Comment simuler votre amortissement Jeanbrun : guide pas à pas avec exemples

Pourquoi simuler avant d'investir ?

Avant tout investissement sous dispositif Jeanbrun, une simulation précise est indispensable. Contrairement au Pinel qui offrait un avantage lisible et forfaitaire (x % du prix), le Jeanbrun génère un avantage fiscal variable selon six paramètres clés : le prix d'achat, le type de bien, le niveau de loyer choisi, les charges réelles, la TMI du contribuable et la durée de détention.

Une simulation bâclée peut conduire à une mauvaise décision : surestimer l'avantage fiscal, négliger l'impact sur le déficit reportable, ou ignorer la réintégration à la plus-value. Ce guide vous explique étape par étape comment réaliser une simulation rigoureuse, avec deux exemples complets que vous pourrez transposer à votre propre projet.

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Les 6 données clés pour simuler

Pour calculer votre amortissement Jeanbrun, vous avez besoin de :

1. Le prix d'acquisition C'est le prix acte en main pour le neuf, ou prix d'achat + travaux éligibles pour l'ancien. Attention : ne pas inclure les frais de notaire dans la base de calcul.

2. Le type de bien Neuf (RE2020, DPE A/B/C) ou ancien avec travaux (≥ 30 % du prix, DPE A/B/C après travaux). Les taux d'amortissement différent : 3-5,5 % pour le neuf, 3-4 % pour l'ancien.

3. Le niveau de loyer choisi C'est votre décision stratégique centrale : intermédiaire (-15 % marché), social (-30 %) ou très social (-45 %). Plus le loyer est bas, plus le taux est élevé.

4. Le loyer mensuel effectif Il doit respecter le plafond de la zone géographique selon la formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface.

5. Les charges annuelles déductibles Intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, assurance loyers impayés, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, frais comptables.

6. Votre TMI actuelle 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. C'est le multiplicateur de votre économie fiscale : plus elle est haute, plus le Jeanbrun est rentable.

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Les formules de calcul

Étape 1 : base amortissable

Base amortissable = Prix d'acquisition × 80 %

L'administration fiscale exclut forfaitairement 20 % pour représenter la valeur du terrain (non amortissable). Cette règle est identique pour le neuf et l'ancien.

Exemple : 250 000 € × 80 % = 200 000 € de base amortissable.

Étape 2 : amortissement théorique

Amortissement théorique = Base × Taux du niveau choisi

Taux (neuf) : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) Taux (ancien) : 3 %, 3,5 %, 4 %

Exemple : 200 000 × 4,5 % = 9 000 €/an

Étape 3 : amortissement effectif (après plafonnement)

Les amortissements sont plafonnés annuellement :

• Intermédiaire neuf : 8 000 €/an
• Social neuf : 10 000 €/an
• Très social neuf : 12 000 €/an
• Ancien : plafonds à confirmer par décret

Amortissement effectif = min(Amortissement théorique, Plafond)

Exemple : min(9 000, 10 000) = 9 000 €/an (sous le plafond dans ce cas)

Étape 4 : résultat foncier

Résultat foncier = Loyers annuels − Charges − Amortissement effectif

Si négatif → déficit foncier.

Étape 5 : déficit imputable

Déficit imputable = min(|Résultat foncier|, 10 700 €)

Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Étape 6 : économie d'impôt

Économie = Déficit imputable × TMI

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Exemple 1 : T2 neuf 48 m² en zone A — niveau social

Profil de l'investissement

• Bien : T2 neuf RE2020, 48 m², zone A (Lyon périphérie)
• Prix d'achat : 235 000 €
• Financement : apport 35 000 €, crédit 200 000 € à 3,7 % sur 20 ans
• Mensualité crédit : ~1 190 €/mois
• Niveau de loyer : social (-30 % du marché)

Calcul du loyer plafonné

Plafond zone A, social : 8,41 €/m²/mois Coefficient : min(0,7 + 19/48, 1,2) = min(1,096, 1,2) = 1,096 Loyer max mensuel : 8,41 × 1,096 × 48 = 442 €/mois Loyers annuels : 442 × 12 = 5 304 €

Calcul des charges annuelles

| Poste | Montant | |---|---| | Intérêts d'emprunt (an 1) | 7 400 € | | Taxe foncière | 950 € | | Assurance PNO | 280 € | | Assurance loyers impayés (3 %) | 160 € | | Frais de gestion (8 %) | 424 € | | Charges copropriété non récup. | 600 € | | Total | 9 814 € |

Calcul de l'amortissement

• Base : 235 000 × 80 % = 188 000 €
• Amortissement théorique : 188 000 × 4,5 % = 8 460 €
• Plafond social : 10 000 € → amortissement effectif : 8 460 €

Résultat foncier et économie d'impôt

| Poste | Montant | |---|---| | Loyers | +5 304 € | | Charges | −9 814 € | | Amortissement | −8 460 € | | Résultat foncier | −12 970 € | | Déficit imputable (max 10 700 €) | −10 700 € | | Report sur revenus fonciers | −2 270 € |

Économie d'impôt selon TMI :

• TMI 30 % : 10 700 × 30 % = 3 210 €/an
• TMI 41 % : 10 700 × 41 % = 4 387 €/an
• TMI 45 % : 10 700 × 45 % = 4 815 €/an

Projection sur 9 ans (TMI 41 %)

| An | Loyers | Charges | Amort. | Déficit imp. | Économie | Cumul | |---|---|---|---|---|---|---| | 1 | 5 304 | 9 814 | 8 460 | 10 700 | 4 387 | 4 387 | | 3 | 5 516 | 9 200 | 8 460 | 10 700 | 4 387 | 13 161 | | 6 | 5 836 | 8 400 | 8 460 | 10 700 | 4 387 | 26 322 | | 9 | 6 180 | 7 500 | 8 460 | 10 700 | 4 387 | 39 483 |

Total économie d'impôt sur 9 ans : ~39 500 € Effort net mensuel : (1 190 − 442 + 325) ≈ 423 €/mois (déduction faite de l'économie mensuelle)

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Exemple 2 : T3 ancien rénové 68 m² en zone B1 — niveau social

Profil de l'investissement

• Bien : T3 ancien, 68 m², zone B1 (Bordeaux, Rennes ou Grenoble)
• Prix d'achat : 195 000 €
• Travaux de rénovation : 68 000 € (isolation, pompe à chaleur, fenêtres double vitrage, DPE C après travaux)
• Coût total : 263 000 €
• Seuil travaux : 68 000 / 195 000 = 34,9 % ✓ (seuil 30 % atteint)
• Niveau : social (-30 %)

Calcul du loyer plafonné

Plafond zone B1, social : 6,82 €/m²/mois Coefficient : min(0,7 + 19/68, 1,2) = min(0,979, 1,2) = 0,979 Loyer max mensuel : 6,82 × 0,979 × 68 = 453 €/mois Loyers annuels : 5 436 €

Amortissement sur le total (prix + travaux)

• Base amortissable : 263 000 × 80 % = 210 400 €
• Taux ancien social : 3,5 %
• Amortissement : 210 400 × 3,5 % = 7 364 €/an

Avantage spécifique à l'ancien : déficit foncier des travaux en année 1

Les 68 000 € de travaux peuvent générer un déficit foncier spécifique l'année de leur réalisation (article 31 du CGI), en plus de l'amortissement Jeanbrun. Ce cumul en année 1 peut représenter une économie exceptionnelle si la rénovation se termine la même année que la mise en location.

Résultat foncier et économie

| Poste | Montant | |---|---| | Loyers | +5 436 € | | Charges totales (crédit + frais) | −8 200 € | | Amortissement Jeanbrun | −7 364 € | | Résultat foncier | −10 128 € | | Déficit imputable | −10 128 € |

Économie TMI 41 % : 10 128 × 41 % = 4 152 €/an Sur 9 ans : ~37 370 €

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Les erreurs fréquentes à éviter

Erreur 1 : oublier les plafonds annuels

L'amortissement théorique peut dépasser le plafond légal (8 000/10 000/12 000 € pour le neuf). Toujours vérifier : un bien à 400 000 € en niveau très social génère un amortissement théorique de 17 600 €, mais l'effectif sera plafonné à 12 000 €.

Erreur 2 : confondre déficit global et déficit reportable

Seuls 10 700 €/an sont imputables sur le revenu global. Le solde est uniquement reportable sur les revenus fonciers futurs, pas sur le revenu global. Un déficit de 15 000 €/an ne génère donc pas 15 000 × TMI d'économie, mais seulement 10 700 × TMI.

Erreur 3 : négliger la réintégration à la revente

La simulation doit intégrer l'impôt sur la plus-value augmentée lors de la revente. Sur 9 ans de détention (81 000 € d'amortissements cumulés au niveau social neuf), la plus-value fiscale est augmentée d'autant. Ce n'est pas rédhibitoire, mais doit être anticipé dans la stratégie patrimoniale.

Erreur 4 : surestimer les loyers

Les loyers plafonnés peuvent être significativement inférieurs au marché. En zone A, le niveau social représente 30 % de moins que le loyer libre. Calculez le vrai manque à gagner locatif avant de le comparer au gain fiscal.

Erreur 5 : ignorer l'évolution des intérêts d'emprunt

Avec un crédit amortissable, les intérêts déductibles diminuent chaque année (ils sont plus élevés les premières années). Votre résultat foncier et donc votre déficit évoluent dans le temps. Une vraie simulation doit prendre en compte ce paramètre.

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Utiliser notre simulateur

Notre simulateur en ligne automatise tous ces calculs et vous fournit en temps réel : le tableau annuel complet (amortissement, charges, déficit, économie), la projection graphique sur 9-20 ans, et l'économie totale cumulée.

Renseignez simplement 6 données, et le simulateur génère votre analyse complète instantanément. Vous pouvez aussi partager votre simulation via une URL unique.

→ Accéder au simulateur gratuit

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Vérification : comment valider votre simulation

Une fois votre simulation réalisée, vérifiez ces 4 points :

Loyer ≤ plafond de zone : vérifiez sur notre page Plafonds

Ressources locataire ≤ plafond : voir les tableaux par zone et composition du foyer

Bien éligible : immeuble collectif, RE2020 ou travaux ≥ 30 %, DPE A/B/C

Engagement possible : confirmez votre capacité à louer 9 ans dans les conditions requises

Pour une validation définitive, consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable spécialisé en investissement locatif.

→ Conditions d'éligibilité complètes → Plafonds de loyers par zone géographique