4 cas pratiques chiffrés du dispositif Jeanbrun

Du studio parisien en très social au T2 breton en zone B1 : découvrez comment le Jeanbrun fonctionne concrètement avec des simulations réalistes.

ℹ️ Simulations indicatives basées sur les plafonds connus. Consultez un conseiller fiscal pour votre situation personnelle. Plafonds définitifs à confirmer par décret.

Cas 1 — Studio neuf Paris (Zone A bis)

Zone A bis · Neuf · Très social

Paramètres

Prix280 000€

ZoneA bis

Niveau loyerTrès social (−45%)

Loyer marché estimé25€/m² · 48m² = 1 200€/mois

Loyer plafonné~660€/mois (13,75€/m² × coef)

Taux amortissement5,5%/an (neuf)

TMI41%

Calcul annuel

Base amortissable280 000 × 80% = 224 000€

Amortissement annuel224 000 × 5,5% = 12 320€

Loyers annuels660 × 12 = 7 920€

Charges annuelles3 800€ (copro, assurance, gestion)

Résultat foncier7 920 − 3 800 − 10 000* = −5 880€

Déficit imputable/an5 880€ (< 10 700€ → tout imputable)

Économie TMI 41%5 880 × 41% = 2 411€/an

Gain total sur 9 ans~21 700€ d'économie fiscale

* Plafond annuel amortissement 10 000€ — excédent reporté.

Enseignement : Un studio parisien en très social génère un déficit foncier systématique grâce à des loyers très bas. Idéal pour les TMI 41%+ avec charges foncières.

Cas 2 — T3 neuf Lyon (Zone A)

Zone A · Neuf · Social

Paramètres

Prix350 000€

ZoneA

Niveau loyerSocial (−30%)

Loyer marché estimé18€/m² · 65m² = 1 170€/mois

Loyer plafonné~820€/mois

Taux amortissement4,5%/an (neuf)

TMI30%

Calcul annuel

Base amortissable350 000 × 80% = 280 000€

Amortissement annuel280 000 × 4,5% = 12 600€

Loyers annuels820 × 12 = 9 840€

Charges annuelles4 500€

Résultat foncier9 840 − 4 500 − 10 000* = −4 660€

Déficit imputable/an4 660€

Économie TMI 30%4 660 × 30% = 1 398€/an

Gain total sur 9 ans~12 580€ d'économie fiscale

* Plafond 10 000€/an — 2 600€ reportés sur revenus fonciers futurs.

Enseignement : À TMI 30%, le rendement fiscal est plus modéré. La vraie valeur ajoutée est la création de patrimoine dans une métropole dynamique avec un effort d'épargne limité.

Cas 3 — T2 ancien rénové Bordeaux (Zone A)

Zone A · Ancien rénové · Intermédiaire

Paramètres

Prix200 000€

Travaux70 000€ (35% du prix acquisition)

ZoneA

Niveau loyerIntermédiaire (−15%)

Loyer marché estimé17€/m² · 55m² = 935€/mois

Loyer plafonné~795€/mois

Taux amortissement3%/an (ancien rénové)

TMI41%

Calcul annuel

Base amortissable(200 000 + 70 000) × 80% = 216 000€

Amortissement annuel216 000 × 3% = 6 480€

Loyers annuels795 × 12 = 9 540€

Charges annuelles3 200€

Résultat foncier9 540 − 3 200 − 6 480 = −140€

Déficit imputable/an140€ (quasi-neutre)

Économie TMI 41%140 × 41% = 57€/an

Gain réelRevenus fonciers quasi nuls sur 9 ans

L'avantage est ici la neutralisation de l'imposition des revenus locatifs plutôt qu'un déficit.

Enseignement : L'ancien rénové en intermédiaire offre un taux plus faible (3% vs 4,5%). L'intérêt principal : neutraliser la fiscalité des loyers et améliorer un bien patrimonial en zone tendue.

Cas 4 — T2 neuf Rennes (Zone B1)

Zone B1 · Neuf · Social

Paramètres

Prix190 000€

ZoneB1

Niveau loyerSocial (−30%)

Loyer marché estimé14€/m² · 45m² = 630€/mois

Loyer plafonné~441€/mois

Taux amortissement4,5%/an (neuf)

TMI45%

Calcul annuel

Base amortissable190 000 × 80% = 152 000€

Amortissement annuel152 000 × 4,5% = 6 840€

Loyers annuels441 × 12 = 5 292€

Charges annuelles2 800€

Résultat foncier5 292 − 2 800 − 6 840 = −2 348€

Déficit imputable/an2 348€

Économie TMI 45%2 348 × 45% = 1 057€/an

Gain total sur 9 ans~9 510€ d'économie fiscale

Prix d'achat accessible + TMI 45% = rendement fiscal excellent rapporté à l'investissement.

Enseignement : Les zones B1 sont souvent sous-estimées. Un prix d'achat plus faible avec un taux d'amortissement identique au neuf zone A crée un rendement brut fiscal/investissement supérieur.

Ce que ces cas nous apprennent

1Plus la TMI est élevée (41%/45%), plus le déficit foncier est précieux — le Jeanbrun est conçu pour les hauts revenus.
2Le niveau « très social » (−45%) génère le plus de déficit mais exige des loyers très bas — à réserver aux zones très tendues.
3L'ancien rénové offre des taux plus faibles (3%) mais peut être pertinent comme outil de neutralisation fiscale.
4Les zones B1/B2 permettent des investissements plus accessibles avec des rendements fiscaux comparables.
5Sur 9 ans, l'économie fiscale peut représenter 5 à 10% du montant investi selon le profil.

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