étudiants en santé et personnel hospitalierLes Salins / Fontgiève
Secteurs résidentiels au nord-ouest du centre, mêlant maisons de ville et petits collectifs, prisés pour leur calme tout en restant proches de Jaude. Cible familiale et propriétaires occupants.
Familles et propriétaires occupantsOù se situe Clermont-Ferrand ?
Clermont-Ferrand (63), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Auvergne-Rhône-Alpes.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Clermont-Ferrand.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Puy-de-Dôme.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.