Loi Jeanbrun à Cayenne :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Cayenne avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
2 167 €
Économie/an (TMI 41%)
1 511 €
Pourquoi investir à Cayenne avec la loi Jeanbrun ?
Avec 56 000 habitants et une position en zone B1, Cayenne est une métropole du Guyane offrant une demande locative forte (71.4% de locataires, vacance à 11.9%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 167 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6.3%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Cayenne.
Le marché immobilier à Cayenne
Contexte local
Cayenne est l'une des principales agglomérations du Guyane. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Cayenne est tendu. 71.4% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (11.9%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 2 167 €/m².
Spécificités de Cayenne
Pour un T3 de 62 m² à Cayenne, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 860 €, générant un déficit foncier imputable de 3 686 €/an, soit une économie d'impôt de 1 511 €/an pour un investisseur en TMI 41% (13 599 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
2 167 €
Part de locataires
71.4 %
Vacance locative
11.9 %
Transactions (5 ans)
242
Rendement brut estimé
6,3 %
Tension locative
7/10
Cayenne face aux autres villes du Guyane
À 2 167 €/m², Cayenne se classe 3ᵉ ville la plus chère du Guyane (sur 4 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.3 %, elle se place 4ᵉ sur 4 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Cayenne — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Cayenne, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Cayenne — T3
Exemple concret : T3, prix 135 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Cayenne — Niveau social
Prix acquisition
135 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
4 860 €
Déficit imputable
3 686 €
Économie TMI 30 %
1 106 €/an
≈ 9 954 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
1 511 €/an
≈ 13 599 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
1 659 €/an
≈ 14 931 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Cayenne, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Cayenne ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Cayenne.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Cayenne ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Cayenne ? La demande locative
Cayenne se distingue par une tension locative parmi les plus fortes des DOM, alimentée par une pénurie chronique de logements et une croissance démographique exceptionnelle (la Guyane gagne plus de 6 000 habitants par an). La demande de logement social a bondi de 30,4 % en quatre ans, atteignant 13 100 dossiers actifs début 2024, signe d'un marché sous pression structurelle.
Pôle universitaire de Troubiran
Le campus de Troubiran, principal site de l'université de Guyane, accueille de l'ordre de 3 400 à 4 400 étudiants. Les résidences dédiées (ex. Hibiscus, ~150 studios) sont saturées et attribuées en quelques jours.
Administration et santé
Cayenne, préfecture de Guyane, concentre l'emploi public (préfecture, collectivité, Éducation nationale) et le Centre hospitalier de Cayenne (~795 lits, en voie de CHU), gros pourvoyeurs de cadres et soignants en mutation à loger.
Base spatiale de Kourou à proximité
Le Centre spatial guyanais (CSG) à Kourou, à ~60 km, génère des milliers d'emplois directs et indirects (ArianeGroup, Arianespace, ESA, sous-traitants), dont une partie des actifs résident sur l'agglomération de Cayenne.
Croissance démographique et pénurie de logements
La Guyane est l'un des territoires les plus dynamiques de France : Cayenne et Matoury enregistrent la plus forte progression de logements, mais l'offre reste structurellement inférieure aux besoins, soutenant durablement loyers et taux d'occupation.
Investir à Cayenne selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 480 – 560 €/mois | ~6,5 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 690 – 935 €/mois | ~6 % | Jeunes couples, fonctionnaires en mutation |
| T3 | 990 – 1 150 €/mois | ~5,5 % | Familles, colocations |
| T4 et + | 1 250 – 1 600 €/mois | ~5 % | Familles, cadres |
Dans quels quartiers investir à Cayenne ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville / Cépérou
Cœur historique et administratif de Cayenne, autour de la place des Palmistes et du fort Cépérou. On y trouve une majorité d'appartements anciens et de petites copropriétés, recherchés pour leur proximité des administrations, des commerces et du port. Le prix tourne autour de 2 700 €/m², avec des écarts importants selon l'état du bâti.
Jeunes actifs, fonctionnaires, célibatairesMontabo
Quartier résidentiel prisé du nord-est, en bord de mer, apprécié pour son cadre et la présence de résidences récentes et sécurisées. Le prix au m² moyen y atteint environ 2 950 €/m², parmi les plus élevés de la commune. La demande locative y est portée par les cadres et familles cherchant des standings supérieurs.
Cadres, familles, expatriésBourda
Secteur résidentiel proche du campus de Troubiran et des établissements scolaires, mêlant maisons et résidences. La Route de Bourda fait partie des axes les plus chers de Cayenne, avec un prix moyen de l'ordre de 3 460 €/m² pour les biens récents. Forte demande étudiante et de jeunes ménages.
Étudiants, jeunes ménages, enseignantsTroubiran
Quartier en pleine structuration autour du campus universitaire de Troubiran, pôle d'enseignement supérieur de la Guyane. Les résidences neuves (type Hibiscus, ~150 studios) ciblent directement les étudiants, avec des loyers maîtrisés. Demande locative très soutenue toute l'année grâce à la proximité immédiate de l'université.
Étudiants, jeunes actifsZéphir
Secteur résidentiel proche du littoral, mêlant lotissements pavillonnaires et petits collectifs. Apprécié pour son calme tout en restant connecté au centre-ville et aux zones d'emploi. Les prix se situent autour de 2 700 €/m², avec une demande locative familiale stable.
Familles, actifsMont Lucas / Cabassou
Quartiers d'extension au sud de la commune, plus abordables, qui concentrent une part importante du parc social et des logements récents répondant à la forte croissance démographique. Les prix y sont plus accessibles, autour de 2 400 à 2 600 €/m², offrant des rendements supérieurs pour l'investisseur.
Ménages locaux, primo-locatairesOù se situe Cayenne ?
Cayenne (973), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Guyane.
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Cayenne
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Cayenne.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Guyane.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.