Dispositif Jeanbrun à Cayenne : guide, plafonds et simulation 2026
Tout ce qu'il faut savoir pour investir à Cayenne avec le statut de bailleur privé Jeanbrun : plafonds, simulation fiscale et rendement net.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
2 167 €
Économie / an (TMI 41 %)
1 511 €
Pourquoi investir à Cayenne avec le Jeanbrun ?
Avec 56 000 habitants et une position en zone B1, Cayenne est une métropole du Guyane offrant une demande locative forte (71.4% de locataires, vacance à 11.9%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 167 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6.3%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Cayenne.
Le marché immobilier à Cayenne
Contexte local
Cayenne est l'une des principales agglomérations du Guyane. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Cayenne est tendu. 71.4% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (11.9%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 2 167 €/m².
Spécificités de Cayenne
Pour un T3 de 62 m² à Cayenne, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 860 €, générant un déficit foncier imputable de 3 686 €/an, soit une économie d'impôt de 1 511 €/an pour un investisseur en TMI 41% (13 599 € sur 9 ans)..
Plafonds de loyers à Cayenne — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5%/an
11.31 €
708 €/mois
Loyer marché : ~833 €/mois→ Décote : -15%
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5%/an
9.05 €
567 €/mois
Loyer marché : ~833 €/mois→ Décote : -30%
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5%/an
6.22 €
389 €/mois
Loyer marché : ~833 €/mois→ Décote : -45%
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Simulation Jeanbrun à Cayenne — T3 62 m²
Exemple concret : T3 62 m², prix 135 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 · 62 m² à Cayenne — Niveau social
Prix acquisition
135 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
4 860 €
Déficit imputable
3 686 €
TMI 30 %
1 106 €/an
≈ 9 954 € sur 9 ans
TMI 41 %
1 511 €/an
≈ 13 599 € sur 9 ans
TMI 45 %
1 659 €/an
≈ 14 931 € sur 9 ans
💡 Rendement net après avantage fiscal (TMI 30 %) : ~1.69 %
Rendement net après avantage fiscal (TMI 41 %) : ~1.99 %
Quartiers recommandés pour investir à Cayenne
Sélection des quartiers offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
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Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenus fiscaux de référence N-2 maximum pour un locataire à Cayenne. Barèmes 2026 indicatifs.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 348 € | 21 261 € |
| Couple | 47 321 € | 37 857 € | 28 393 € |
| + 1 personne à charge | 56 905 € | 45 524 € | 34 143 € |
| + 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 959 € | 41 219 € |
| + 3 personnes à charge | 80 816 € | 64 653 € | 48 490 € |
| + 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 862 € | 54 647 € |
| Majoration par personne supplémentaire | 10 161 € | 8 129 € | 6 097 € |
Investir à Cayenne ou dans les villes voisines ?
| Critère | Cayenne | Saint-Laurent-du-Maroni | Remire-Montjoly | Kourou |
|---|---|---|---|---|
| Zone | B1 | B1 | B1 | B1 |
| Prix m² | 2 167 € | 2200 €/m² | 2400 €/m² | 2000 €/m² |
| Tension /10 | 7/10 | N/C | N/C | N/C |
| % Locataires | 71.4 % | N/C | N/C | N/C |
| Rdt brut estimé | ~6.3 % | N/C | N/C | N/C |
Questions fréquentes sur le Jeanbrun à Cayenne
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Accéder au simulateur⚠️ Simulation indicative, non contractuelle. Les plafonds de loyers et de ressources sont basés sur les barèmes en vigueur et pourront être modifiés par décret. Les prix immobiliers sont issus des données DVF (transactions réelles). Ce site ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste avant tout investissement. Données mises à jour le 21/03/2026.