Dispositif Jeanbrun à Bayonne : guide, plafonds et simulation 2026
Simulation, plafonds de loyers et opportunités d'investissement locatif en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m² (neuf)
4 000 – 5 500 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Bayonne avec le Jeanbrun ?
Avec l'agglomération BAB (130 000 habitants), Bayonne est l'épicentre d'un des marchés immobiliers les plus dynamiques de France. L'attractivité du Pays Basque (qualité de vie, surf, montagne, proximité Espagne) génère un flux migratoire d'actifs de toute la France. En zone A, la tension locative est extrême : le délai moyen pour trouver un logement est inférieur à une semaine. Les rendements bruts de 3,5 à 5 % dans un marché ultra-tendu font du Jeanbrun un outil particulièrement pertinent.
Le marché immobilier à Bayonne
Contexte local
Bayonne, capitale du Pays Basque français, bénéficie d'un marché immobilier en forte tension en zone A. L'attractivité du Pays Basque (Biarritz, San Sebastián) et une démographie dynamique créent une demande locative structurellement supérieure à l'offre.
Marché locatif
Tension locative extrême dans l'agglomération BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz). La demande dépasse très largement l'offre, portée par des actifs fuyant Paris et la Région parisienne. Rendements bruts : 3,5-5 %. Valorisation immobilière parmi les plus fortes de province.
Spécificités de Bayonne
Agglomération BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz) : 130 000 habitants. Proximité de l'Espagne (San Sebastián à 50 km). Université de Pau et Pays de l'Adour (campus). Industrie aéronautique (Dassault, Safran à Bidart). Forte attractivité résidentielle (surf, montagne, art de vivre basque).
Plafonds de loyers à Bayonne — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 45 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
10.55 €
Pour 45 m² (coeff. 1.122)
533 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
8.41 €
Pour 45 m² (coeff. 1.122)
425 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.61 €
Pour 45 m² (coeff. 1.122)
334 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Simulation Jeanbrun à Bayonne — T2 45 m²
Exemple concret : T2 45 m², prix 235 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T2 45 m² à Bayonne — Niveau social
Prix acquisition
235 000 €
Loyer mensuel max
425 €
Amort. annuel
8 460 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
Saint-Esprit et Mousserolles offrent les programmes neufs les plus adaptés au Jeanbrun. Grand Bayonne et Petit Bayonne sont très recherchés mais peu propices aux constructions neuves. La forte pression migratoire de l'agglomération garantit une tension locative durable.
Quartiers recommandés pour investir à Bayonne
Sélection des quartiers offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Grand Bayonne
Petit Bayonne
Saint-Esprit
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