Convention ANAH et dispositif Jeanbrun : guide complet pour les bailleurs

Convention ANAH et dispositif Jeanbrun : ce que tout bailleur doit savoir

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun sur un bien ancien avec travaux, la signature d'une convention avec l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) est une étape clé. Ce document contractuel fixe vos obligations de bailleur — plafonds de loyers, ressources des locataires, durée d'engagement — et conditionne l'accès aux avantages fiscaux. Voici tout ce que vous devez savoir avant de signer.

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Qu'est-ce que l'ANAH ?

L'Agence Nationale de l'Habitat est un établissement public sous tutelle du ministère chargé du Logement. Sa mission principale : améliorer le parc de logements privés existants, notamment via des aides à la rénovation et des conventionnements avec les propriétaires-bailleurs.

L'ANAH gère le programme Loc'Avantages (ancêtre du Jeanbrun pour la partie conventionnement), les aides MaPrimeRénov' pour les travaux énergétiques, et supervise désormais les conventions dans le cadre du dispositif Jeanbrun pour les biens anciens.

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La convention est-elle obligatoire pour le Jeanbrun ?

Pour le bien ancien avec travaux : oui, une convention ANAH (ou un contrat équivalent avec un organisme agréé) est requise pour accéder au dispositif Jeanbrun. Elle formalise votre engagement de respecter les plafonds de loyers et de ressources pendant 9 ans.

Pour le neuf (VEFA ou construction neuve) : les modalités précises sont définies par décret. La convention pourrait être remplacée par un engagement déclaratif auprès de l'administration fiscale. Suivez les publications officielles sur impots.gouv.fr et les circulaires ANAH pour connaître le régime exact applicable à votre projet.

Conseil : avant de vous engager sur un bien ancien, contactez une antenne locale de l'ANAH pour valider l'éligibilité de votre projet et obtenir une estimation du délai de traitement.

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Comment signer une convention ANAH

La démarche se déroule en plusieurs étapes. Prévoyez 2 à 4 mois entre le premier contact et la signature.

Étape 1 — Créer votre dossier en ligne

Rendez-vous sur monprojet.anah.gouv.fr pour créer votre compte bailleur et initier la demande de conventionnement. Vous aurez besoin :

• Des informations du bien (adresse, surface, nombre de pièces, état actuel)
• D'un DPE réalisé avant travaux
• D'un descriptif des travaux envisagés et de leur coût estimé

Étape 2 — Instruire le dossier

L'ANAH examine votre dossier pour valider que le projet respecte les critères du dispositif :

• Le bien est dans un immeuble collectif
• Les travaux représentent au moins 30 % du prix d'achat
• Le DPE cible après travaux est A, B ou C
• Les travaux sont réalisés par des entreprises RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)

Étape 3 — Validation et proposition de convention

L'ANAH vous propose une convention précisant :

• Le niveau de loyer retenu (intermédiaire, social ou très social)
• Les plafonds de loyer applicables (en €/m²/mois)
• Les plafonds de ressources des locataires
• La durée d'engagement (9 ans)

Étape 4 — Signature et publication

Vous signez la convention. Pour certains cas, elle est publiée à la Conservation des Hypothèques (inscription sur le bien). Vous pouvez ensuite commencer les travaux et déclarer le bien comme éligible au Jeanbrun auprès de l'administration fiscale.

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Les obligations de la convention ANAH

Une fois signée, la convention vous engage sur plusieurs points :

| Obligation | Détail | |---|---| | Plafonds de loyers | Respecter les plafonds en €/m²/mois selon la zone et le niveau | | Ressources du locataire | Vérifier les revenus N-1 du ménage locataire | | Destination du logement | Résidence principale du locataire (nue) | | Durée d'engagement | 9 ans minimum à compter de la première location | | Interdiction familiale | Pas de location au foyer fiscal, parents ou enfants | | État du logement | Maintien en bon état tout au long de la convention | | Travaux | Réaliser les travaux prévus selon le planning validé |

Les plafonds de loyers ANAH (barème Jeanbrun indicatif)

| Zone | Intermédiaire | Social | Très social | |---|---|---|---| | A bis | 14,42 €/m² | 11,19 €/m² | 8,00 €/m² | | A | 10,66 €/m² | 8,27 €/m² | 5,91 €/m² | | B1 | 8,59 €/m² | 6,66 €/m² | 4,76 €/m² | | B2 | ~8,93 €/m² | ~6,93 €/m² | ~4,95 €/m² | | C | ~8,28 €/m² | ~6,42 €/m² | ~4,59 €/m² |

Ces plafonds sont indicatifs, basés sur les barèmes Loc'Avantages 2025. Consultez l'ANAH pour les valeurs définitives applicables à votre projet Jeanbrun.

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Que se passe-t-il en cas de rupture de la convention ?

Rupture volontaire avant terme

Si vous décidez de vendre le bien, changer la destination (résidence principale, location meublée) ou simplement ne plus respecter les plafonds avant la fin des 9 ans, les conséquences fiscales sont sévères :

• Remboursement des avantages fiscaux perçus depuis la première déduction
• Proratisation possible selon la durée respectée (à confirmer par les textes d'application)
• Pénalités potentielles sur les intérêts de retard

Cas de force majeure — dérogations possibles

L'administration fiscale (et l'ANAH) acceptent des dérogations en cas d'événements indépendants de votre volonté :

• Décès du propriétaire ou du locataire
• Invalidité reconnue (catégorie 2 ou 3)
• Licenciement économique (hors démission ou rupture conventionnelle)
• Divorce ou séparation de corps judiciaire

Dans ces cas, il est possible de sortir du dispositif sans remboursement intégral des avantages. Documentez le cas de force majeure et signalez-le à l'ANAH et à l'administration fiscale.

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Convention ANAH vs engagement déclaratif pour le neuf

| Critère | Convention ANAH (ancien) | Engagement déclaratif (neuf) | |---|---|---| | Document requis | Convention signée avec l'ANAH | Déclaration auprès des impôts | | Délai | 2-4 mois | Quelques semaines | | Vérification avant location | Oui (validation ANAH) | Non (contrôle a posteriori) | | Flexibilité | Plus contraignant | Plus souple | | Applicabilité | Bien ancien avec travaux | Bien neuf (sous réserve décret) |

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Les erreurs à ne pas commettre

Erreur 1 : signer la convention après avoir déjà loué le bien. L'éligibilité Jeanbrun s'apprécie dès la première mise en location. La convention doit être signée (ou en cours de signature) avant que vous ne fixiez le loyer.

Erreur 2 : choisir un locataire sans vérifier ses ressources. Les plafonds de ressources sont vérifiés sur les revenus fiscaux de l'année N-1. En cas de contrôle, l'absence de justificatif peut remettre en cause l'avantage fiscal de l'année concernée.

Erreur 3 : réaliser les travaux avec des artisans non RGE. Pour que les travaux soient pris en compte dans le calcul du seuil de 30 %, les entreprises doivent être certifiées RGE. Vérifiez cette certification avant de signer les devis.

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Ressources utiles

• Site officiel ANAH : anah.gouv.fr
• Dépôt de dossier : monprojet.anah.gouv.fr
• Simulateur de plafonds de loyers et ressources sur notre site

→ Vérifiez les plafonds applicables à votre zone → Conditions d'éligibilité complètes du Jeanbrun → Guide des travaux éligibles (règle des 30 %) → Simulez votre investissement

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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Pour votre dossier ANAH spécifique, consultez une antenne locale de l'ANAH ou un expert en rénovation immobilière.