Jeanbrun
Zone B2 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Bourges :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Bourges avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B2

Prix au m²

1 138 €

Économie/an (TMI 41%)

0 €

Pourquoi investir à Bourges avec la loi Jeanbrun ?

Avec 72 000 habitants et une position en zone B2, Bourges est une métropole du Cher offrant une demande locative correcte (51.3% de locataires, vacance à 13.1%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 138 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 10.4%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Bourges.

Le marché immobilier à Bourges

Contexte local

Bourges est l'une des principales agglomérations du Cher. Sa position en zone B2 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Bourges est actif. 51.3% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (13.1%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 1 138 €/m².

Spécificités de Bourges

Pour un T3 de 62 m² à Bourges, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 490 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 2 520 €, générant un déficit foncier imputable de 0 €/an, soit une économie d'impôt de 0 €/an pour un investisseur en TMI 41% (0 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

1 138 €

Part de locataires

51.3 %

Vacance locative

13.1 %

Transactions (5 ans)

399

Rendement brut estimé

10,4 %

Tension locative

5/10

Bourges face aux autres villes du Cher

À 1 138 €/m², Bourges se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Cher (sur 2 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 10.4 %, elle se place 2ᵉ sur 2 pour la rentabilité locative.

Investir à VierzonComparer toutes les villes du Cher

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Bourges — Zone B2

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.83 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

613 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.86 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

490 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

5.41 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

338 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone B2

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Bourges, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule31 870 €25 221 €20 107 €
Couple42 567 €33 688 €26 851 €
1 personne à charge51 184 €40 504 €32 289 €
2 personnes à charge61 799 €48 905 €38 988 €
3 personnes à charge72 698 €57 528 €45 869 €
4 personnes à charge81 929 €64 832 €51 686 €
Par personne supp.9 137 €7 229 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Bourges — T3

Exemple concret : T3, prix 70 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Bourges — Niveau social

Prix acquisition

70 000 €

Loyer mensuel max

490 €

Amort. annuel

2 520 €

Déficit imputable

0 €

Économie TMI 30 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Bourges, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Bourges ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Bourges.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Bourges ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Bourges ? La demande locative

Marché tendu côté locatif : la demande est jugée très facile à satisfaire pour les bailleurs, avec un loyer moyen autour de 12 €/m²/mois pour un prix d'achat appartement d'environ 1 700 €/m². Le ticket d'entrée bas, conjugué à un bassin d'emploi de défense en plein recrutement, soutient des rendements bruts parmi les plus élevés des villes moyennes du Centre.

Pôle défense et industrie

KNDS (ex-Nexter, canon Caesar) et MBDA (missiles) accélèrent leurs cadences : KNDS prévoit 400 embauches sur 2025-2026 sur ses sites berrichons, et MBDA recrute massivement, alimentant une demande locative durable de salariés et techniciens.

Campus universitaire INSA

L'INSA Centre-Val de Loire, implantée au technopôle Lahitolle (≈ 1 700 étudiants à l'échelle de l'école), génère une demande régulière en studios et T2 à 20 minutes du centre-ville.

Capitale européenne de la culture 2028

Bourges portera le label de Capitale européenne de la culture en 2028, moteur d'attractivité, d'investissements et de tourisme appelé à soutenir le centre historique classé UNESCO.

Patrimoine UNESCO et cadre de vie

Cathédrale Saint-Étienne classée au patrimoine mondial, ville d'art et d'histoire et l'une des plus vertes de France (plus de 50 m² d'espaces verts par habitant), renforçant l'attrait résidentiel du centre.

Investir à Bourges selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1350 – 480 €/mois~7 %Étudiants INSA, jeunes actifs
T2480 – 620 €/mois~6,5 %Jeunes actifs, couples
T3600 – 780 €/mois~6 %Couples, petites familles
T4 et +780 – 1 050 €/mois~5,5 %Familles

Dans quels quartiers investir à Bourges ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre historique – Cathédrale

≈ 1 895 €/m²Rendement ~6,5 %

Cœur médiéval classé autour de la cathédrale Saint-Étienne, inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO, dans une ville désignée Capitale européenne de la culture 2028. Appartements anciens recherchés par les actifs et les couples, avec des prix appartement autour de 1 895 €/m² (de 1 200 à 2 560 €/m² selon l'adresse). Tension forte sur les petites surfaces de caractère.

Jeunes actifs, couples, cadres

Le Val d'Auron

≈ 1 670 €/m²Rendement ~6 %

Quartier résidentiel du sud-est organisé autour du plan d'eau du Val d'Auron, prisé des familles pour son cadre vert et ses équipements. Le prix appartement moyen y avoisine 1 670 €/m², avec des résidences récentes du secteur Val d'Auron 1 montant vers 2 060 €/m². Locataires stables, faible vacance.

Familles, actifs en couple

Les Pijolins

≈ 1 550 €/m²Rendement ~6,5 %

Secteur pavillonnaire et de petits collectifs à l'ouest du centre, apprécié pour sa proximité des écoles et des commerces. Les appartements s'y échangent autour de 1 550 €/m² (de 935 à 2 450 €/m² selon le bien). Demande soutenue de jeunes ménages et de salariés du bassin industriel voisin.

Jeunes ménages, salariés

Lahitolle – Technopôle / Campus INSA

≈ 1 600 €/m²Rendement ~7 %

Ancien site militaire reconverti en technopôle accueillant le campus bourgeois de l'INSA Centre-Val de Loire (≈ 1 700 étudiants à l'échelle de l'établissement) et des entreprises innovantes. Demande étudiante et jeune-actif marquée sur les studios et T2, à 20 minutes à pied du centre. Prix proches de la moyenne ville (≈ 1 600 €/m²).

Étudiants, jeunes ingénieurs

Asnières-lès-Bourges

≈ 1 070 €/m²Rendement ~7,5 %

Commune limitrophe intégrée à l'agglomération, mêlant pavillons et petits immeubles, avec un prix appartement parmi les plus accessibles du secteur, autour de 1 070 €/m² (de 670 à 1 685 €/m²). Cible d'investisseurs visant le rendement, avec une clientèle de salariés et de retraités. Loyers modérés mais ticket d'entrée bas.

Salariés, retraités, primo-locataires

Chancellerie – Gibjoncs

≈ 1 200 €/m²Rendement ~7,5 %

Grand secteur nord en rénovation urbaine, le plus abordable de Bourges : appartements autour de 1 140 €/m² aux Gibjoncs et 1 260 €/m² à la Chancellerie. Forte demande locative à loyers maîtrisés portée par les salariés du pôle défense. Réservé aux investisseurs avertis acceptant un profil de quartier en mutation.

Salariés, ménages modestes

Où se situe Bourges ?

Bourges (18), zone B2 du dispositif Jeanbrun, en Centre-Val de Loire.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Bourges

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B2 de Bourges.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Cher.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.