Simulation Jeanbrun à Grenoble : T3 ancien rénové 65m² en zone B1

Simulation Jeanbrun : T3 ancien rénové à Grenoble — zone B1

Grenoble est l'une des villes les plus attractives pour le dispositif Jeanbrun : un marché locatif tendu, une demande étudiante et professionnelle solide, des prix encore accessibles par rapport à Lyon ou Paris, et un fort potentiel de rénovation dans le parc ancien. Cette simulation pas à pas vous montre comment valoriser un investissement dans un T3 de 65 m², sur les 3 niveaux de loyer, avec une projection sur 9 ans.

---

Le projet

Caractéristiques du bien

• Type : appartement T3 ancien, 65 m², immeuble collectif années 1970
• Localisation : Grenoble — zone B1
• Prix d'acquisition : 160 000 € (2 460 €/m² — prix cohérent pour l'ancien à Grenoble)
• Travaux de rénovation : 55 000 € (34,4 % du prix ✅)
• DPE avant travaux : E → DPE après travaux : B ✅

Détail des travaux (55 000 €)

Poste	Montant
Isolation combles et murs	17 500 €
Remplacement chauffage (PAC air/air)	14 200 €
Remplacement fenêtres (6 fenêtres)	8 400 €
Mise aux normes électriques	9 200 €
Salle de bain + sanitaires	5 700 €
Total travaux	55 000 €

Financement

• Prix total : 160 000 + 55 000 = 215 000 €
• Frais de notaire : ~12 800 € (8 %)
• Apport : 37 800 € (frais de notaire + 25 000 € apport personnel)
• Emprunt : 190 000 €
• Taux : 3,75 % sur 25 ans
• Mensualité crédit : 975 €/mois
• Intérêts année 1 : 7 125 €

Profil de l'investisseur

• TMI : 41 % (cadre supérieur, secteur technologique grenoblois)
• Objectif : réduction d'impôt + patrimoine immobilier en zone tendue

---

Étape 1 : la base amortissable Jeanbrun

Base amortissable = (Prix achat + Travaux éligibles) × 80 %

Base = (160 000 + 55 000) × 80 % = 215 000 × 80 % = 172 000 €

---

Étape 2 : les plafonds de loyers en zone B1 (Grenoble)

Coefficient de surface pour 65 m² :

min(0,7 + 19/65 ; 1,2) = min(0,7 + 0,292 ; 1,2) = min(0,992 ; 1,2) = 0,992

Niveau	Plafond zone B1 (€/m²/mois)	Loyer mensuel max	Loyers annuels
Intermédiaire	8,59	8,59 × 0,992 × 65 = 554 €	6 648 €
Social	6,66	6,66 × 0,992 × 65 = 429 €	5 154 €
Très social	4,76	4,76 × 0,992 × 65 = 307 €	3 684 €

Le loyer libre pour un T3 de 65 m² à Grenoble est de l'ordre de 700-850 €/mois. Le niveau intermédiaire représente un manque à gagner d'environ 150-300 €/mois.

---

Étape 3 : calcul de l'amortissement selon le niveau

Niveau	Taux	Amortissement théorique	Plafond	Amortissement effectif
Intermédiaire	3 %	172 000 × 3 % = 5 160 €	8 000 €	5 160 €
Social	3,5 %	172 000 × 3,5 % = 6 020 €	10 000 €	6 020 €
Très social	4 %	172 000 × 4 % = 6 880 €	12 000 €	6 880 €

Les taux ici sont ceux applicables pour l'ancien avec travaux en zone B1. Les plafonds ne sont pas atteints car la base amortissable (172 000 €) est modérée.

---

Étape 4 : charges annuelles déductibles

Ces charges sont communes à tous les scénarios :

Poste	Montant annuel
Intérêts d'emprunt (année 1)	7 125 €
Taxe foncière	950 €
Assurance PNO	280 €
Assurance loyers impayés (3 %)	155 €
Frais de gestion agence (7 %)	360 €
Charges copropriété non récupérables	720 €
Total charges an 1	9 590 €

---

Étape 5 : résultats fonciers comparés (année 1)

Scénario A — Niveau intermédiaire

Poste	Montant
Loyers	+6 648 €
Charges	−9 590 €
Amortissement	−5 160 €
Résultat foncier	−8 102 €
Déficit imputable sur revenu global	8 102 €

Économie d'impôt TMI 41 % : 8 102 × 41 % = 3 322 €/an

Scénario B — Niveau social

Poste	Montant
Loyers	+5 154 €
Charges	−9 590 €
Amortissement	−6 020 €
Résultat foncier	−10 456 €
Déficit imputable (max 10 700 €)	10 456 €

Économie d'impôt TMI 41 % : 10 456 × 41 % = 4 287 €/an

Scénario C — Niveau très social

Poste	Montant
Loyers	+3 684 €
Charges	−9 590 €
Amortissement	−6 880 €
Résultat foncier	−12 786 €
Déficit imputable (max 10 700 €)	10 700 €
Déficit reportable sur RF	2 086 €

Économie d'impôt TMI 41 % : 10 700 × 41 % = 4 387 €/an

---

Étape 6 : l'effort d'épargne mensuel par scénario

Effort net mensuel = Mensualité crédit − Loyer mensuel − Économie fiscale mensuelle

Scénario	Mensualité	Loyer	Économie fisc./mois	Effort net
Intermédiaire	975 €	554 €	277 €	144 €/mois
Social	975 €	429 €	357 €	189 €/mois
Très social	975 €	307 €	366 €	302 €/mois

Pour 144 à 302 €/mois d'effort net, vous constituez un patrimoine de 215 000 € dans l'une des villes les plus dynamiques de France. C'est là que se situe la puissance du Jeanbrun pour les investisseurs en TMI 41 %.

---

Étape 7 : projection sur 9 ans — Scénario B (social, TMI 41 %)

Hypothèse : loyers revalorisés de 1,5 %/an, intérêts décroissants selon l'amortissement du prêt

Année	Loyers	Intérêts	Amort. Jeanbrun	Déficit imp.	Économie	Cumul
1	5 154	7 125	6 020	10 456	4 287	4 287
2	5 231	6 960	6 020	10 209	4 186	8 473
3	5 309	6 790	6 020	10 051	4 121	12 594
4	5 389	6 615	6 020	9 796	4 016	16 610
5	5 470	6 432	6 020	9 532	3 908	20 518
6	5 552	6 244	6 020	9 262	3 797	24 315
7	5 636	6 049	6 020	8 983	3 683	27 998
8	5 721	5 848	6 020	8 697	3 566	31 564
9	5 807	5 639	6 020	8 402	3 445	35 009

Total économies d'impôt sur 9 ans (TMI 41 %) : ~35 000 €

---

Comparaison avec la simulation Paris (zone A bis)

Pour aller plus loin, comparez cette simulation grenobloise avec notre simulation T2 Paris zone A bis :

Critère	Grenoble T3 65m²	Paris T2 55m²
Prix total (achat + travaux)	215 000 €	385 000 €
Zone	B1	A bis
Effort mensuel net (social)	~189 €	~647 €
Économie d'impôt/an (social, TMI 41 %)	~4 287 €	~4 387 €
Économie sur 9 ans	~35 000 €	~39 500 €
Surface obtenue	65 m² (T3)	55 m² (T2)

Observation : avec un budget 44 % moins élevé à Grenoble, vous obtenez un T3 plus grand, un effort mensuel 3 fois moins important, et une économie fiscale seulement légèrement inférieure. Le Jeanbrun en zone B1 est souvent plus accessible que le même dispositif en zone A bis, pour une rentabilité comparable.

---

Les atouts de Grenoble pour le Jeanbrun

Demande locative solide :

• Université Grenoble Alpes : ~45 000 étudiants
• CHU Grenoble-Alpes : 6 000 emplois
• Pôle technologique STMicroelectronics, Soitec, Schneider Electric, CEA
• Forte population de jeunes actifs en mobilité

Marché locatif tendu :

• Taux de vacance locative < 3 % en centre-ville et proche banlieue
• Demande > offre sur les T2-T3 bien rénovés

Potentiel de valorisation :

• Prix au m² encore attractifs vs Lyon (+50 %)
• Projets d'urbanisme actifs (tramway ligne E, quartier Bouchayer-Viallet)
• Classement régulier dans les villes françaises à forte qualité de vie

→ Simulez votre propre projet à Grenoble → Voir les plafonds de loyers zone B1 → Guide des travaux éligibles Jeanbrun → Simulation Paris zone A bis pour comparaison

---

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les données de simulation sont basées sur des hypothèses types et peuvent varier selon votre situation personnelle.