Le LMNP 2027 risque de ne plus ressembler au LMNP que vous connaissez. L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, et de supprimer le report des amortissements non déduits. Pour des centaines de milliers de propriétaires qui ne paient aujourd'hui aucun impôt sur leurs loyers meublés, c'est un changement de modèle.
Précisons d'emblée que ce texte n'est pas encore voté. Il a été modifié en commission des finances, puis la première partie du budget a été rejetée par cette même commission, si bien que la séance publique repart du texte du Gouvernement. Le vote solennel de la première partie est attendu le 3 novembre 2026, et l'adoption définitive au mieux fin décembre. Les chiffres qui suivent reposent sur le texte déposé, sauf mention contraire.
Dans cet article, vous allez voir précisément ce que dit le texte, qui serait concerné et qui y échapperait, combien la réforme coûterait sur deux cas chiffrés, et comment se compare désormais un LMNP « après réforme » avec un investissement en location nue sous le dispositif Jeanbrun. Pour une vue d'ensemble de toutes les mesures logement du budget (PTZ, dons familiaux, Anah, APL), consultez notre article PLF 2027 immobilier : ce qui change.
- Le PLF 2027 limiterait l'amortissement des locaux en LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). Le mobilier ne semble pas concerné.
- L'amortissement non déduit ne serait plus reportable à partir de 2027 ; le stock existant serait utilisable jusqu'en 2036, dans la limite de 50 % du résultat annuel.
- Aucune clause de maintien pour les biens déjà achetés dans le texte déposé ; résidences étudiantes, seniors et Ehpad sont exclues.
- Un investisseur récent fortement endetté ne paierait presque rien de plus avant une dizaine d'années ; un LMNP ancien, peu endetté ou multi-biens serait nettement pénalisé.
- Le Jeanbrun (3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix, jusqu'à 12 000 €/an, déficit imputable sur le revenu global) devient plus compétitif, surtout pour les TMI de 30 % et plus.
Que prévoit exactement le PLF 2027 pour le LMNP ?
Le régime actuel en deux phrases
Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel déduit de ses recettes ses charges, ses intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée est reportable sans limite de durée, ce qui permet souvent de neutraliser l'impôt pendant 15 à 25 ans. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Le plafonnement de l'amortissement des locaux
L'article 7 du PLF 2027 réécrit l'article 39 C du Code général des impôts. Pour les loueurs non professionnels, l'amortissement des locaux serait plafonné à :
- 2,5 % par an du prix de revient des locaux (frais d'acquisition compris, terrain exclu) ;
- 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous biens meublés confondus ;
- pour les meublés de tourisme : 1,5 % par an et 5 000 € par foyer.
La suppression du report
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement qui ne peut pas être déduit faute de résultat suffisant serait définitivement perdu. Le stock reporté au 31 décembre 2026 resterait déductible jusqu'au 31 décembre 2036, mais uniquement dans la limite de la moitié du résultat restant après les amortissements de l'année. Ce qui n'aura pas été consommé fin 2036 serait perdu.
Ce qui reste flou dans le texte
- Le mobilier : il n'est pas visé par la notion de « locaux » et devrait rester amortissable selon les règles actuelles. Les travaux immobilisés sur les locaux, eux, entreraient dans la base plafonnée.
- La date d'application : le plafond n'a pas de date explicite ; la lecture la plus probable vise les exercices 2027 (revenus déclarés au printemps 2028).
- Les sociétés à l'IS : le plafond est exprimé « par foyer fiscal », ce qui rend son application à une SARL de famille ou une SAS incertaine.
- La plus-value : l'amortissement non déduit ne devrait logiquement pas être réintégré à la revente, mais l'administration ne s'est pas prononcée.
| Règle | LMNP aujourd'hui | LMNP selon le PLF 2027 (texte déposé) |
|---|---|---|
| Taux d'amortissement des locaux | Selon durée d'usage, souvent 2,5 % à 4 % | 2,5 % maximum (1,5 % en tourisme) |
| Plafond annuel en euros | Aucun | 7 000 € par foyer (5 000 € en tourisme) |
| Amortissement du mobilier | Oui, sur 5 à 10 ans | Oui, a priori inchangé |
| Report de l'amortissement non déduit | Illimité dans le temps | Supprimé pour les exercices clos à partir de 2027 |
| Stock reporté au 31/12/2026 | Utilisable sans limite | Utilisable jusqu'en 2036, dans la limite de 50 % du résultat |
| Imputation sur le revenu global | Non | Non |
| Réintégration à la revente | Oui (depuis 2025) | Oui, sur les amortissements effectivement déduits |
Qui est concerné par le plafonnement LMNP 2027 ?
Les loueurs visés
Sont visés les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, qu'ils louent en résidence principale (meublé à l'année, bail étudiant, bail mobilité) ou en meublé de tourisme. Selon les chiffres relayés par la presse, environ 1,37 million de loueurs seraient concernés, pour un rendement attendu d'environ 200 millions d'euros par an.
Ceux qui y échapperaient
- Les logements situés en résidences étudiantes, résidences seniors, Ehpad et établissements de soins de longue durée (et, selon certaines analyses, les résidences services).
- Les loueurs professionnels (LMP).
- Les loueurs au micro-BIC, qui ne pratiquent pas d'amortissement.
Les biens déjà achetés : pas de clause de maintien
Le texte déposé ne prévoit aucune clause « grand-père ». Un appartement meublé acheté en 2015 serait plafonné en 2027 exactement comme un achat réalisé en 2027. Plusieurs amendements tentent de corriger ce point. En commission, le 8 octobre, les députés ont adopté l'amendement I-CF1588 qui excluait du plafonnement et de la fin du report les logements loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité, ainsi qu'un amendement I-CF776 supprimant l'amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027. Ces votes sont tombés avec le rejet de la première partie le 9 octobre ; ils devront être redéposés et adoptés en séance pour produire effet. D'autres amendements proposent de réserver le plafond aux biens acquis après le 31 décembre 2026.
Autrement dit, la version finale peut être sensiblement plus douce pour le meublé à l'année et plus dure pour le meublé de tourisme. Méfiez-vous des simulations publiées comme si le texte était adopté.
Combien la réforme LMNP 2027 va-t-elle vous coûter ?
Cas n° 1 : un LMNP détenu depuis 2016, crédit presque remboursé
Sophie, TMI à 30 %, loue un T2 meublé à Lyon acheté en 2016. Le prix de revient des locaux (hors terrain) est de 180 000 €, amorti sur 30 ans, soit 6 000 € par an. Son crédit touche à sa fin : ses loyers nets de charges et d'intérêts atteignent 9 000 € par an. Elle dispose d'un stock d'amortissements reportés de 25 000 € au 31 décembre 2026. Pour les prélèvements sociaux, nous retenons 18,6 %, taux appliqué par plusieurs analyses aux revenus meublés depuis la hausse de CSG de 2026 (à confirmer avec votre comptable).
| Sophie, exercice 2027 | Règles actuelles | PLF 2027 |
|---|---|---|
| Résultat avant amortissement | 9 000 € | 9 000 € |
| Amortissement des locaux de l'année | 6 000 € | 4 500 € (2,5 % de 180 000 €) |
| Imputation du stock reporté | 3 000 € | 2 250 € (50 % du résultat restant) |
| Résultat imposable | 0 € | 2 250 € |
| Impôt (30 % + 18,6 %) | 0 € | 1 094 € |
Cas n° 2 : un nouvel investisseur fortement endetté
Thomas achète en 2027 un T2 neuf à 230 000 € (5 750 € de frais de notaire réduits), financé par un prêt de 225 000 € sur 25 ans à 3,3 %. Il le loue meublé 950 € par mois. Base des locaux : environ 200 400 € (85 % du prix de revient). Avec un amortissement actuel sur 30 ans, il déduirait 6 680 € par an ; avec le PLF, 5 010 €.
Dans ce cas, la réforme ne change presque rien pendant une dizaine d'années : les intérêts d'emprunt absorbent l'essentiel des loyers, le résultat avant amortissement reste inférieur à 5 000 €, et Thomas ne paie aucun impôt dans les deux régimes. La différence est ailleurs : l'amortissement non utilisé, environ 31 500 € sur 9 ans, serait perdu au lieu d'être stocké. Selon notre simulation (loyers et charges indexés à 1,5 % par an), Thomas commencerait à payer de l'impôt vers la 13e année avec le PLF (environ 550 € la 15e année, 1 750 € la 20e), alors qu'il n'en paierait pas avant plus de 20 ans dans le régime actuel grâce à son stock.
Ce qu'il faut retenir
La réforme frappe surtout les LMNP anciens ou peu endettés, les acheteurs comptant et les multipropriétaires dont la base amortissable dépasse 280 000 €. Pour un nouvel investisseur à crédit, l'effet est différé mais bien réel : c'est l'« épargne fiscale » constituée par le stock d'amortissements, qui protégeait la phase où le crédit est remboursé, qui disparaît.
LMNP après réforme ou Jeanbrun : lequel rapporte le plus ?
Rappel des règles Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, article 47 de la loi de finances pour 2026) permet, pour un logement acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et loué nu pendant 9 ans sous plafonds de loyer et de ressources, d'amortir chaque année :
- dans le neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % de 80 % du prix selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social), dans la limite de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an ;
- dans l'ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix : 3 %, 3,5 % ou 4 %.
Le comparatif chiffré sur 9 ans
Reprenons le T2 neuf de Thomas à 230 000 €, avec le même financement, et comparons deux options : le louer meublé en LMNP (950 € par mois, loyer libre) ou le louer nu en Jeanbrun intermédiaire (780 € par mois, loyer plafonné). Le loyer Jeanbrun doit respecter le plafond de la zone : utilisez notre outil de calcul du loyer Jeanbrun pour votre ville. Hypothèses : TMI 30 %, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers, loyers et charges indexés à 1,5 % par an, mobilier de 6 000 € en LMNP, charges plus élevées en meublé (CFE, comptable, rotation des locataires).
| Sur 9 ans (2027-2035) | LMNP après réforme | Jeanbrun intermédiaire |
|---|---|---|
| Loyer mensuel de départ | 950 € | 780 € |
| Loyers moins charges, cumulés | 77 900 € | 67 000 € |
| Achat du mobilier | − 6 000 € | 0 € |
| Amortissement annuel des locaux | 5 010 € (souvent non utilisé) | 6 440 € (3,5 % de 184 000 €) |
| Impôt payé ou économisé sur 9 ans | 0 € | + 14 800 € d'économie d'IR |
| Amortissement perdu (non reportable) | Environ 31 500 € | 0 € |
| Gain net avant revente | 71 900 € | 81 800 € |
Et à la revente ?
Les deux régimes réintègrent les amortissements déduits dans la plus-value. C'est là que l'écart se resserre. Si Thomas revend au bout de 9 ans au prix d'achat, le Jeanbrun aura déduit environ 58 000 € d'amortissements, ce qui génère, après abattements pour durée de détention, environ 17 700 € d'impôt sur la plus-value (19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux). En LMNP, seuls environ 13 600 € auront été effectivement déduits, pour environ 4 200 € d'impôt. Résultat : en cas de revente rapide, l'avantage du Jeanbrun s'efface, et le LMNP peut même repasser légèrement devant.
C'est la logique du dispositif : le Jeanbrun est un outil de détention longue. Les abattements pour durée de détention exonèrent la plus-value d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Notre guide fiscalité à la revente détaille les stratégies de sortie (conservation, donation, revente échelonnée).
Et pour un acheteur comptant ?
Sans crédit, la comparaison change. Le même T2 acheté comptant dégage 8 150 € de loyers nets en meublé et 7 010 € en location nue la première année. En LMNP avec le PLF, le résultat imposable serait d'environ 2 280 € (après 857 € d'amortissement du mobilier et 5 010 € des locaux), soit environ 1 100 € d'impôt. En Jeanbrun, il resterait 570 € de revenu foncier imposable, soit environ 270 € d'impôt. Après impôt, les deux options se tiennent à moins de 300 € par an : le meublé garde l'avantage du loyer, le Jeanbrun celui de la fiscalité. Sans réforme, le LMNP aurait conservé environ 1 100 € d'avance par an.
| Situation de l'investisseur | Avantage probable après réforme | Pourquoi |
|---|---|---|
| Achat à crédit, TMI 30 % ou plus, détention 15 ans et plus | Jeanbrun | Déficit imputable sur le revenu global, amortissement plus élevé |
| Achat à crédit, revente prévue sous 10 ans | Équilibre, léger avantage LMNP | Réintégration plus lourde des amortissements Jeanbrun |
| Achat comptant, TMI 30 % | Équilibre | Loyer meublé plus élevé contre fiscalité plus douce en nu |
| TMI 11 % ou non imposable | LMNP ou location nue classique | L'économie d'impôt Jeanbrun est faible |
| Multipropriétaire meublé au-delà de 280 000 € de base | Jeanbrun pour les nouveaux achats | Plafond de 7 000 € par foyer en LMNP |
| Meublé de tourisme | Jeanbrun ou résidence principale meublée | Plafond à 1,5 % et 5 000 €, voire suppression |
| Résidence étudiante ou senior gérée | LMNP | Exclue du plafonnement |
Faut-il basculer son LMNP en location nue Jeanbrun ?
Un bien déjà détenu ne peut pas « devenir » Jeanbrun
C'est une erreur fréquente. Le dispositif Jeanbrun s'applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux. Un appartement meublé acheté en 2019 ne peut pas être converti en Jeanbrun en retirant les meubles. Si vous le relouez nu, il bascule dans le régime des revenus fonciers classiques (micro-foncier ou réel), sans amortissement.
Ce que vous pouvez faire avec un LMNP existant
- Conserver le bien en meublé si son résultat reste sous le plafond de 2,5 %, notamment si vous êtes encore fortement endetté.
- Consommer votre stock : à partir de 2027, chaque année où le résultat est trop faible, l'amortissement est perdu. Il peut devenir rationnel de réduire les charges déductibles non indispensables ou de différer certains travaux immobilisés.
- Passer en résidence principale meublée si vous louez aujourd'hui en meublé de tourisme, au cas où l'exclusion des locations à l'année serait adoptée.
- Arbitrer : vendre un meublé très amorti et réinvestir dans un Jeanbrun. Attention, la plus-value intégrera les amortissements déduits depuis 2025 : faites chiffrer l'opération.
Pour un nouvel investissement : comparer avant de signer
Si vous préparez un achat, le PLF 2027 rebat les cartes. Un T2 neuf en zone tendue, acheté à crédit et conservé longtemps, est désormais nettement plus intéressant en Jeanbrun qu'en LMNP pour une TMI de 30 % ou 41 %. Pour un bien ancien à rénover, la comparaison doit intégrer le seuil de 30 % de travaux. Notre simulateur Jeanbrun vous permet de tester vos propres hypothèses de prix, de loyer et de financement.
Quelles stratégies adopter face au LMNP 2027 ?
Stratégie 1 : ne rien précipiter avant le vote
Le texte déposé ne protège pas les biens achetés avant 2027 : acheter un meublé en décembre 2026 « pour échapper à la réforme » n'a, en l'état, aucun sens. Inversement, vendre un LMNP dans la précipitation pour échapper à un plafond qui pourrait être assoupli serait une erreur. Attendez le texte voté, a priori fin décembre.
Stratégie 2 : diversifier entre meublé et nu
Le plafond de 7 000 € s'appliquant par foyer, un investisseur qui détient déjà un ou deux meublés peut avoir intérêt à réaliser ses prochains achats en location nue Jeanbrun. Les deux régimes coexistent sans difficulté : BIC pour le meublé, revenus fonciers pour le nu. Le déficit foncier Jeanbrun ne peut en revanche pas s'imputer sur les bénéfices BIC du meublé.
Stratégie 3 : choisir le bon niveau de loyer Jeanbrun
Avec le LMNP plafonné, l'écart de loyer entre meublé et nu reste l'argument principal du meublé. En Jeanbrun, un loyer social ou très social réduit encore le loyer mais augmente le taux d'amortissement (4,5 % ou 5,5 %) et le plafond (10 000 € ou 12 000 €). Pour les TMI de 41 % et 45 %, ce compromis peut être gagnant.
Stratégie 4 : vérifier les plafonds de votre zone
Dans certaines villes, le plafond de loyer intermédiaire est proche du loyer de marché nu, ce qui réduit le coût du dispositif. Dans d'autres, l'écart dépasse 20 %. Notre outil de scoring Jeanbrun vous aide à évaluer la pertinence d'un projet dans une ville donnée.
Et pour le dispositif Jeanbrun, que change le PLF 2027 ?
Rien dans le texte, beaucoup dans le contexte
Le texte déposé ne modifie pas le statut du bailleur privé. Mais l'exposé des motifs de l'article 7 est explicite : le Gouvernement veut rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue et orienter l'investissement locatif vers le logement de longue durée à loyer maîtrisé. Le Jeanbrun en est l'instrument.
Les amendements à suivre
Des amendements déposés en commission proposent de prolonger le Jeanbrun jusqu'au 31 décembre 2030, la fenêtre actuelle (21 février 2026 - 31 décembre 2028) étant jugée trop courte pour les programmes neufs. Nous n'avons pas trouvé de trace de leur adoption au 24 octobre 2026. Si le LMNP est effectivement raboté et le Jeanbrun prolongé, l'avantage relatif de la location nue se renforcera durablement.
Le revers : des contraintes que le LMNP n'a pas
Ne perdez pas de vue les contreparties du Jeanbrun : loyer plafonné, locataire sous conditions de ressources, location nue en résidence principale pendant 9 ans, logement neuf ou ancien lourdement rénové, et réintégration des amortissements à la revente. Le Jeanbrun n'est pas un LMNP « en mieux » : c'est un autre produit, plus contraint, mais fiscalement plus puissant pour un contribuable imposé à 30 % ou plus qui conserve son bien.
Cet article est fourni à titre indicatif, sur la base du projet de loi de finances pour 2027 tel que déposé et des débats connus au 24 octobre 2026. Les simulations reposent sur des hypothèses simplifiées. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il supprimé en 2027 ?
Non. Le PLF 2027 ne supprime pas le statut de loueur en meublé non professionnel ni l'amortissement. Il le plafonne à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer (1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme) et supprime le report des amortissements non déduits. Le micro-BIC n'est pas concerné. Le texte est encore en discussion au Parlement et peut évoluer.
Quand le plafonnement de l'amortissement LMNP s'appliquerait-il ?
Le texte ne fixe pas de date explicite pour le plafond, mais la lecture la plus probable vise les exercices 2027, déclarés au printemps 2028. La fin du report s'appliquerait aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Rien ne s'applique tant que la loi de finances n'est pas définitivement adoptée et publiée.
Que deviennent mes amortissements LMNP reportés ?
Selon le texte déposé, le stock d'amortissements reportés au 31 décembre 2026 resterait déductible jusqu'au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat restant chaque année après les amortissements de l'exercice. La part non consommée fin 2036 serait définitivement perdue. Les amortissements non déduits à partir de 2027 ne seraient plus reportables.
Mon LMNP acheté avant 2027 est-il concerné ?
Dans le texte du Gouvernement, oui : aucune clause de maintien n'est prévue pour les biens déjà détenus. En commission, un amendement excluant les locations en résidence principale, bail étudiant et bail mobilité avait été adopté, mais il est tombé avec le rejet de la première partie. D'autres amendements visent à protéger les biens acquis avant 2027. Il faut attendre le texte final.
Peut-on transformer un LMNP en Jeanbrun ?
Non. Le Jeanbrun est réservé aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux, puis loués nus sous plafonds pendant 9 ans. Un meublé déjà détenu qui repasse en location nue relève des revenus fonciers classiques, sans amortissement. La seule voie est de vendre puis de réinvestir.
LMNP ou Jeanbrun en 2027 : lequel choisir ?
Pour un achat à crédit conservé longtemps par un contribuable imposé à 30 % ou plus, le Jeanbrun devient généralement plus avantageux, grâce à l'imputation du déficit sur le revenu global. Pour une revente sous 10 ans, un achat comptant ou une faible imposition, l'écart est faible et le LMNP reste compétitif. Les résidences étudiantes et seniors gérées échappent au plafonnement.
Les meublés de tourisme sont-ils plus touchés ?
Oui. Le texte déposé limite leur amortissement à 1,5 % par an et 5 000 € par foyer, contre 2,5 % et 7 000 € pour les autres meublés. En commission, un amendement allait plus loin en supprimant l'amortissement des meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Ce vote, tombé avec la première partie, pourrait revenir en séance.
Sources
- Assemblée nationale : examen de la première partie du projet de loi de finances pour 2027
- Ministère de l'Économie : PLF 2027, les principales mesures pour les particuliers et les entreprises
- LégiFiscal : PLF 2027, l'amortissement en LMNP plafonné
- Mayer Brown : projet de loi de finances pour 2027
- Hagnéré Patrimoine : PLF 2027 LMNP, amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 €
- Actual Immo : LMNP, vos amortissements au réel seront-ils plafonnés par le budget 2027 ?
- LMNP Facile : réforme LMNP 2027, votes, plafonds et report
- Journal de l'Agence : PLF 2027, quelles mesures impactent l'immobilier ?
- Pretto : PLF 2027, impacts sur le PTZ, le LMNP et les donations
- LégiFiscal : la commission des finances rejette la partie recettes du PLF 2027