Le simulateur Jeanbrun : comment en faire votre meilleur outil de conversion client
Guide complet pour utiliser le simulateur Jeanbrun en rendez-vous CGP : quand l'ouvrir, quoi montrer, comment transformer une simulation en signature.
# Le simulateur Jeanbrun : comment en faire votre meilleur outil de conversion client
Un CGP qui maîtrise son simulateur convertit 2 à 3 fois mieux qu'un CGP qui présente le dispositif avec des slides génériques. Ce n'est pas une impression — c'est une réalité commerciale bien documentée : quand un prospect voit ses propres chiffres, dans sa propre situation, en temps réel, la décision d'achat se prend dans la séance.
Ce guide te montre comment utiliser le simulateur Jeanbrun comme un outil de conversion — pas comme une calculatrice.
Pourquoi le simulateur change la donne
Le problème des présentations génériques
La plupart des CGP présentent le Jeanbrun avec des slides : définition, taux, exemples chiffrés pour "un investisseur type à TMI 45%". Ce type de présentation a un défaut majeur : le prospect ne se reconnaît pas dedans.
"Un investisseur type à TMI 45%" ne s'appelle pas Pierre, n'a pas 340 000 € à investir dans une résidence proche de Nantes, et ne pense pas à prendre sa retraite dans 12 ans. Ton prospect, lui, a un prénom, une situation précise et des préoccupations spécifiques.
Quand tu entres ses données dans un simulateur et qu'il voit ses économies fiscales, son rendement, son patrimoine dans 9 ans — c'est là que le dispositif devient réel pour lui.
Le principe de l'implication
En psychologie de la vente, le principe de l'implication dit que plus un prospect s'imagine déjà propriétaire du résultat, plus il est difficile de ne pas acheter. Le simulateur crée cette implication instantanément.
Quand un prospect a vu que ses 300 000 € investis sous Jeanbrun génèrent 4 100 € d'économies fiscales par an, il ne repart pas en mode "je vais réfléchir à si le Jeanbrun m'intéresse". Il repart en mode "je vais réfléchir à quel bien choisir". C'est une différence fondamentale.
Avant le rendez-vous : préparer ta simulation
Collecter les données au préalable
Le simulateur est plus percutant si tu arrives au rendez-vous avec des données déjà entrées, basées sur ce que le prospect t'a dit lors du premier contact.
Ce qu'il te faut :
- TMI approximative (ou revenus annuels si la TMI est inconnue)
- Capital disponible pour apport
- Capacité d'endettement approximative (si financement partiel)
- Préférence géographique ou type de bien
- Horizon de détention (9 ans minimum, mais 12 ou 15 ?)
Lors de la prise de RDV, pose 2-3 questions de qualification :
"Pour préparer notre rendez-vous, j'ai besoin de 3 informations rapidement : votre tranche marginale d'imposition approximative, votre horizon d'investissement, et si vous avez déjà réfléchi à un budget. Ça me permettra d'arriver avec une simulation pertinente."
Ce pré-travail permet d'arriver en rendez-vous avec une simulation déjà préparée — ce qui est beaucoup plus percutant que d'entrer les données en direct.
Préparer 2-3 scénarios
Pour un même prospect, prépare plusieurs scénarios :
- Scénario conservateur : loyer intermédiaire, bien à budget minimum
- Scénario optimal : loyer social ou très social, bien au budget maximum envisagé
- Scénario médian : ce que tu recommandes réellement
Pendant le rendez-vous : le bon timing pour ouvrir le simulateur
L'erreur : ouvrir le simulateur trop tôt
Ouvrir le simulateur dès les premières minutes du rendez-vous donne l'impression que tu viens vendre quelque chose. Le prospect n'est pas encore en mode "j'achète" — il est en mode "je veux comprendre".
Si tu montres les chiffres avant que le prospect ait compris le principe et manifesté de l'intérêt, tu vas vite sans être entendu.
Le bon moment : après que l'intérêt est confirmé
Le bon moment pour ouvrir le simulateur, c'est après cette réaction du prospect :
- "Oui, c'est intéressant"
- "Et ça représente combien concrètement pour quelqu'un comme moi ?"
- "D'accord, mais avec mes chiffres à moi, ça donne quoi ?"
Formule de transition :
"Justement, je vais te montrer exactement ce que ça représente pour ta situation. J'ai préparé une simulation avec les données que tu m'as données. Tu veux qu'on regarde ça ensemble ?"
La démonstration : ce qu'il faut montrer et dans quel ordre
Étape 1 : Entrer les données en expliquant
Ne te contente pas de taper des chiffres. Explique ce que tu entres :
"Donc on part sur 280 000 € de prix d'acquisition. La base amortissable, c'est 80% — le terrain représente 20% et n'est pas amortissable. Donc on amortit 224 000 €."
Ce commentaire en temps réel pédagogise le mécanisme sans faire un cours magistral.
Étape 2 : Montrer l'amortissement annuel
"Avec un loyer social — c'est -30% par rapport au marché — le taux est de 4,5% par an. Sur notre base de 224 000 €, ça donne 10 080 € d'amortissement par an, plafonné à 10 000 €. C'est ce montant qui va venir en déduction de tes revenus fonciers."
Étape 3 : Montrer l'économie fiscale en euros
"10 000 € de déduction sur un revenu imposable à 41%, ça donne 4 100 € d'économie d'impôt par an. Cash. Chaque année. Pendant 9 ans."
Étape 4 : Montrer la projection sur 9 ans
"Sur 9 ans, si la simulation est stable, c'est 36 900 € d'économies fiscales. À ça, tu ajoutes les loyers nets perçus pendant 9 ans, moins les charges. Et le bien qui reste dans ton patrimoine avec une valeur potentielle de revente."
Étape 5 : Le rendement global
"Si on intègre tout — loyers, économies fiscales, financement — le rendement net global de cet investissement est de [X]%. C'est à comparer avec une assurance-vie à [Y]% ou un livret à [Z]%."
Les paramètres à faire varier
Une fois que tu as montré le scénario principal, teste une variation pour montrer l'impact des choix.
"Regarde ce que ça change si on passe en loyer très social au lieu de social : l'amortissement monte à 5,5%, on touche le plafond à 12 000 €, et l'économie fiscale passe à 5 400 € par an. C'est 900 € de plus. En contrepartie, le loyer est -45% vs -30% — selon la zone, ça peut représenter une différence de 150 à 200 € de loyer mensuel."
Cette comparaison aide le prospect à comprendre les trade-offs et à choisir lui-même son scénario optimal.
Les erreurs à éviter pendant la démonstration
Erreur 1 : Aller trop vite
Entrer les chiffres sans commenter, afficher le résultat sans expliquer. Le prospect voit des nombres mais ne comprend pas comment ils sont arrivés là. Il ne peut pas défendre ce raisonnement face à son conjoint ou à son expert-comptable après le rendez-vous.
Erreur 2 : Trop de chiffres sur un seul écran
Si le simulateur affiche 12 indicateurs simultanément, demande au prospect ce qu'il voit en premier. Il y a de fortes chances que ce soit un chiffre moins favorable que l'économie fiscale. Dirige son attention sur ce qui compte.
Erreur 3 : Présenter un scénario irréaliste
Si tu entres un prix d'acquisition de 500 000 € pour un prospect qui a 80 000 € d'apport maximum, les chiffres seront impressionnants mais déconnectés de la réalité. Le prospect le sait — et ça nuit à ta crédibilité.
Erreur 4 : Ne pas parler de la revente
Le prospect va demander : "Et si je veux revendre dans 12 ans ?" Ne l'évite pas. L'article 150 VB III CGI prévoit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Montre-lui la simulation revente et explique que dans la majorité des scénarios, l'avantage fiscal net reste positif même après réintégration.
Après la démonstration : fermer vers la prochaine étape
La simulation a produit des résultats positifs. Le prospect est intéressé. C'est le moment de fermer vers la prochaine étape — pas vers la signature immédiate.
Ce que tu proposes :
"On a une simulation qui donne de bons résultats pour ta situation. La prochaine étape, c'est qu'on affine avec ton dossier complet — revenus exacts, capacité d'emprunt, et on regarde les biens qui correspondent à ce profil. Tu aurais une heure la semaine prochaine pour un point plus complet ?"
Si le prospect demande des délais :
"Aucun problème, prends le temps qu'il te faut. Ce que je te propose : je t'envoie la simulation par email avec un récapitulatif des points clés. Tu peux la partager avec ton conjoint ou ton expert-comptable si tu veux un deuxième regard. Et on fixe un point dans 2 semaines pour voir si tu as des questions."
Cette approche maintient le contact sans pression.
Utiliser le simulateur comme outil d'email marketing
Le simulateur n'est pas que pour les rendez-vous. Tu peux l'utiliser en amont pour qualifier et activer des prospects.
Dans ta newsletter CGP :
"J'ai préparé une simulation pour un profil cadre dirigeant, TMI 45%, investissement de 250 000 €. Voici les résultats. Si votre profil ressemble à celui-là, cliquez ici pour voir une simulation adaptée à votre situation."
Dans tes emails de relance :
"Bonjour [Prénom], j'ai fait tourner une simulation rapide avec les informations que tu m'as données lors de notre échange. Le résultat est intéressant — je te l'envoie en pièce jointe. Dis-moi ce que tu en penses."
Envoyer une simulation personnalisée par email est bien plus engageant qu'un simple "n'hésitez pas à me rappeler si vous avez des questions".
Intégrer le simulateur à ton site internet
Si tu as un site internet optimisé, tu peux créer une page dédiée avec un lien vers le simulateur Jeanbrun.
Structure recommandée pour la page :
Un visiteur qui réalise sa simulation sur ton site et voit un résultat positif est dans le meilleur état d'esprit possible pour prendre rendez-vous. Le formulaire de contact affiché juste après la simulation capture ces prospects chauds.
Mesurer l'efficacité du simulateur dans ton process
Pour un CGP qui utilise le simulateur systématiquement, les indicateurs à suivre :
| Indicateur | Benchmark cible |
|---|---|
| Taux de simulation en RDV | 100% (systématique) |
| Taux de RDV avec simulation → second RDV | 60-70% |
| Taux de second RDV → mandat ou dossier | 40-50% |
| Délai moyen simulation → décision | 2-4 semaines |
Le simulateur et les autres outils de ton arsenal
Le simulateur est l'outil de conversion. Mais il s'inscrit dans un arsenal plus large :
- Le personal branding CGP t'amène les prospects
- L'argumentaire Jeanbrun les prépare à comprendre le dispositif
- Le simulateur les fait passer de "intéressé" à "convaincu"
- Le suivi post-RDV les amène à la signature
Pour l'argumentaire verbal qui précède le simulateur, consulte l'article sur l'argumentaire Jeanbrun pour tes clients.
Conclusion
Le simulateur Jeanbrun est l'outil de conversion le plus puissant dans le dispositif commercial d'un CGP — à condition de savoir l'utiliser au bon moment et de la bonne façon.
La règle : après l'intérêt manifesté, pas avant. Les données du prospect, pas des données génériques. Un commentaire pédagogique, pas une manipulation de chiffres. Et une proposition de suite concrète après la démonstration.
Maîtrise cette séquence et tu transformes chaque rendez-vous qualifié en prospect chaud.
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