Le prix immobilier par région en 2026 se lit mieux dans les actes de vente que dans les annonces. Plutôt que de reprendre des prix affichés, nous avons recalculé les prix médians au m² à partir des Demandes de valeurs foncières (DVF), la base publique de la DGFiP qui recense les ventes enregistrées par les services de publicité foncière. Résultat : un classement des 13 régions métropolitaines et des 4 départements et régions d'outre-mer disponibles, pour les appartements comme pour les maisons, sur l'année 2025, dernière année civile complète publiée.
Vous découvrirez quelles régions sont les plus chères et les moins chères, comment les prix ont évolué depuis 2021 et depuis le point haut de 2022, pourquoi l'écart entre appartement et maison va de -6 % à +62 % selon les territoires, et ce que racontent quelques départements emblématiques.
Surtout, nous traduisons ces prix en rentabilité pour un investisseur qui vise le dispositif Jeanbrun : à plafond de loyer identique, un prix d'achat deux fois plus bas double mécaniquement le rendement brut. Encore faut-il connaître les limites de ces chiffres.
- En 2025, le prix médian d'un appartement vendu en France (champ DVF) s'établit à 3 333 €/m², celui d'une maison à 2 156 €/m².
- L'Île-de-France reste en tête pour les appartements (5 606 €/m²), la Provence-Alpes-Côte d'Azur pour les maisons (3 885 €/m²) ; le Grand Est hors Alsace-Moselle ferme la marche (1 796 € et 1 529 €/m²).
- Par rapport au pic de 2022, les médianes reculent de 3,3 % pour les appartements et de 1,4 % pour les maisons ; 2025 marque une légère reprise (+1,4 % et +2,6 % sur un an).
- Paris perd 10,5 % depuis 2021 (9 675 €/m²) quand la Bretagne gagne 17 % : la carte des prix se resserre.
- Au plafond de loyer intermédiaire Jeanbrun, le rendement brut théorique va de 2,6 % à Paris à plus de 10 % à Limoges ou Saint-Étienne.
Quel est le prix immobilier par région en 2026 ?
Les données DVF ont environ six mois de décalage. En octobre 2026, la dernière année civile intégralement couverte par les fichiers publiés sur data.gouv.fr est 2025. Ce sont donc les prix payés par les acquéreurs qui ont signé leur acte l'an dernier qui servent de référence au marché de 2026.
Le classement des régions pour les appartements et les maisons
Le tableau présente les prix médians au m² des ventes d'un seul bien (un appartement ou une maison) enregistrées en 2025, et leur évolution depuis 2021. Les régions sont classées par prix médian des appartements.
| Région | Prix médian appartement 2025 | Prix médian maison 2025 | Évolution appart 2021-2025 | Évolution maison 2021-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Île-de-France | 5 606 €/m² | 3 516 €/m² | +4,6 % | -4,0 % |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | 3 848 €/m² | 3 885 €/m² | +12,5 % | +8,6 % |
| Corse | 3 488 €/m² | 3 711 €/m² | +11,7 % | +3,7 % |
| Nouvelle-Aquitaine | 3 090 €/m² | 1 912 €/m² | +3,1 % | +7,1 % |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 3 039 €/m² | 2 417 €/m² | -0,2 % | +6,9 % |
| Pays de la Loire | 3 032 €/m² | 2 188 €/m² | -0,6 % | +7,9 % |
| Bretagne | 2 927 €/m² | 2 250 €/m² | +17,1 % | +16,5 % |
| Occitanie | 2 778 €/m² | 2 212 €/m² | +7,8 % | +8,4 % |
| Hauts-de-France | 2 515 €/m² | 1 786 €/m² | -4,8 % | +3,7 % |
| Normandie | 2 500 €/m² | 1 994 €/m² | +4,0 % | +7,7 % |
| Centre-Val de Loire | 2 163 €/m² | 1 652 €/m² | +6,4 % | +5,2 % |
| Bourgogne-Franche-Comté | 1 875 €/m² | 1 540 €/m² | +3,4 % | +7,8 % |
| Grand Est (hors Alsace-Moselle) | 1 796 €/m² | 1 529 €/m² | +1,6 % | +8,9 % |
| France métropolitaine (champ DVF) | 3 343 €/m² | 2 152 €/m² | +2,9 % | +6,7 % |
Trois blocs se dessinent. En haut, l'Île-de-France, seule région au-dessus de 5 000 €/m² pour les appartements, suivie de PACA et de la Corse, où la rareté du foncier littoral pousse les maisons au-delà des appartements. Au milieu, un large peloton entre 2 500 et 3 100 €/m² : façade atlantique, Auvergne-Rhône-Alpes, Occitanie, Hauts-de-France et Normandie. En bas, la « diagonale » du Centre et de l'Est, où un appartement se vend encore sous 2 200 €/m² et une maison autour de 1 500 à 1 650 €/m².
Les régions les plus chères et les moins chères
Pour un appartement, l'écart entre la région la plus chère (Île-de-France) et la moins chère (Grand Est hors Alsace-Moselle) atteint un rapport de 3,1 pour 1. Pour une maison, il est de 2,5 pour 1 (PACA contre Grand Est). Ces médianes lissent toutefois des réalités très différentes : Auvergne-Rhône-Alpes mêle la Haute-Savoie, au-delà de 4 400 €/m² pour un appartement, et l'Allier, sous les 1 300 €/m². Pour un projet précis, notre outil budget par ville permet de passer de la vue régionale au budget réel d'une opération.
Et dans les départements et régions d'outre-mer ?
DVF couvre la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et La Réunion, mais pas Mayotte ; les volumes faibles y rendent les médianes plus volatiles. En 2025, un appartement se vend en médiane 3 402 €/m² en Guadeloupe, 3 027 €/m² en Martinique, 2 862 €/m² à La Réunion et 2 833 €/m² en Guyane ; les maisons, entre 2 340 €/m² (Martinique) et 2 766 €/m² (La Réunion). Les appartements ultramarins ont nettement progressé depuis 2021 (+21,7 % en Guadeloupe, +16,5 % à La Réunion), tandis que les maisons reculent aux Antilles.
Comment les prix ont-ils évolué depuis 2021 ?
Les cinq années couvertes par DVF racontent un cycle complet : l'euphorie de 2021-2022, portée par des taux de crédit très bas, la correction de 2023-2024 provoquée par la remontée des taux, puis une stabilisation en 2025.
La trajectoire nationale : pic en 2022, creux en 2024
| Année | Médiane appartements | Médiane maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 3 235 €/m² | 2 021 €/m² |
| 2022 | 3 448 €/m² | 2 186 €/m² |
| 2023 | 3 409 €/m² | 2 165 €/m² |
| 2024 | 3 288 €/m² | 2 101 €/m² |
| 2025 | 3 333 €/m² | 2 156 €/m² |
Le point haut est atteint en 2022. La baisse cumulée jusqu'en 2024 reste modeste en médiane : -4,6 % pour les appartements et -3,9 % pour les maisons. C'est l'un des enseignements majeurs de DVF : la crise de 2023-2024 a d'abord été une crise des volumes, bien plus qu'une crise des prix, beaucoup de vendeurs ayant préféré retirer leur bien plutôt que de le brader. Nous détaillons ce phénomène dans notre analyse du nombre de ventes immobilières par région.
En 2025, les médianes remontent légèrement (+1,4 % pour les appartements, +2,6 % pour les maisons), sans retrouver leur niveau de 2022. Cette lecture rejoint les indices Notaires-Insee, qui font état d'une quasi-stabilité au deuxième trimestre 2026 (-0,8 % sur un an pour les logements anciens en France métropolitaine).
Les régions qui ont le plus progressé, et celles qui ont reculé
Sur quatre ans, la Bretagne est la grande gagnante : +17,1 % pour les appartements et +16,5 % pour les maisons. PACA (+12,5 %) et Corse (+11,7 %) suivent pour les appartements. À l'inverse, les Hauts-de-France (-4,8 %), les Pays de la Loire (-0,6 %) et Auvergne-Rhône-Alpes (-0,2 %) affichent des médianes d'appartements stables ou en baisse : ce sont les régions dont les métropoles (Lille, Nantes, Lyon) avaient le plus monté avant 2022.
Depuis le pic de 2022, seules quatre régions affichent une médiane d'appartement supérieure : Corse (+4,7 %), Bretagne (+4,6 %), PACA (+4,5 %) et Occitanie (+2,4 %). Les replis les plus nets concernent les Hauts-de-France (-8,3 %), le Grand Est (-7,5 %), Auvergne-Rhône-Alpes et les Pays de la Loire (-6,1 % chacune). Côté maisons, la correction la plus forte touche l'Île-de-France (-9,3 % depuis 2022), où la maison de grande couronne, très recherchée pendant les confinements, a perdu son statut de valeur refuge.
Le piège de l'effet de structure en Île-de-France
Un chiffre appelle la prudence : la médiane des appartements franciliens progresse de 4,6 % entre 2021 et 2025, alors que les huit départements d'Île-de-France voient tous leur médiane baisser (de -3,3 % dans les Yvelines à -10,5 % à Paris). L'explication tient aux volumes : les ventes ont reculé bien plus vite en grande couronne qu'à Paris, qui représentait 25,5 % des ventes d'appartements franciliennes en 2021 et 31,9 % en 2025. La part accrue de biens parisiens, beaucoup plus chers, tire la médiane régionale vers le haut. C'est un effet de composition, pas une hausse des prix.
Quel écart de prix entre un appartement et une maison selon la région ?
En France, un appartement se vend en médiane 54,6 % plus cher au m² qu'une maison. L'écart s'explique par la localisation (centres urbains contre périphérie et campagne), par la surface (une grande maison dilue son prix au m²) et par le terrain, compté dans le prix mais pas dans la surface habitable.
Un écart qui va de -6 % à +62 %
| Région | Écart appartement / maison |
|---|---|
| Nouvelle-Aquitaine | +61,6 % |
| Île-de-France | +59,4 % |
| Hauts-de-France | +40,8 % |
| Pays de la Loire | +38,6 % |
| Centre-Val de Loire | +30,9 % |
| Bretagne | +30,1 % |
| Auvergne-Rhône-Alpes | +25,7 % |
| Occitanie | +25,6 % |
| Normandie | +25,4 % |
| Bourgogne-Franche-Comté | +21,8 % |
| Grand Est (hors Alsace-Moselle) | +17,5 % |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | -1,0 % |
| Corse | -6,0 % |
Quels départements se distinguent en 2025 ?
Les médianes régionales masquent des trajectoires départementales parfois opposées. Quatre groupes de territoires illustrent la recomposition de la carte des prix.
Paris : une correction de plus de 10 % en quatre ans
Avec 9 675 €/m² en médiane pour les appartements en 2025 (29 662 ventes retenues), Paris reste de très loin le marché le plus cher, mais a perdu 10,5 % depuis 2021 (10 806 €/m²). La petite couronne suit : Hauts-de-Seine -8,4 % (6 442 €/m²), Val-de-Marne -4,9 % (4 758 €/m²), Seine-Saint-Denis -3,5 % (4 048 €/m²). Notre chiffre parisien est cohérent avec le prix de référence de 9 560 €/m² publié par les notaires pour les appartements anciens au deuxième trimestre 2026. Voir notre fiche Paris.
Alpes-Maritimes et Haute-Savoie : les sommets de province
Deux départements dépassent nettement 4 000 €/m² pour un appartement : les Alpes-Maritimes (4 844 €/m², +14,9 % depuis 2021) et la Haute-Savoie (4 446 €/m², +9,9 %), où les maisons atteignent même 4 558 €/m². Une clientèle à fort pouvoir d'achat (frontaliers genevois, retraités aisés, résidents secondaires) y entretient la tension. La Savoie (3 819 €/m²) et le Var (3 778 €/m²) complètent ce groupe de tête.
Gironde, Rhône, Loire-Atlantique : les métropoles corrigent
Les départements des métropoles qui avaient le plus monté sont ceux qui ont le plus corrigé entre 2021 et 2025 : Loire-Atlantique -7,2 % (3 308 €/m²), Nord -6,8 % (2 774 €/m²), Rhône -6,0 % (3 759 €/m²) et Gironde -5,1 % (3 636 €/m²). À l'échelle communale, la médiane des appartements atteint 4 474 €/m² à Lyon (5 086 € en 2021), 4 121 €/m² à Bordeaux (4 591 €) et 3 385 €/m² à Nantes (3 825 €). Pour un investisseur, ces corrections ouvrent une fenêtre dans des villes à la demande locative structurellement forte : voir nos fiches Lyon et Bordeaux.
Finistère et Creuse : le rattrapage des marchés bon marché
Le Finistère illustre le rattrapage breton : +21,4 % pour les appartements (2 259 €/m²) et +16,8 % pour les maisons (2 166 €/m²). La Creuse reste le département métropolitain le moins cher (853 €/m² pour les maisons, 912 €/m² pour les appartements sur moins de 100 ventes), mais progresse elle aussi à deux chiffres. Ces hausses portent sur des niveaux bas et des volumes faibles : elles ne garantissent ni la liquidité à la revente ni la profondeur de la demande locative.
Quel rendement espérer selon la région avec le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur un compromis : en échange d'un loyer plafonné, le bailleur amortit chaque année une fraction de la valeur de son bien (3,5 % à 5,5 % dans le neuf, 3 % à 4 % dans l'ancien avec travaux) sur une base égale à 80 % du prix. Le prix d'achat conditionne donc à la fois le rendement et l'avantage fiscal.
Rendement brut théorique au plafond de loyer intermédiaire
Le tableau croise la médiane DVF 2025 des appartements de grandes villes avec le plafond de loyer intermédiaire de leur zone (18,89 €/m² en A bis, 14,03 € en A, 11,31 € en B1, 9,83 € en B2 et C), pour un T2 de 45 m² avec coefficient de surface (0,7 + 19/45, soit environ 1,12). Règles détaillées sur notre page plafonds de loyer ; zonage de chaque commune sur la page zones.
| Ville (zone) | Prix médian appart 2025 | Prix d'un T2 de 45 m² | Loyer plafond intermédiaire | Rendement brut théorique |
|---|---|---|---|---|
| Paris (A bis) | 9 675 €/m² | 435 400 € | 954 €/mois | 2,6 % |
| Nice (A) | 4 842 €/m² | 217 900 € | 709 €/mois | 3,9 % |
| Lyon (A) | 4 474 €/m² | 201 300 € | 709 €/mois | 4,2 % |
| Bordeaux (A) | 4 121 €/m² | 185 400 € | 709 €/mois | 4,6 % |
| Rennes (A) | 3 706 €/m² | 166 800 € | 709 €/mois | 5,1 % |
| Nantes (A) | 3 385 €/m² | 152 300 € | 709 €/mois | 5,6 % |
| Toulouse (A) | 3 273 €/m² | 147 300 € | 709 €/mois | 5,8 % |
| Marseille (A) | 3 186 €/m² | 143 400 € | 709 €/mois | 5,9 % |
| Clermont-Ferrand (B1) | 2 120 €/m² | 95 400 € | 571 €/mois | 7,2 % |
| Limoges (B1) | 1 510 €/m² | 68 000 € | 571 €/mois | 10,1 % |
| Saint-Étienne (B2) | 1 197 €/m² | 53 900 € | 496 €/mois | 11,1 % |
Trois précautions de lecture
La médiane DVF est surtout un prix de l'ancien. Dans le champ retenu, les ventes en l'état futur d'achèvement ne pèsent qu'environ 1,4 % des ventes d'appartements en 2025. Un logement neuf éligible se paie généralement nettement plus cher ; un logement ancien éligible suppose des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition, à ajouter au coût de revient.
Le plafond n'est pas le loyer de marché. À Paris, le plafond intermédiaire est inférieur au loyer de marché. À Limoges ou Saint-Étienne, c'est souvent l'inverse : le loyer réellement obtenable peut rester sous le plafond, et le rendement théorique ne sera pas atteint. Vérifiez toujours les loyers pratiqués localement.
Rendement élevé rime souvent avec liquidité faible. Les marchés les moins chers sont aussi ceux où les ventes sont les moins nombreuses, ce qui complique la revente au terme de l'engagement de 9 ans. Pensez aussi aux droits de mutation, relevés de 4,50 % à 5 % dans la plupart des départements depuis le 1er avril 2025 pour les acquéreurs non primo-accédants.
Exemple chiffré : un T2 ancien à Toulouse en Jeanbrun
Claire, cadre célibataire, est imposée dans la tranche marginale à 30 %. Elle achète un T2 ancien de 45 m² à Toulouse (zone A) au prix médian DVF 2025, soit environ 147 000 €, et engage 45 000 € de travaux de rénovation énergétique (30,6 % du prix d'acquisition).
Les hypothèses retenues
- Coût de revient hors frais de notaire : 147 000 € + 45 000 € = 192 000 €.
- Base amortissable : 80 % × 192 000 € = 153 600 €, amortie à 3 % (loyer intermédiaire dans l'ancien), soit 4 608 € par an.
- Loyer au plafond intermédiaire : 709 €/mois, soit 8 502 €/an, sous réserve que le marché local l'absorbe.
- Intérêts d'emprunt la première année (prêt de 170 000 € à environ 3,3 %) : environ 5 600 €.
- Taxe foncière, assurance propriétaire non occupant et gestion : 1 800 € (hypothèse).
Le résultat fiscal
Les loyers couvrent d'abord les intérêts : il reste 2 902 €. Après les autres charges, le revenu foncier serait de 1 102 €, soit environ 520 € d'impôt dans une location nue classique (30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Avec l'amortissement Jeanbrun de 4 608 €, le résultat devient un déficit de 3 506 €, issu de charges autres que les intérêts, donc imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. À 30 % de TMI, cela représente environ 1 050 € d'impôt en moins, en plus des 520 € évités : un gain de l'ordre de 1 570 € par an dans cet exemple.
Le même T2 à Bordeaux (185 400 € avant travaux) augmenterait l'amortissement, mais avec un loyer plafond identique : le rendement brut tomberait de 5,8 % à 4,6 %. C'est tout l'arbitrage que révèle la carte des prix. Testez votre propre cas avec le simulateur Jeanbrun.
Méthodologie et limites des données DVF
Ces chiffres sont des calculs originaux du Guide Jeanbrun sur données publiques.
Source, date des fichiers et méthode
Les données proviennent des Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, diffusées sur data.gouv.fr. Nous avons utilisé les fichiers géolocalisés annuels 2021 à 2025 publiés le 18 mai 2026 (millésime d'avril 2026, mutations jusqu'au 31 décembre 2025). Le millésime d'octobre 2026, publié le 12 octobre, ajoute le premier semestre 2026 ; nos médianes portent volontairement sur des années civiles complètes.
Nous avons reproduit la méthode du jeu « Statistiques DVF » d'Etalab (écart de volumes inférieur à 1 % après vérification) : ventes, ventes en l'état futur d'achèvement et adjudications ; mutations portant sur un seul bien (une maison ou un appartement, dépendances ignorées), car le prix d'une vente groupée ne peut pas être réparti ; prix au m² égal à la valeur foncière divisée par la surface réelle bâtie ; exclusion des doublons et des prix supérieurs à 100 000 €/m². Statistiques DVF ne proposant pas d'échelle régionale, nous avons recalculé les médianes régionales à partir des fichiers de mutations.
Pourquoi la médiane et pas la moyenne
La médiane sépare les ventes en deux moitiés égales. Elle est beaucoup moins sensible que la moyenne aux valeurs extrêmes, fréquentes dans DVF (biens de prestige, erreurs de surface, ventes à prix symbolique). En 2025, le quart des appartements les moins chers s'est vendu sous 2 212 €/m² et le quart des plus chers au-delà de 5 000 €/m², autour d'une médiane de 3 333 €/m².
Les exclusions et limites à connaître
- Alsace-Moselle : le Bas-Rhin (67), le Haut-Rhin (68) et la Moselle (57) relèvent du livre foncier et ne figurent pas dans DVF. Le Grand Est ne couvre donc que sept départements, sans Strasbourg, Mulhouse ni Metz.
- Mayotte n'est pas couverte.
- Décalage : DVF est mis à jour deux fois par an (avril et octobre), avec environ six mois de retard.
- Pas de données qualitatives : ni état du bien, ni étage, ni DPE.
- Ventes multi-lots exclues : une partie des ventes en VEFA n'entre pas dans le calcul, ce qui fait de ces médianes avant tout des prix de l'ancien.
Questions fréquentes
Quelle est la région la plus chère de France en immobilier en 2026 ?
Pour les appartements, l'Île-de-France reste la région la plus chère avec un prix médian de 5 606 €/m² en 2025, d'après les données DVF. Pour les maisons, c'est la Provence-Alpes-Côte d'Azur qui arrive en tête avec 3 885 €/m², devant la Corse (3 711 €/m²) et l'Île-de-France (3 516 €/m²). Ces chiffres portent sur 2025, dernière année complète publiée.
Quelle est la région où l'immobilier est le moins cher ?
Parmi les régions couvertes par DVF, le Grand Est hors Alsace-Moselle affiche les prix médians les plus bas : 1 796 €/m² pour un appartement et 1 529 €/m² pour une maison en 2025. La Bourgogne-Franche-Comté (1 875 € et 1 540 €) et le Centre-Val de Loire (2 163 € et 1 652 €) suivent. À l'échelle départementale, la Creuse reste la moins chère pour les maisons (853 €/m²).
Les prix de l'immobilier baissent-ils en 2026 ?
Selon DVF, les médianes nationales ont reculé entre 2022 et 2024, puis légèrement remonté en 2025 (+1,4 % pour les appartements, +2,6 % pour les maisons). Les indices Notaires-Insee du deuxième trimestre 2026 indiquent une quasi-stabilité, avec -0,8 % sur un an pour les logements anciens en France métropolitaine. Les situations restent très contrastées selon les départements.
Pourquoi l'Alsace et la Moselle n'apparaissent-elles pas dans DVF ?
Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle appliquent un régime de publicité foncière spécifique, le livre foncier, hérité du droit local. Les mutations n'y sont pas enregistrées dans les mêmes fichiers que dans le reste de la France et ne sont donc pas diffusées dans DVF. Les chiffres du Grand Est ne couvrent ainsi que sept départements sur dix.
Quelle différence entre prix médian et prix moyen au m² ?
Le prix médian partage les ventes en deux moitiés égales, alors que le prix moyen additionne tous les prix et les divise par le nombre de ventes. La moyenne est tirée vers le haut par quelques ventes très chères ou par des erreurs de saisie. C'est pourquoi la médiane est l'indicateur le plus fiable pour décrire un marché à partir de données brutes comme DVF.
Dans quelle région investir en Jeanbrun pour un meilleur rendement ?
Le rendement dépend du rapport entre le plafond de loyer de la zone et le prix d'achat. Les villes de zone A revenues autour de 3 200 à 3 400 €/m² (Toulouse, Marseille, Nantes, Montpellier) offrent un rendement brut théorique de 5,5 à 6 % au plafond intermédiaire. Les villes de zone B1 moins chères affichent davantage, mais avec un risque locatif et de revente plus élevé.
Sources
- data.gouv.fr — Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF), fichiers annuels 2021-2025 utilisés pour les calculs
- data.gouv.fr — Statistiques DVF (méthode de calcul de référence reproduite)
- data.gouv.fr — Demandes de valeurs foncières (DGFiP), périmètre et exclusions
- Fichiers geo-dvf téléchargés (files.data.gouv.fr)
- Etalab — code de traitement des Statistiques DVF (GitHub)
- Notaires de France — Évolution des prix de l'immobilier au 2e trimestre 2026
- Notaires de France — Indices et cartes de prix au m², 2e trimestre 2026
- SeLoger — Impact de la loi de finances 2025 sur les droits de mutation