Simulation Jeanbrun à Grenoble : T3 ancien rénové 65m² en zone B1

Simulation Jeanbrun : T3 ancien rénové à Grenoble — zone B1

Grenoble est l'une des villes les plus attractives pour le dispositif Jeanbrun : un marché locatif tendu, une demande étudiante et professionnelle solide, des prix encore accessibles par rapport à Lyon ou Paris, et un fort potentiel de rénovation dans le parc ancien. Cette simulation pas à pas vous montre comment valoriser un investissement dans un T3 de 65 m², sur les 3 niveaux de loyer, avec une projection sur 9 ans.

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Le projet

Caractéristiques du bien

• Type : appartement T3 ancien, 65 m², immeuble collectif années 1970
• Localisation : Grenoble — zone B1
• Prix d'acquisition : 160 000 € (2 460 €/m² — prix cohérent pour l'ancien à Grenoble)
• Travaux de rénovation : 55 000 € (34,4 % du prix ✅)
• DPE avant travaux : E → DPE après travaux : B ✅

Détail des travaux (55 000 €)

| Poste | Montant | |---|---| | Isolation combles et murs | 17 500 € | | Remplacement chauffage (PAC air/air) | 14 200 € | | Remplacement fenêtres (6 fenêtres) | 8 400 € | | Mise aux normes électriques | 9 200 € | | Salle de bain + sanitaires | 5 700 € | | Total travaux | 55 000 € |

Financement

• Prix total : 160 000 + 55 000 = 215 000 €
• Frais de notaire : ~12 800 € (8 %)
• Apport : 37 800 € (frais de notaire + 25 000 € apport personnel)
• Emprunt : 190 000 €
• Taux : 3,75 % sur 25 ans
• Mensualité crédit : 975 €/mois
• Intérêts année 1 : 7 125 €

Profil de l'investisseur

• TMI : 41 % (cadre supérieur, secteur technologique grenoblois)
• Objectif : réduction d'impôt + patrimoine immobilier en zone tendue

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Étape 1 : la base amortissable Jeanbrun

Base amortissable = (Prix achat + Travaux éligibles) × 80 %

Base = (160 000 + 55 000) × 80 % = 215 000 × 80 % = 172 000 €

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Étape 2 : les plafonds de loyers en zone B1 (Grenoble)

Coefficient de surface pour 65 m² :

min(0,7 + 19/65 ; 1,2) = min(0,7 + 0,292 ; 1,2) = min(0,992 ; 1,2) = 0,992

| Niveau | Plafond zone B1 (€/m²/mois) | Loyer mensuel max | Loyers annuels | |---|---|---|---| | Intermédiaire | 8,59 | 8,59 × 0,992 × 65 = 554 € | 6 648 € | | Social | 6,66 | 6,66 × 0,992 × 65 = 429 € | 5 154 € | | Très social | 4,76 | 4,76 × 0,992 × 65 = 307 € | 3 684 € |

Le loyer libre pour un T3 de 65 m² à Grenoble est de l'ordre de 700-850 €/mois. Le niveau intermédiaire représente un manque à gagner d'environ 150-300 €/mois.

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Étape 3 : calcul de l'amortissement selon le niveau

| Niveau | Taux | Amortissement théorique | Plafond | Amortissement effectif | |---|---|---|---|---| | Intermédiaire | 3 % | 172 000 × 3 % = 5 160 € | 8 000 € | 5 160 € | | Social | 3,5 % | 172 000 × 3,5 % = 6 020 € | 10 000 € | 6 020 € | | Très social | 4 % | 172 000 × 4 % = 6 880 € | 12 000 € | 6 880 € |

Les taux ici sont ceux applicables pour l'ancien avec travaux en zone B1. Les plafonds ne sont pas atteints car la base amortissable (172 000 €) est modérée.

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Étape 4 : charges annuelles déductibles

Ces charges sont communes à tous les scénarios :

| Poste | Montant annuel | |---|---| | Intérêts d'emprunt (année 1) | 7 125 € | | Taxe foncière | 950 € | | Assurance PNO | 280 € | | Assurance loyers impayés (3 %) | 155 € | | Frais de gestion agence (7 %) | 360 € | | Charges copropriété non récupérables | 720 € | | Total charges an 1 | 9 590 € |

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Étape 5 : résultats fonciers comparés (année 1)

Scénario A — Niveau intermédiaire

| Poste | Montant | |---|---| | Loyers | +6 648 € | | Charges | −9 590 € | | Amortissement | −5 160 € | | Résultat foncier | −8 102 € | | Déficit imputable sur revenu global | 8 102 € |

Économie d'impôt TMI 41 % : 8 102 × 41 % = 3 322 €/an

Scénario B — Niveau social

| Poste | Montant | |---|---| | Loyers | +5 154 € | | Charges | −9 590 € | | Amortissement | −6 020 € | | Résultat foncier | −10 456 € | | Déficit imputable (max 10 700 €) | 10 456 € |

Économie d'impôt TMI 41 % : 10 456 × 41 % = 4 287 €/an

Scénario C — Niveau très social

| Poste | Montant | |---|---| | Loyers | +3 684 € | | Charges | −9 590 € | | Amortissement | −6 880 € | | Résultat foncier | −12 786 € | | Déficit imputable (max 10 700 €) | 10 700 € | | Déficit reportable sur RF | 2 086 € |

Économie d'impôt TMI 41 % : 10 700 × 41 % = 4 387 €/an

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Étape 6 : l'effort d'épargne mensuel par scénario

Effort net mensuel = Mensualité crédit − Loyer mensuel − Économie fiscale mensuelle

| Scénario | Mensualité | Loyer | Économie fisc./mois | Effort net | |---|---|---|---|---| | Intermédiaire | 975 € | 554 € | 277 € | 144 €/mois | | Social | 975 € | 429 € | 357 € | 189 €/mois | | Très social | 975 € | 307 € | 366 € | 302 €/mois |

Pour 144 à 302 €/mois d'effort net, vous constituez un patrimoine de 215 000 € dans l'une des villes les plus dynamiques de France. C'est là que se situe la puissance du Jeanbrun pour les investisseurs en TMI 41 %.

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Étape 7 : projection sur 9 ans — Scénario B (social, TMI 41 %)

Hypothèse : loyers revalorisés de 1,5 %/an, intérêts décroissants selon l'amortissement du prêt

| Année | Loyers | Intérêts | Amort. Jeanbrun | Déficit imp. | Économie | Cumul | |---|---|---|---|---|---|---| | 1 | 5 154 | 7 125 | 6 020 | 10 456 | 4 287 | 4 287 | | 2 | 5 231 | 6 960 | 6 020 | 10 209 | 4 186 | 8 473 | | 3 | 5 309 | 6 790 | 6 020 | 10 051 | 4 121 | 12 594 | | 4 | 5 389 | 6 615 | 6 020 | 9 796 | 4 016 | 16 610 | | 5 | 5 470 | 6 432 | 6 020 | 9 532 | 3 908 | 20 518 | | 6 | 5 552 | 6 244 | 6 020 | 9 262 | 3 797 | 24 315 | | 7 | 5 636 | 6 049 | 6 020 | 8 983 | 3 683 | 27 998 | | 8 | 5 721 | 5 848 | 6 020 | 8 697 | 3 566 | 31 564 | | 9 | 5 807 | 5 639 | 6 020 | 8 402 | 3 445 | 35 009 |

Total économies d'impôt sur 9 ans (TMI 41 %) : ~35 000 €

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Comparaison avec la simulation Paris (zone A bis)

Pour aller plus loin, comparez cette simulation grenobloise avec notre simulation T2 Paris zone A bis :

| Critère | Grenoble T3 65m² | Paris T2 55m² | |---|---|---| | Prix total (achat + travaux) | 215 000 € | 385 000 € | | Zone | B1 | A bis | | Effort mensuel net (social) | ~189 € | ~647 € | | Économie d'impôt/an (social, TMI 41 %) | ~4 287 € | ~4 387 € | | Économie sur 9 ans | ~35 000 € | ~39 500 € | | Surface obtenue | 65 m² (T3) | 55 m² (T2) |

Observation : avec un budget 44 % moins élevé à Grenoble, vous obtenez un T3 plus grand, un effort mensuel 3 fois moins important, et une économie fiscale seulement légèrement inférieure. Le Jeanbrun en zone B1 est souvent plus accessible que le même dispositif en zone A bis, pour une rentabilité comparable.

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Les atouts de Grenoble pour le Jeanbrun

Demande locative solide :

• Université Grenoble Alpes : ~45 000 étudiants
• CHU Grenoble-Alpes : 6 000 emplois
• Pôle technologique STMicroelectronics, Soitec, Schneider Electric, CEA
• Forte population de jeunes actifs en mobilité

Marché locatif tendu :

• Taux de vacance locative < 3 % en centre-ville et proche banlieue
• Demande > offre sur les T2-T3 bien rénovés

Potentiel de valorisation :

• Prix au m² encore attractifs vs Lyon (+50 %)
• Projets d'urbanisme actifs (tramway ligne E, quartier Bouchayer-Viallet)
• Classement régulier dans les villes françaises à forte qualité de vie

→ Simulez votre propre projet à Grenoble → Voir les plafonds de loyers zone B1 → Guide des travaux éligibles Jeanbrun → Simulation Paris zone A bis pour comparaison

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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les données de simulation sont basées sur des hypothèses types et peuvent varier selon votre situation personnelle.